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正文
我问大家，买房为什么？
千万别和我装清高说自住，
因为只要买了房，在推开自己家房门的那一刻都希望能涨几十万
所以，买房必须要保值、保值也是底线。
那我再问大家，新房买入之后，保值的关键是什么？
这房子能变现，能流通，能卖出去~
所以，买房之后5年到8年内，不能变现，不能流通的房子没有任何价值！
01
十多年前，父母在海口买过一套房子~
我只在过年的时候住过一小段时间，所以我只记得，房子位于海口美兰区，楼下步行不足5分钟就有一家大型超市........
但关于这房子更具体的情况，我现在都不太能想起来，甚至连小区名字都需要问父母。
不过呢，赚没赚钱这件事，我到记得清楚：买入卖出账面盈利70万。
自从这套房子卖出之后，我已经很久、很久都没有关注海南的楼市了。
为啥没关注海南的房子？
原因有二。
1、算账
海南的房子卖出之后，我算了一笔账，
父母是全款买入，一次性支付。
但这笔钱如果买入深圳或者广州等一线或者强二线城市，这笔首付款加上少量月供，卖出时候的账面盈利至少会是3个70万。
换句话说，海南楼市在我印象中，不属于高亩产的城市。
2、过海
很多外地人去海南，都是坐飞机，所以压根不知道，如果开车走陆路到海南，是要把车开进船里面，然后人和车一起过海才能进入海南的。
这中间不仅要排队，要购票，还要忍受轮渡船难闻的气味........
我曾经体验过依次“车排队”进轮渡，7个小时都塞在渡口，那份糟心真是一言难尽~
所以，自从说服父母把海口房子卖掉之后，我对海南一直是“冷眼旁观”的。
直至2024年12月18日，东大的家长从澳门特意飞往海南，听海南省政府的工作汇报，关于2025年海南实施全岛封关运作。
那么，什么是全岛封关运作？
封关就是境外的货、人、资金更加自由的流入，但流出一样缴纳关税，通过税收优惠，让海南虹吸全国的旅游、度假资源~
那么，具体怎么虹吸货、人、资金自由的流入呢？
主要就两点。
1、商品进入海南免关税。
2、海南注册企业，按15%征收所税，要知道香港的有限公司征收类似税种也要16.5%
所以，商品免税、企业减税就是海南岛封关之后，吸引货、人、资金的最大优势。
我知道，这么说大家很难感受到“虹吸的引力”是什么，所以给大家举个例子。
——游艇。
游艇到岸的各种税费在43.65%，1000万的游艇，要给436.5万的税费。
但如果在海南购买游艇，那么就能节省436.5万的税费。
所以，从这个例子可以看出来，很多“高税费”商品，一旦免税对特定人群的吸引力是巨大的。
那么，此时此刻的海南，或者海南楼市就变得很有意思了。
一方面，从海南封关、自由贸易的角度看，海南此时的规划有点类似香港和新加坡的意思；
另外一方面，海南此时的经济基本面和居民收入都不高，换句话说，经济基本面很一般；
所以，当未来的预期和现实的客观交织到一起，海南楼市就变得“引人注意”了！
虽然海南省有1000多万人口，但人口特别分散，而且还有黎族、苗族、回族等多个民族。
所以，从房地产角度看，海南省真正意义上“人口过100万聚集”的城市只有三亚和海口。
但从房价角度看，三亚的房价却是一枝独秀，均价接近海口的二倍！
也正因为如此，当海南2025年封关的消息出来之后，三亚的土地市场率先回暖。
大家都知道，土拍是楼市的风向标，
所以，2024年12月20日三亚海坡片区某地块经过16小时，1064次疯狂举牌叫价，最终以楼面地价约19785元/平方米成交！
这块土地如果计算无偿配建的成本，楼面地价21191元/㎡，比之前的地块高出3000多元。
甚至比2024年6月份成交的1.76万元/㎡的地王，整整高出4000多元。
所以，是当之无愧的新地王！
那么，三亚地王频出的底气在哪里呢？
换句话说，这些插上毛比猴都精的开发商，经历九死一生之后，怎么就敢砸钱三亚呢？
我看网上有一篇大火的文章，盛传三亚2024年10月到12月成交量同比上涨200%，
嗯，就是下面这张图。
但我查找了三亚市房产信息网，并未有这样的数据公布。
同时，我又查看了本地数据，
发现三亚本地机构统计的备案成交量并未显示出“成交量暴涨”的趋势。
换句话说，新房成交量，三亚没亮点！
但三亚的房价上涨的数据倒是很多，也有共性趋同：
比如——
11月份，三亚房价为24241元/㎡，环比10月数据上涨208元/㎡，同比去2023年上涨843元/㎡。
这个房价涨幅，放眼全国都是好看的！
随后，我又看了一下三亚的二手房市场：二手房挂盘量1.1469万套。
这个二手房挂盘量，放在全国动不动10万套的城市面前，可谓“洒洒水”，太少了。
换句话说，如果市场需求旺盛，这挂盘量没有任何问题。
那么，三亚的需求旺盛吗？
为此我查询了二手房平台，发现三亚的二手房不仅没有需求，还属于“又虚”又“穷”
随手查了几个项目，发现要么没有历史成交，要么成交还是几年前。
具体项目我就不说了，感兴趣自己去看~
我发现，三亚的二手房业主挂盘都很有意思，都是先上调了房价，但随后的几个月就进入了降价的通道。
也就是说，三亚的房东最开始很乐观，但房子挂出去之后“被打脸”，才认清现实不断降价！
所以，相比其他城市，三亚1.1万套的二手房挂盘量属于“九牛一毛”，
但从成交量的角度看：
三亚二手房的变现能力，几乎等于0
那么，为什么三亚还能出地王？
答案很简单：一手新房有故事，二手房旧房照妖镜！
所以，新房成交量不咋地，但价格还能涨，这种背景下，再叠加926、自由贸易岛、不限购、低首付、2025封关等等消息......
所以，三亚买房，我就两字：慎重~
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》
02相比三亚，海口楼市的数据就好看太多了。
首先就是新房成交量，数据详实，数据可追溯。
——2023 年海口新房成交了 23,137 套，比2022年增加 10,338 套，增长约 80.8%
——2024年海口新房成交 40,891 套、比2023年增加 17,679 套、增长约 76.2%（数据来源：至理数据）
从数据维度看，海口的新房成交量，这两年都在攀升的状态！
不过呢，我看完海口新房的成交量，感觉还是很魔幻，毕竟中国大部分城市在2023年的新房成交量都是“完犊子”的状态。
所以，又看了海口的二手房数据，发现情况和三亚很像。
海口的二手房挂盘量2.79万套，对比重庆、上海、广州的城市的二手房挂盘量确实不算多
但当我看完海口的二手房的成交量之后，不仅脱口而出二个字：我靠！
虽然926之后，海口的二手房成交量翻倍，但从1月到10月的成交量来看，10个月一共成交量了3840套，也就是月均380套。
那么全年的成交量也就4560套。
这意味着，海口二手房挂盘量的2.79万套，需要6年才能销售完！
是的，6年！
这是什么概念？
这已经不是什么滞销或者库存的概念了，这就是卖不出去的情况。
为此，我又分别看了二手房满5年和满2年的挂盘量数据，分别是9697套和5937套。
这说明什么？
说明海口的二手房次新房，按照2024年的销售速度，也需要3年的销售周期。
在过去，海口和三亚的购买主力是东北F4的有钱人，正是东北的迁移人口、养老人群成就了海口和三亚楼市的辉煌！
而现在，海口和三亚的房价相比西双版纳、惠州、北海等养老城市而言，早已经没有吸引力了！
而未来，也就是2025年封关之后，海口和三亚的免税政策，更适合“消费为主”的旅游伙伴。
所以，购买海口，依然是：慎重
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03最后，说几点。
1、非典型城市
海口、三亚这两座城市，从买房角度看都属于非典型城市，就是城市“总盘子”很小。
这种城市在上涨阶段，一旦有资金进入会“快速拉升”。
换句话说，因为盘子小，所以对资金很敏感。
但从城市经济、产业、人口的基本面来看，根本没有真实的需求，所以二手房阶段无法变现！
大家要明白，城市的发展有很多种，
比如有矿产的唐山、比如有资金的上海、比如有产业的宁波和佛山..........
当然，也包括拥有特殊政策免税的海南~
但买房赚钱的方式只有一种：低价买入，高价卖出，而卖出的关键，必须要有人接盘！
所以，三亚和海口买房要慎重！
2、未来
之前有粉丝在我直播的时候问我：三亚和海南会变成香港或者新加坡吗？
关于这点，我内心是期许、期待、期望的。
但答案我们都清楚：任重而道远！
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