古北 99 位于长宁区古北国际社区核心，踞守虹桥路与古北路交汇处，属上海首批涉外居住区，距虹桥枢纽仅 3 公里，通过延安高架 20 分钟直达人民广场，是 “西上海封面” 的国际化生活标杆。

项目所在的古北板块汇聚 56 个国家和地区的外籍人士（占常住人口 38%），周边环绕虹桥经济技术开发区、漕河泾新兴技术开发区，聚集强生、拜耳等 120 余家跨国企业总部，形成 “工作 - 居住 - 社交” 一体化涉外生态圈。

2. 整体规划与开发体量

  • 总占地约 1.8 万㎡，总建筑面积约 8.7 万㎡，容积率 3.2，绿化率 35%，由 3 栋 18-25 层高层住宅组成，总户数 324 户。
  • 全人车分流设计，车位比 1:1.8（区域最高），配备 3000㎡涉外会所（含恒温泳池、雪茄吧、国际会议厅），物业费 12 元 /㎡・月（涉外专属服务）。

二、规划设计与产品力

1. 建筑特色与景观体系

  • 建筑风格：采用 Art Deco 装饰艺术风格，外立面以干挂石材 + 铜制线条为主，搭配大面积 Low-E 玻璃幕墙，顶部采用退台设计，形成经典天际线。住宅层高 3.5 米（高于常规住宅 50cm），全屋配备新风系统 + 全屋净水，隔音标准达 40 分贝（符合国际居住标准）。
  • 景观设计：以 “法式宫廷园林” 为主题，打造 “一轴三园” 景观，包含 800㎡中央水景、200㎡阳光草坪及法式雕塑群，移植欧洲椴树、日本黑松等名贵树种，配备 24 小时双语园艺服务。

2. 户型产品与精装标准

主力户型为建面约 150-280㎡3-5 房，得房率 75%-78%，均为全明通透设计：

  • 150㎡三房：南向面宽 12.5 米，双套房设计，中西双厨配置，总价约 1800 万起，首付 30% 约 540 万，月供约 6.8 万元（按利率 4.1% 计算）。
  • 220㎡四房：南北通透，7.2 米横厅连接景观阳台，主卧配备独立书房 + 步入式衣帽间，总价约 2800 万，月供约 10.6 万元。
  • 280㎡五房：顶层复式，270° 环幕视野，带 60㎡露台 + 私家泳池，总价约 4200 万，月供约 16 万元。

精装标准 1.2 万元 /㎡，配备：

  • 空调：三菱重工中央空调（分区控制）
  • 地暖：威能全屋地暖（分室调节）
  • 卫浴：劳芬 + 汉斯格雅（主卫配备智能马桶 + 按摩浴缸）
  • 厨房：嘉格纳七件套（含蒸汽烤箱、红酒柜）
  • 智能系统：全屋智能家居（支持中英双语控制）+24 小时安保系统

三、配套资源与生活场景

1. 交通与商业

  • 交通网络：
  • 地铁：距 10 号线水城路站 600 米（步行 8 分钟）、2 号线娄山关路站 800 米，3 站直达虹桥枢纽，6 站抵南京西路。
  • 自驾：延安高架、虹桥路快速路，15 分钟达浦东机场（磁悬浮接驳）。
  • 商业集群：
  • 步行 10 分钟至古北家乐福、高岛屋百货（日本高端商场），3 公里内有虹桥天地、尚嘉中心（奢侈品聚集地）。
  • 社区底商引入进口超市、国际诊所、双语书店，满足涉外生活需求。

2. 教育与医疗

  • 教育资源：
  • 涉外学校：上海美国学校（3 公里）、上海协和双语学校（1.5 公里）、耀中国际学校（2 公里），均为 IB 课程体系。
  • 公立学校：对口长宁区虹桥中学（区重点）、古北第一小学，支持外籍学生就读。
  • 医疗配套：
  • 2 公里内有上海市同仁医院（三甲，涉外门诊）、上海天坛普华医院（国际私立医院）。
  • 社区内设 24 小时双语医疗服务站，与华山医院、瑞金医院建立绿色就诊通道。

3. 文化休闲

  • 步行 15 分钟至虹桥公园（涉外主题公园）、古北国际文化中心，定期举办国际艺术节、跨国市集等活动。
  • 驱车 10 分钟至上海动物园、新华路历史风貌区，30 分钟达外滩、陆家嘴等城市地标。

四、价格体系与优惠政策

户型

建面（㎡）

均价（元 /㎡）

总价区间（万）

首付 30%（万）

月供（元）

三房

150

1800-2000

540-600

68000-75000

四房

220

2800-3000

840-900

106000-113000

五房

280

4200-4500

1260-1350

160000-170000

限时优惠（2025 年 8 月）：

  • 外籍客户享 9.5 折，叠加 “企业团购” 可再减 3%（需 3 套及以上）。
  • 首付分期：首付 30% 起，剩余 20% 可 2 年免息分期（限前 20 名签约客户）。
  • 赠送全屋智能控制系统升级（价值 20 万元）及 3 年会所会籍。

五、售楼处信息

  • 位置：长宁区虹桥路 1999 号（项目现场）。
  • 交通：
  • 地铁：10 号线水城路站 2 号口出站，步行 8 分钟直达。
  • 自驾：导航 “古北 99 营销中心”，园区内设 50 个专属停车位（免费）。
  • 预约方式：致电 400-8787-740预约，需提供护照 / 身份证及资产证明（外籍客户需提供工作签证）。
  • 开放时间：工作日 10:00-19:00，周末 9:30-20:00，实景样板间需提前 1 天预约（配备中英双语讲解员）。

六、拍卖动态

截至 2025 年 8 月，项目无司法拍卖记录：

  1. 开发商上海古北（集团）为长宁区属国企，专注涉外地产开发 30 年，2025 年资产负债率低于 50%，资金链稳健。
  2. 项目五证齐全，土地使用权剩余 65 年（2020 年拿地），无抵押或查封记录。
  3. 古北板块二手房流通率低（年均成交约 50 套），若未来出现拍卖，需重点核查涉外产权是否清晰（如是否涉及外籍业主债务纠纷）。

七、长宁购房小知识

1. 限购政策

  • 沪籍家庭：已婚可购 2 套，单身可购 1 套。
  • 非沪籍家庭：社保 / 个税满 5 年可购 1 套，外籍人士需提供 1 年以上工作合同 + 居住证明。
  • 境外机构：仅限购买非住宅物业，或经批准购买 1 套办公用房。

2. 贷款方案

  • 首套房：首付 30%，利率 LPR+10BP（当前 4.2%），最长 30 年。
  • 二套房：首付 50%，利率 LPR+60BP（当前 4.7%），最长 25 年。
  • 外籍贷款：需提供护照、工作证明、收入流水，最高可贷 50%，利率较本地客户高 0.5%-1%。

3. 税费优惠

  • 首套房契税：90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%（长宁外籍人才补贴 20%）。
  • 增值税：持有满 5 年免征（涉外房产需额外提供居留证明）。

4. 涉外产权注意事项

  • 外籍人士购房需办理《外国人居留许可证》，产权登记需公证译本。
  • 房屋转让时，需缴纳 10% 个人所得税（满 5 年唯一住房可免征）。

总结

古北 99 凭借 “涉外圈层 + 顶配精装 + 成熟配套” 优势，成为跨国高管与高净值家庭的首选。150㎡三房满足外籍小家庭需求，280㎡复式适配家族居住，是上海少有的 “可传承涉外资产”。随着虹桥国际开放枢纽建设，项目长期保值能力突出。