2024年，天河在广州楼市始终担当烘托信心的角色。
无论是南方面粉厂、绢麻厂等热门土拍，还是新房市场成交表现，都让人眼前一亮。
但来到2025年，市面上出现另一种声音：
天河去年卖地达10年最高峰，今年还有11宗地要来，甚至喊话未来3年改造29村，有买家直呼供应是不是有些恐怖...
今年想买天河，到底还稳不稳？
| 天河航拍
| 广州楼市发布 摄
壹
有网友开局辣评，新房市场越来越卷，天河也得摘下偶像包袱！
楼市君盘了下，天河在去年卖地卖了287亿+，大约占全市成交总金额37%。
卖地数量也是全市最猛的。将时间线拉长，2024年天河宅地的供应量，已经飙到近10年最高。
| 广州楼市发布 制图
在前些年的楼市上行期，天河区宅地曾经四年都0供应。
直到2019年，天河拿出了金融城、天河东两宗地，市场一度沸腾...
2019-2021年的高光时刻，天河新房去化周期降至3、4个月，长时间处于供不应求的状态，天河东有盘甚至冲上9万/平。
| 广州楼市发布 制图
2022年开始，天河宅地供应持续开闸，三年时间一口气卖了19宗地！比海珠、越秀、海珠老三区都要多。
今年，从供地数量的来看，宅地放量依然没有刹车。
一方面，2025年天河计划出让11宗地，一大波供应在路上。
前段时间官方在土地吹风会透露，今年预计将出让32宗地块，天河是妥妥的供应大户。
从曝光名单来看，供地重点在金融城和智慧城。
例如金融城东区地块，就在4、5号线交汇车陂南地铁站旁边，也是原先的浪奇地块。
还有适合打造新一代墅类产品的广氮人才公园地块；世界大观板块则有四期地块、广东电视台地块两宗宅地要来。
| 广州楼市发布 制图
其他新供应，则主要分布在广棠片区、华景新城、上元岗、龙洞等板块。
另一方面，全新盘扎堆入市，今年天河将超25盘争霸。
近几年的土地供应高峰，天河北、天河东、智慧城等板块大批新房集中入市。
比如西派天河序、天河麓誉府、越秀观樾等新盘，还有珠城花城、保利天瑞、保利天汇等持销盘。
今年，广州楼市最豪华的阵容——保利南方面粉厂项目、绢麻厂地块项目、珠实金融城项目将陆续登场，豪宅高端局也要开打。
| 广州楼市发布 制图
更惊人的是，天河的楼市格局还有一个更大的变量，就是旧改。
据@广州天河发布消息，天河区提出在未来3年，计划推进29条村旧改。
这意味着，天河将会与黄埔一样，迎来新一轮旧改供应大潮。
2024年，天河持续推进了17个城中村改造，年底，长湴、元岗、柯木塱、凌塘村四大做地旧改项目全部开工。
这些率先动起来的城中村，就集中在环五山创新策源区、以及天河智慧城板块。
| 广州楼市发布 制图
一边是11宗宅地要集中卖，另一边喊话推进29条村的旧改，听着确实让人有点感到恐怖。
现在部分买家观望，乃至担心，这样的供应，会对天河楼市造成冲击和挤压。
毕竟市场竞争越来越激烈，开发商陷入价格战，户型、使用率继续内卷的情况。
从而顾虑现在入手天河，是否会站岗，不安全？（想了解天河各大新盘、出让地块更多最新消息，可以先扫码找楼市君）
贰
如果单纯从土地端视角来看，天河最近几年的供应，确实有明显增加。
但我们通过宅地数据和旧改剖析发现，天量供应并非事实，没啥好怕的。
它对市场的影响是有，但并没有字面上看的那么骇人，市场不必太过杯弓蛇影。
| 天河航拍
|广州楼市发布 摄
首先，天河目前宅地供应，小体量地块占了多数，总体规模仍在正常范围。
简单点来说，去年和今年天河的地块数量虽然很多，但大部分以小地块为主，市场货量，并不会“大水漫灌”。
比如2024年成功出让的7宗宅地，总建面超过10万方的，其实只有南方面粉厂和吉山仓二期地块。
楼市君计算了下，这7块地总建面加起来，约为71万方，这一体量比2023年供应还少。
| 广州楼市发布 制图
再来看看2025年将出让的宅地，占地低于6万方的宅地，占了8宗。
广氮地块是高达12.8万方，但别忘了，它是低密地块，容积率仅有0.8，可能会用来做叠墅，意味着它的房源套数，不会太多。
其他地块也一样，目前在广州宅地普遍有“降容积率”趋势。
这意味着，大部分地块在货量上，不会堆叠太密。
而且，现在这11宗宅地只是推介状态，未必是最终上架出让的数量。
最为鲜明的例子，世界大观四期和建材上元岗地块，去年就一度出现在供地清单上，后面也一直没有出让。
也就是说，真实的宅地供应，并没有想象中那么多。
| 广州楼市发布 制图
其次，天河旧改数量确实很多，但短期内并不会入市。
从目前来看，现在天河旧改，大部分还处于前期状态。
无论是环五山片区的元岗、长湴，还是智慧城的柯木塱、凌塘村、大观村等，基本都是去年才重启。
如今动工开拆部分，只是村民复建区域。
而融资区部分，还需要经历编制改造方案、补偿方案表决、征收拆迁等一系列过程，时间周期起码要3-5年。
要知道，黄埔从提出66条村改造，到现在供应放量，转化时间就花了5年左右。
｜天河大观村实拍
｜广州楼市发布 摄
也就是说，未来几年内，天河基本不会有大规模旧改供应。
那时很多新盘，也已经消化的差不多了。
更为重要的，天河的旧改以做地为主，它和混合改造不同，属于成熟一片，改造一片。
未来即便转化，也是属于分批入市，而非像黄埔那样集中爆发。
｜天河城中村改造规划
｜图源：广州市政府
而且旧改对于天河，其实是一体两面，除了带来新供应之外，同时也产生了一些新变量：
一方面，广州旧改正在通过房票、收购存量房作安置房的方式，对市场进行去库存。
目前，包括越秀瑶台村、黄埔枫下村、广州民科园等已有类似动作，不排除后续天河也会跟上。
换言之，旧改在短期内不仅不会增加供应，还会对周边的新盘，起到清库存作用。
｜广州民科园改造收购安置房
｜图源：白云区政府官网
另一方面，连片改造的焕新，能刺激更多买家进入。
从现状来看，天河的整体城市界面相对割裂。
天河北部、东部区域因城中村相对密集，与珠城、金融城等形成了较大反差，被不少买家介意。
｜天河智慧城航拍
｜广州楼市发布 摄
而未来3年天河推进的29个旧改，大部分集中在环五山片区、天河智慧城等板块。
它可以通过板块整体改造，打通城市断面，并且引入大量公共配套，实现城市的全面焕新。
这样一来，两个板块将直接变成宜居宜业区域。
对于楼市而言，也会进一步放大天河的吸引力，让更多外区乃至外地买家，向天河靠拢。
叁
说完供应端，那么需求端怎么样呢？
事实上，从现在的市场表现来看，天河的去化能力并不差。
中指院数据显示，2024年天河新房住宅总共卖出了3731套，在近5年成交中，不仅创下了新高，增幅还相当明显。
而且随着交易情绪活跃，天河供需关系已有趋于平衡的迹象。
比如去年天河新房供应为3889套，和总成交数量相差并不大，并没有出现新房挤压现象。
| 广州楼市发布 制图
透过成交价，楼市君也发现，虽然去年天河部分楼盘房价有所下调。
但拉长周期来看，天河目前的成交价，仍是近5年来第二高，并没有出现持续下探的趋势。
这意味着，天河的房价，总体上依然相对坚挺。
| 天河航拍
| 广州楼市发布 摄
更关键的是，天河在各个产品层面，已经打开了“任督二脉”，无论是刚需盘还是高端盘，都相对比较走量。
像天河刚需三房，去年卖了1850套，而供应只有1486套。
高端盘也同样，如保利天瑞、越秀观樾、越秀天河和樾府、中铁建招商西派天河序全都挤进去年广州销量业绩TOP15当中。
| 广州楼市发布 制图
而接下来入市的项目，产品定位不仅错开，定位也基本以热销产品为主。
如面粉厂地块、绢麻厂地块、金融城东区宅地，预计主打江景豪宅，这在板块内是稀缺抢手货。
珠实联合体拿的智慧城两宗宅地，靠近板块核心，还有超高新规和学校傍身，有流量光环。
｜地块航拍
｜广州楼市发布 摄
重点是，现在楼市情绪走高，叠加买家有回归中心区置业的趋势。
之后天河楼市的消化能力，应该会进一步增强。
总的来说，天河未来的供应虽然有增加，但总体上仍然可控。
加上市场正在回暖，天河去化能力也在明显提高，目前价格也相对坚挺，说明买家场对于它的保值性，依然认可。
因此，随着重点新盘入市、旧改推进，接下来的天河，热度会进一步提高。
顾虑供应过多，对市场造成冲击的，明显是过于紧张了。
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