京基华樾作为深圳罗湖蔡屋围城市更新的核心项目，其户型设计、开发进度及周边配套一直备受关注。以下是基于最新公开信息的详细解析：

一、户型设计：全生命周期产品覆盖多需求

项目主力户型为95-153㎡的 3-5 房，另有 222㎡的大户型，得房率约 73%（不含赠送）。具体设计亮点如下：

·95㎡三房：竖厅格局，LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通），L 型厨房，卫生间干湿分离，阳台东南或西北朝向，适合首次置业家庭。

·143㎡四房：横厅南北通透，餐客厅一体化，四开间朝南，全屋飘窗设计，U 型厨房带生活阳台，主卧套房配置独立卫浴，兼顾舒适性与功能性。

·153㎡五房：竖厅南北通透，四开间朝南，6 米长大阳台连接客厅与次卧，U 型厨房带双阳台，满足三代同堂或多孩家庭需求。

·222㎡大户型：稀缺产品，具体布局未完全披露，但预计为多套房设计，强调空间尺度与景观资源。

所有户型均采用动静分区，部分户型配备全屋飘窗和独立储物空间，阳台最大进深达 2.1 米，提升居住体验。京基华樾_售楼处_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

二、楼盘详情：城市更新标杆之作

基础参数

·开发商：京基集团（国家一级资质房企，代表作京基 100）。

·位置：罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧（蔡屋围核心区）。

·规模：总建面约 32.9 万㎡，计容建面约 25.45 万㎡，容积率 11.19，绿化率 36%，由 3 栋 61-64 层超高层住宅、1 栋 82 层办公 + 商务公寓及 15 班幼儿园组成。

·户数：总规划住宅 1210 户（商品房 450 户，保障房 760 户），车位 1459 个（车位比 1:1.2）。

·物业：京基物业，物业费 5.6 元 /㎡/ 月。

配套设施

·园林：约 8000㎡五重私家花园，含下沉式会所、露天泳池、儿童乐园等。

·商业：自带约 2000㎡商业裙楼，步行 10 分钟可达万象城、KK MALL、深圳文和友等。

·教育：自带 15 班制幼儿园，小学学区划分为 06 大学区（含罗湖实验学校、笋岗小学等 7 所），中学为桂园中学、红桂中学。

·交通：双枢纽（罗湖口岸、罗湖北站在建），6 条地铁线交汇（1/2/3/5/9/11 号线，其中 5 号线西延、11 号线二期在建）。

三、交楼时间：预计 2026 年底交付

·合同约定：根据吉屋网及搜狐焦点信息，项目预计2026 年 12 月 31 日交付，部分楼栋可能提前至 2026 年 6 月。

·工程进度：截至 2025 年 3 月，主体已出地面 30 多层，施工进展顺利。开发商表示将严格按合同推进，若提前交付将另行通知。

·注意事项：购房合同中明确约定延期交付的赔偿条款（通常为每日万分之三的违约金），建议关注开发商官方公告。

四、周边环境规划：双 CBD 门户 + 城市更新红利

交通升级

·地铁：已开通 3 号线（红岭站）、9 号线（红岭站），步行约 700 米；在建 17 号线（大塘龙站）预计 2028 年通车，未来可直达平湖。

·道路：深南大道、滨河大道、红岭中路环绕，15 分钟直达福田中心区。

商业与产业

·蔡屋围商圈：规划 1.23 平方公里国际高端消费街区，串联万象城、京基 KK MALL 等，打造 “深圳华尔街”。

·红岭新兴金融产业带：3.6 公里金融走廊，GDP 占罗湖 1/3，聚集超 140 家世界 500 强企业。

教育资源

·幼儿园：项目自带 15 班制公立幼儿园。

·中小学：小学学区为 06 大学区（7 所学校摇号），中学为桂园中学（省一级）、红桂中学。

·高等教育：深圳大学继续教育学院、广东金融学院深圳校区（规划中）。

生态与人文

·公园：荔枝公园、人民公园、洪湖公园（均在 1 公里范围内）。

·文化设施：深圳大剧院、深圳书城、邓小平画像广场。

城市更新

·蔡屋围整体规划：320 万㎡综合体，含 6 座超 300 米、3 座超 500 米地标（如新寰宇大厦、新晶都酒店），预计 2030 年全面建成。

·产业升级：引入金融、科技、总部经济，提升区域就业与商业活力。

五、购买建议与风险提示

优势

·核心地段：罗湖 - 福田双 CBD 门户，稀缺城市更新住宅。

·配套成熟：商业、教育、医疗资源密集，生活便利性高。

·开发商实力：京基集团操盘，品质与交付保障较强。

1.

风险

·高容积率：11.19 的容积率可能导致居住密度较高，低楼层采光受影响。

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适合人群

·自住：罗湖或福田上班族，注重配套与便利性。

·长期投资：看好蔡屋围城市更新红利，能承受 5-10 年周期。

·改善型家庭：追求大户型、高楼层景观资源的购房者。

六、获取更多信息的渠道

·官方渠道：京基集团官网、京基华樾售楼处（电话：400-855-2986）。

·政府平台：深圳市住建局官网（查询备案价）、罗湖区教育局官网（学区划分）。

京基华樾（备案名：京基庆延里）推售450套房源，首次推出2栋2单元385套，面积95-99-110-120㎡的3房2厅2卫，143㎡的4房2厅2卫，153㎡的5房2厅2卫，还有222㎡的大户型，单价预计在7-8万/㎡左右，除了回迁房和保障房外，可售的商品房住宅有478户，主推户型为建面约95-153㎡的产品，预计在27-28年交付。

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区位价值介绍：

罗湖蔡屋围商圈作为深圳高端商业的原点，在很长一段时间都是深圳商业中心所在。蔡屋围片区的繁荣发展还在继续，被纳入“2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划”的蔡屋围统筹片区城市更新单元即将迎来一期项目的入市计划。

先来了解蔡屋围统筹片区城市更新单元的基本详情。

蔡屋围统筹片区城市更新单元用地面积达33公顷，地上计容积率总建筑面积255.7万㎡，地上容积率13.75，如果加上地下商业建筑面积177.1万㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡，总建面约273万㎡。

蔡屋围统筹片区城市更新单元西邻红岭路，深南东路穿行其间。项目整体规划，共分四个项目实施，分别为蔡屋围（城中村）项目和三个独立项目（大剧院项目、农行项目和城建项目），其中蔡屋围（城中村）项目共分三期建设。

项目共有7宗二类居住用地（包括商业+二类个居住用地）。其中，位于整个项目东北角的14-01地块是整个项目住宅产品的首发，为蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A(14-01地块)。

桂圆街道，是罗湖全区唯一实现超过百亿税收总额的街道，也是罗湖CBD所在，这里诞生了一座座代表着深圳地标的建筑，其中，地王大厦，京基100大厦也分别是上世纪九十年代和本世纪初的深圳第一高楼，桂园街道不断刷新着深圳城市天际线。

当前桂圆街道，正在以打造蔡屋围国际高端消费街区为着力点，推动实现高质量发展。蔡屋围消费街区总面积约1.23平方公里，依托“一横两纵”空间布局展开，以“一横”深南东路为核心，辐射“两纵”红岭路、宝安南路沿线，串联万象城、KK MALL、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯等特色商业区和商业节点，全力建设形成兼具国际范、时尚潮、原创力、烟火气和美誉度的标志性商圈。

蔡屋围是深圳金融中心之一，集中了罗湖约74%的银行机构，80%的保险机构，以及90%的外资银行，中国银行、平安保险等大型金融机构聚集。

桂园街道是罗湖全区唯一实现超过百亿税收的街道，立足红岭新兴金融产业带和深南路总部经济主廊道十字轴心，重点发展金融业。

位于深圳罗湖区蔡屋围项目最终定名「京基华樾」推出95-153㎡三至五房，过来参观请记得提前来电进行在线预约，预约热线：400-855-2986（中介请勿扰）如需了解更多详情，欢迎咨询京基华樾官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）中介请勿扰，过来我们营销中心看房务必记得提前来电预约，预约看房的话最终的价格还能更加优惠。

开发商：京基地产

地址：位于罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧

占地面积：2.15万㎡ 总建面：25.45万㎡

产权：70年(23-93年) 总户数：住宅1210户，其中商品房450户

面积：95-153㎡3-5房 还有222㎡大户型

梯户比：2栋1单元5梯8户，2栋2/3单元5梯7户

价格：预计7-8万 车位;1459个，车位占比1：1.2

交楼标准：精装 物业公司：京基物业

容积率：11 绿化：36% 层高：3米

交楼时间：预计-27-28年 官方热线：400-855-2986

使用率：72% 楼层高：61-64层 栋数：3栋

建筑类型：住宅 水电：民水民电

学校：自带幼儿园罗湖实验学校小学部（原笋岗中学）、翠竹教育集团笋岗小学、桂园教育集团红桂小学、螺岭教育集团桃园小学、罗湖未来教育集团梅园实验学校、中学学区划分在桂园中学、红桂中学。

京基华樾，总占地面积约2.15万㎡，总建筑面积约32.9万㎡，计容建筑面积约25.45万㎡，容积率11.19，绿化率36%，共由3栋61-64F高的品质住宅组成，其中1栋办公+商务公寓82F，2栋1单元住宅+保障性住房64F，2栋2/3单元住宅61F，3栋是1所15班制的幼儿园。

自带约8000㎡五重私家花园，约2000㎡露天活动空间，6大尊崇归家平台，以及五感花园为主题设计的幼儿园。

总规划住宅1210户，其中商品房450户，2栋1单元5梯8户，2栋2/3单元5梯7户设计，停车位1459个，车位占比1：1.2。

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项目主力户型包括95㎡的3房2厅2卫、99㎡的3房2厅2卫、111㎡的3房2厅2卫、120㎡的3房2厅2卫、143㎡的4房2厅2卫及153㎡的5房2厅2卫，143㎡四房为横厅设计。

95㎡的3房2厅2卫：设计的是竖厅格局，创新LDKB一体化，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台有东南或西北朝向。

99㎡的3房2厅2卫：仅2栋2单元04户型才有，设计的是竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，三开间朝南，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台西南朝向。

111㎡的3房2厅2卫：仅2栋2单元05户型才有，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台西南朝向。

120㎡的3房2厅2卫：设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，三开间朝南，L型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台西南朝向。

143㎡的4房2厅2卫：设计的是横厅南北通透格局，餐客厅一体化，四开间朝南，全屋飘窗，U型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台主朝东南向。

153㎡的5房2厅2卫：设计的是竖厅南北通透格局，四开间朝南，全屋飘窗，客厅连接次卧出6米长大阳台，U型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台主朝东南向。

项目配套信息介绍：

交通配套：

双枢纽：罗湖口岸跨境枢纽、罗湖北站（建设中）高铁枢纽

六轨道：地铁1/2/3/5(西延线路建设中)/9/11(二期工程建设中)六线交汇

主干道：举步深南大道、滨河大道、红岭中路、宝安南路等

周边有4条地铁线环绕，3/9号地铁线“红岭站”距离约700米，步行约11分钟；9号线“园岭站”距离约1公里，步行约16分钟；17号地铁线“大塘龙站”距离约1.1公里，步行约17分钟；1/3号地铁线“老街站”距离约1.2公里，步行约20分钟。

商业方面：京基华樾所在的蔡屋围商圈，是高端商业购物中心的“繁华起点”，这里也将成为全国奢侈品牌最多，业绩体量最大的购物中心之一。

像大家熟知的京基KK MALL、深圳万象城、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯、茂业百货等等知名商业均汇聚于此，已经入驻超450家品牌。

学校配套：40年学府底蕴，与省一级学校桂园中学为邻。约2公里内15所学校，成长从来卓越。

自带1所15班制的幼儿园，根据2023年罗湖区教育局学区划分，小学学区划分在06大学区由罗湖区未来教育集团罗湖实验学校小学部（原笋岗中学）、翠竹教育集团笋岗小学、桂园教育集团红桂小学、螺岭教育集团桃园小学、罗湖未来教育集团梅园实验学校、桂园教育集团桂园小学、翠竹教育集团洪湖小学到7所学校组成；中学学区划分在桂园中学、红桂中学。

休闲方面：三园两山两水，近揽荔枝公园、人民公园、洪湖公园，远观梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河等生态景观，独得自然厚爱

项目周边四大文体中心环绕深圳大剧院、市工人文化宫、 深圳体育中心，畅享深圳书城、深圳大剧院、小平画像广场、深圳市体育中心、深圳会堂、深圳科学馆等市政配套，为城市中心生活提供高质量的精神栖居地享受深圳艺术人文气息周边1公里范围内拥有人民公园、洪湖公园、荔枝公园，3公里范围内拥有深圳体育中心，笔架山公园、深圳中心公园等不可多得的自然资源。

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