这块地，成交楼板价高达131045元/㎡，成为了全国“单价地王”。它承载着无数的期许，也预示着这里将崛起一座非凡的住宅作品。如今，项目的规划设计方案已然出炉，一幅宏伟的蓝图正徐徐展开。


建筑面积达5.7万㎡的项目，规划有3栋22F、80米高层住宅楼，它们将如巨人般屹立在徐汇滨江这片充满魅力的土地上。室内层高约为3.5米，空间开阔而舒适，让人一踏入就能感受到一种尊贵与典雅。首层架空的设计，巧妙地增加了社区的通透感和公共空间，仿佛是在繁忙的都市中开辟出了一片宁静的绿洲。总共120户的规划，确保了每一户都能拥有足够的私密性和专属感，而349个停车位，近1:3的车位比，更是为业主的出行提供了极大的便利。

说到社区景观设计，那更是别具一格，充满了艺术与自然的交融之美。“开合城市的庭院”，这一设计理念仿佛是一扇通往全新生活的大门。它化路为园，以一种无界的姿态完美融入西岸丰富的艺文配套之中。在这里，土地不再仅仅属于建筑，而是被归还给城市，成为了人们共享的美好空间。绿城以其独特的匠心，整合了单元内街区的烟火气息与公园的宁静悠然，创造出了一种繁华之中难能可贵的松弛感，为未来的业主开启了一段崭新的生活体验之旅。

漫步在社区中，仿佛置身于一个“艺术公园式”的休闲街区。这里，是社区与城市之间柔软的介质，融合了都心繁华的烟火气，营造出一个个充满艺术氛围的生活社交场景。无论是与邻里品茶聊天，还是独自享受静谧时光，这里都能满足人们对美好生活的向往。


而那静水流深的森境，则像是都市森林中的立体生境。多层级的高差景观设计，造就了丰富立体的场景体验。沿着精心设计的动线漫步，行云流水般的游赏感受让人心旷神怡，水平居停的惬意更是渗透到每一个角落，自然栖息的艺境仿佛让时间都慢了下来，让人们在这喧嚣的城市中找到了一份内心的宁静。

最为引人注目的，莫过于那超长无边际的室外泳池，宛如悬浮于自然万物之中的“游艇绿洲”。挑高悬空的设计，让人们在畅泳时能够领略到自然松弛的崭新体验，仿佛与天空、大地融为一体，所有的烦恼都被这清澈的池水一并带走。

据悉，绿城·潮鸣东方将推出建面约275 - 330㎡的大户型及部分400 - 600㎡的顶楼复式，共计120套珍贵房源。虽然均价待定，但预计主力套均总价在5500万元左右，这无疑彰显了其高端奢华的定位。目前，城市展厅已开放，犹如吹响了这场豪宅盛宴的前奏曲。本月底，示范区&洋房也将揭开神秘的面纱，最快4月初，这个项目就将正式入市，迎接它的主人。


想象一下，在未来的某一天，当清晨的第一缕阳光洒在窗前，你站在自家宽敞的阳台上，俯瞰着徐汇滨江的美丽风光，远处的城市天际线在晨曦中若隐若现。周围的一切都散发着艺术与自然的气息，社区里的人们脸上洋溢着幸福的笑容，孩子们在充满创意的景观中嬉戏玩耍。这样的生活画面，是不是让人心驰神往呢？绿城·潮鸣东方，正等待着那些追求品质生活、懂得欣赏美好的人们来开启这场梦幻之旅。

一、壹号作品

我知道，很多人刚打开这篇文章看到标题之后就会觉得很有争议。

但先别急。

就在上周，我约了群友帮忙验资，带我也去参观一下这个绿城的顶豪作品。

因为之前我有机会参加过「潮鸣东方」的设计沙龙分享，在他们这个分享会上的方案介绍里，我的的确确看到了一个完全不同的绿城。

或者说是拿了这块「全国地王」之后，被逼到极致的绿城。

在我参加完分享会之后，整个项目对于土地的理解和解题思路，让我一直很有分享的欲望。

我知道很多最终改变豪宅理解的实景部分，只能等到今年6、7月之后才能真正在现场呈现。

但真到那时候，可能潮鸣东方和上海历史上很多盲卖的顶豪一样，早就被抢完了。

虽然样板间无法拍照，但我试图想用沙龙上拍到的资料和照片，结合我对于这个项目的理解，来有机会完全不功利的聊聊这个可能是Next Level的上海顶豪项目。

聊一下我在分享会上看到的和了解到的这块地，聊一下为什么它在我的理解里，能有资格被称之为「绿城中国三十周年的壹号作品」，且配得上「全国地王」的价格。

二、独一无二的土地利用

聊这个全国地王，肯定从土地开始说起。

这块地我觉得符合Next Level的第一个标准：就是全上海前所未见的土地利用率。

这块地的先天条件是有非常明确的优劣势的。

优点在于绝对的地理位置和配套优势，徐滨启元这一段目前最后一个住宅用地，距离滨江步道300米，且面前就是成交价格非常吓人的顶豪产品「启元」，有非常好的价格参考对标物。

而且虽然面前有启元，但这个项目的中高区看出去，不管是东侧还是西侧依然有清晰的江景，且在金融城开发完成后，整体窗口的城景价值也非常大。

再从配套来说，隔壁就有香港置地投资超过600亿，总面积超过180万方的超级综合体，覆盖了顶奢商业，文华东方酒店，290米地标写字楼，金融城产业等元素。

这样配套从而让潮鸣东方也成为了全上海极少数既能地处顶级豪宅板块，又能零距离背靠顶级商业产业，本身又是超级IP的顶豪项目。

如果再加上隔壁小区都确定对口的宋庆龄幼儿园和小学这样的顶级学校资源，这样的先天配套优势绝对属于天胡开局了。


当然，地块本身劣势也很明显，占地面积并不大的小体量地块，只能放3栋楼，且先天江景资源一定是弱于启元的。

于是绿城需要回答的就是一个问题：

在这样的客观条件下，如何才能改变它，并做出一个「顶级豪宅」

甚至未来有机会卖的超越启元？

潮鸣东方选择了一个上海之前从未有开发商做过的方案：

几乎把整个社区全部都往下挖了一层，把顶级公区再扩大一倍。

千万不要小看这一个动作，这个动作有没有，直接决定了作为顶豪，他是一个60分的项目，还是一个90+分的项目，对于未来的价值天差地别。

对于顶豪来说，位置重要，社区里的体验当然也很重要。

社区内的顶级体验，在顶豪里甚至是可以一定意义上超过景观价值的。

对于潮鸣东方来说，业主进社区是一楼，通过中央枢纽，脚底下有一层6米的垂直空间，景观树木可以地下开始生长，而且不用担心遮挡业主的阳光，于是可以种植繁密的植物，当你走在地面，往下望也能看到一片森林，当你在室外泳池游泳的时候，树木的树冠是可以和你平行的。

与此同时，地面上的架空层还有6米左右空间，最终如果你从地下花园层看到的就是一个12米左右跨度的高低景观落差，且遍布了3层景观结构。

在整个行动的动线上，业主可以非常自如且不知不觉的在各个平面移动。

并且整个架空层和地面、下沉会所用一整根12米的石材立柱有机的连接到一起，形成一个巨大的震撼尺度感。

没错，豪华感永远都是需要尺度来衬托的。

绿城用一个上海前所未见的3000㎡下沉庭院，去营造你在上海的其他小区可能永远见不到的立体垂直且震撼的景观。

相信我，当你真的住在了这样的社区体验后，再去看一个普通的平面社区，你一定会觉得非常乏味，这是完全不同的景观体验。


三、绝不退让的户型

大家应该都看到了潮鸣东方上周发布的实景外立面照片。

整个外立面大量的玻璃结构，和效果图上还原的几乎一模一样。

到底如何才能实现这样的效果？

户型图里其实就有答案。

在整个285㎡的空间里，我把承重柱全部都圈了出来。

你能看到的承重结构仅仅是这8根小小的柱子，占据了尽可能少的室内空间，从而可以最大化户型的可改变空间。

也是正因为这个特殊的承重结构几乎不浪费室内空间，在室内得房率来到约81%的前提下，地毯率更是比起其他顶豪都高出一大截，实打实的「可用面积」能高出10%左右。

并且户型的边缘也特地减少放置任何立柱，让外立面的玻璃材质可以完全延续一整个户型，实现最大的窗墙比，打破了传统南北通户型的「山墙感」，也最大化了视野与景观。

作为一个近零能耗的项目，本身对玻璃的要求极高，这样尺寸的玻璃面积，甚至还带有弧线，不管是运输还是后续的色差都是工程的噩梦，也是其他项目完全无法想象的难度。

按照设计师的说法是：只要过程中为了「容易」二字多退让一步，这个项目就完全不是现在这样了。

我到现在都记得一个豪宅客户去了某个项目样板间之后跟我说：这个社区做工品质不纯粹，一进门落地玻璃没有到底。

就这一点点的细节，都是需要开发商付出极大的努力和成本的。

所以当你走在社区外，看到整个外立面效果。

走到样板间里，看到南侧全部落地玻璃的极致观感的时候。

你应该能理解这「不退让」这三个字的意义到底在哪里。

四、「人无我有」才是顶豪用户需要的

这个社区另几个让我很喜欢的设计，也是借助于立体景观这一结构实现的。

可以说是上海顶豪项目里「人无我有」的部分

第一个是创新的隐奢主入口。

设计师在沙龙上提到这个设计的时候非常开心，说设计得到了非常自由的演绎和呈现。

业主通过这样一个非常具有符号化意义的地下入口，就可以从社区的1楼进入地下花园层空间，从而来到整个社区的精神堡垒：鸟巢

这里是整个社区的分流中心，所有楼栋之间都可以通过这里来中转。

它既和地面贯通，又是业主休憩和社交的场所，还因为被树木环抱，呈现出了非常科技与生态结合的感觉。

甚至它还和一个楼栋用一根无助的立体桥廊连接，创造了小区里的「超级景观」

对于绝大多数豪宅社区来说，做一个足够大气的大堂就可以了，但很显然绿城并不满足于这种简单的做法。

这样一个空间的设计，就是区别于好产品和顶级产品的最大壁垒。

而第二个，则是独特的会所设计。

整个超级会所的部分，也架设在地下空间的2层立体结构之上。

健身房等区域在下层，而露天泳池则在上层。

上下层互相功能串联，室内室外泳池则互相联动。

整体40米长度的无边泳池远比其他社区25米的标准尺度要长出一大截。

设计师介绍说做这么长是为了能让用户真正享受这个游泳的过程，且视野可以无限延伸。

并且因为其架空在整个庭院之上，所以泳池旁边就是自然树木的倒影，这样的景观所带来的整体度假感是普通的地处平面的室外泳池完全无法比拟的。

第三个，是以架空层为代表的设计

潮鸣东方这次的架空层未来会具有非常强的漂浮感，存在于社区的楼栋之下，但又架空于景观之上。

设计师从架空层为代表的公区着手，把建筑的弧线带进整个公区，并且把每个公区都当成一个剧场来演绎，让业主每到一个空间都会有特别的感受。

而这些，其实也只是整个社区公区里很小的一部分。

不管是从立面，还是从立体景观设计，再到这些完全独一无二的空间打造，在潮鸣东方这个项目里，你见到的大多都是「人无我有」的东西。

比起单纯的卷装标和卷石材，这才是一个社区真正独特且具有标识度的东西。


五、与社区共生长

「曾经的小区，更多的像一个片区的疤」

这是设计沙龙上让我记得非常深的一句话。

过往，开发商都总是靠「占社区便宜」来卖房子。

圈了一个顶级地段，打造一个高墙大院，用不安全感把最好的资源据为己有。

好像这才是唯一的解法。

很显然，人本身就是在社区内生长的，如何在占有了好的资源之后，同样也回馈给社区，与社区一同变好，是绿城这次的想到的不同解法。

作为徐汇滨江最好地段的收官作品，本身西岸就是一个非常兼容，且非常开放的区域。

所以当我最近在网上看到很多吐槽说：「你知不知道，潮鸣东方门口的路上做的那么豪华，其实都是红线外的社会道路，根本不是小区红线内，你们别被骗了」的时候，我就知道绿城这次做对了。

红线内固然重要，但和城市交互的界面当然也非常重要。

一个200米的超级门头，哪怕不在红线里，你都可以看看绿城能把这里做成什么样。

不管是入口超大石板尺度，还是两侧非常难寻找的几乎冠型一样的成对朴树，又或者是天然玉石的水景灯，三维弧形雕刻的花钵。

其他豪宅社区哪怕红线内的公区都很难有的水准，对于绿城而言就是愿意放在红线外和社区共享。

当落子在徐滨，就更应该用国际的视野来看待更社区的生活状态。

对于潮鸣东方而言，肯定不止希望业主能在小区内的各个空间感受到顶级水准的美。

当然也希望整个徐滨社区的人，每每路过这里，都能感受到因为潮鸣东方的存在，让整个徐汇滨江变得更美好了一些。

六、总要想明白和谁比

回到标题，何为Next Level？

我对这个概念的定义很简单，就是做其他人不愿做，不能做，做不到的事。

并且给业主创造完全不同的生活体验。

不管是徐滨的顶级区位，项目立面上的挑战，还是立体的三层景观，不管是顶奢公区又或者是愿意与社区共生的徐滨生活态度。

我看到了太多的「上海首创」在这个项目呈现。

和以往的顶豪项目最大的不同就是这里可能是你真正没见过的一种产品形态。

在我真正了解这个社区之前，我也惊讶于绿城想要开出的20万/㎡单价。

很多人来问我说：「绿城开这个价格不夸张吗？」当时的我还无法回答。

但时至今日，当我足够理解它之后，我反而觉得这才是一个合理的价格。

原因说来也很简单：

第一，徐汇滨江的弹性早就不止20万这道门槛了。

放眼整个徐汇滨江，只要是顶级豪宅，或是有江景的如启元，哪怕HG都能摸到近25万的单价，又或是高品质的大户型产品比如保利西岸，也成交过多次20+的价格，整个板块的价格弹性非常足。

不要小看区域高总价的弹性信息，在市场热的时候可以出得起高价的板块，在下一次才有更高的腾飞空间。

并且这都是老一代产品可以达到的价格，对于潮鸣东方这个级别的产品，只是一个基础价，最终就应该让最强的产品有最强的定价话语权。

第二，对于这个项目只要你想明白，它到底应该和谁比？

这块地哪怕在绿城的体系里，都属于是「绝对玩命」的那一类，特别是对于公区空间和长期的潜在溢价模块，几乎是不计成本在投入。

地下越挖越大，方案越来越大胆，空间感和奢华感也越来越夸张。

但也正因为这样大胆，才让潮鸣东方有了在徐汇滨江这样的S级地段，卖出起步275+㎡户型的能力。

毕竟在整个徐汇滨江，起步就在275㎡以上的社区，有且只有3个。

他们分别是云锦东方二期，启元和潮鸣东方。

这里面的每一个项目，都已经是或将是被记在上海豪宅历史上的顶级住宅。

当你看过云锦东方二期和启元的二手房价格和产品之后，应该也会开始思考2个问题：他们的产品和潮鸣东方比谁强谁弱？更好江景一定能胜过顶级产品吗？

只要你有了极致的社区品质和资源，又有了非常强的圈层，同样可以拥有极其夸张的溢价的。

潮鸣东方绝对属于这一类。

如果相对直白的说，单论项目产品力，启元在潮鸣东方面前犹如一个「上一代产品」。

对于潮鸣东方而言，现在所需要做的一切，就是把这些属于上海的「人无我有」做到极致，并且真正呈现出一个Next Level的作品。

因为能成为一代经典，获得板块顶级溢价的产品，一定是超越时代的独特作品。

至于剩下的其他争议，就等着时间和市场给出他们的答案吧。