这家传闻要“爆了”的房企，又高溢价拿地了？！|伟星|土拍|房地产|杭州|高溢价

那家传闻要“爆了”的浙系民企，又行了？

这大概是这两天关注了杭州最新土拍的朋友，萦绕在心头最大的想法。

7月29日，杭州又拍出了三宗地，正式为7月的土拍收官。

这三宗地中，有两宗近乎底价成交，剩下的那一宗：

溢价率足足达到了28.13%。

摘下这一宗地的，正是已经在杭州一年没拿地的：

伟星房产。

前些年，伟星一度被视为行业下行期强势杀出的民企黑马，在土地市场上表现相当扎眼。

拿地最猛的2021年，伟星一年就能拿484.5亿的新增货值；从这一年到2023年，更是三年累计拿下了超1200亿货值的地。

而这一切到了2024年却大不相同了，去年全年，伟星拿地金额降到了52.7亿，新增货值降到了102亿，今年更是近乎在土拍市场上哑火。艳姐翻遍全网，发现：

上半年，伟星应该仅仅只拿了一宗地，在临海市，小掷了5.25亿元。

临海市，是隶属于浙江台州市的县级市，也是纽扣大王伟星集团的总部所在，属于其真正意义上的大本营。

突然开始在拿地上减速的伟星，也因此早从去年年底开始，就一度被传“快不行了”，但眼见着大半年过去，伟星不仅没“爆”，居然还又大手笔在杭州再次拿地了！也算是凭实力彻底击碎了传言。

伟星杭州千人摇号传奇，

还能再延续吗？

伟星溢价 28.13%摘下的这宗地，是拱墅区石桥单元华丰板块的GS130201-56地块，经过43轮报价以19.13亿元总价成交，成交楼面价19626.68元/㎡。

伟星依旧是那个熟悉的伟星，时隔许久，抢地的身资依旧不凡，却不由让很多人为其捏了一把冷汗。

要知道恰好就在一周前，石桥才刚刚被西房低价拿下了一宗宅地，和伟星这宗在同样的板块，两者直线距离仅有300米左右，7.29%的溢价率，成交楼面价15295元/㎡：

仅仅只提前了一周时间出让，每平米却便宜了超4000元。

甚至仔细一看，伟星的地容积率1.9，西房的地才1.7。

虽然伟星的地看下来位置要更优越上一些，也更远离高架，但两宗同期出让、未来大概率也会同期入市的项目所存在的天然价差，也注定将成为未来压在伟星身上的一大难点。

伟星1993年进军地产，也在这一年在杭州建起了一座伟星大厦。

2021年开始，伟星打出了重返杭州的旗号，也在这一年年底落下了在杭州的住宅第一子，而这次的这宗地，则是伟星重返杭州以来拿下的第七个住宅项目，也是今年的唯一一个。

上午拿的地，杭州伟星的官微就发出了喜报，在标题里写道：

《星辉武林再启主城》

喜报更是写着要“定鼎武林主场”。

伟星在杭州的上一宗地，就在武林文晖板块，去年8月拿的地，后来打造成了星晖嘉和府。

星晖嘉和府在去年年底248套房源就一次全开，遭到了1527人哄抢日光，算一算中签率：仅有16.24%。

而这一次，伟星明摆着又要蹭一蹭武林的热度，想要复刻星晖嘉和府的传奇。

在杭州，伟星从第一个项目——申花板块的星瓒颂锦府开始，就奠定了不错的口碑：

当时，隔壁的项目大多都还在用涂料，伟星却做上了三面铝板，甚至还做了下沉式会所和恒温泳池，一度被称之为“申花卷王”。

这个项目从2022年8月首开，总共有1135户，5次开盘，都是千人摇号的盛况，中签率基本都仅有10%出头，整体都还要低于星晖嘉和府。

而在伟星拿地的前一天，艳姐恰好看到了一份杭州的二手房市场报告：

这个今年年初刚交付的项目，半年就在二手市场成交了170套，位列申花第一，近30天，更是平均每天带看超100次。

而放眼全杭州看，交房7个月15%的流通率，也已经相当数一数二了——即便这里甚至都不算是申花的正核心，却已经完全碾压周边项目。

有人说，核心是因为星瓒颂锦府有小户型，总价优势显著，但另一个重要的加分点是：

从品质上看，非常有优势，尤其是外立面、下沉式会所和恒温泳池。

实景图

艳姐去搜了些交付的图片，园林也颇为出彩。

实景图

简单来说，如今恰好是伟星在杭州凭借交付的首作口碑爆棚的节点，这或许也是这家民企敢再次高溢价出手拿地的底气所在。

只看，接下来伟星能否延续这样的品质和口碑再次大捷了。

杭州伟星2025要“活下去”？

曾两度参与杭州单价地王竞拍

事实上，虽然这一次的石桥地块是伟星今年在杭州首次拿地，但却并非其今年首次参与到杭州土拍中。

有意思的是，今年接连刷新了杭州单价地王纪录的两宗地，成交楼面价7.74万/㎡的奥体水电新村地块、以及成交楼面价8.8万/㎡的蒋村地块，伟星都参与了进去。

虽然最后只是打了个酱油，但至少：有过拿地的心。

要知道这两宗地的成交总价也不低，分别有52亿、34亿，简言之：伟星的资金状况，或许比我们想的还要来得更好，而非部分人眼中的“快不行了”。

毕竟伟星背靠纽扣大王，有着制造业基因，先天杠杆率就低，此前拿地虽猛，却并非通过狂加杠杆实现的，加上这两年有意识做了减速，大概也是稳住了安全垫。

不过目前看来，相较于过去几年显得有些激进的拓展模式，伟星当下或许也是在步入更为求稳的新阶段。

2023年年初，伟星曾说，希望通过三至五年的努力，实现500-900亿元的销售规模。

在这之前，伟星已经在2022年将销售额干到了300多亿，2023年、2024年还是300多亿。

今年就是第三年，上半年，伟星的销售额是71.6亿，相较于去年同期几近腰斩。

500亿的目标还相当遥远不说，今年的伟星大概率连300亿都要保不住了。

而回过头去看，那个3-5年的目标，后来伟星几乎再没有提过了……

今年年初伟星杭州公司召开了2025年经营工作落实会议，杭州伟星总经理章丕仁发表了致辞，确立了这一年的年度经营工作主题是：

学本领，破危机，精管理，活下去。

在这次的拿地官方推文中，伟星更是说要：

恪守“稳中求进，风险控制第一”的经营理念，审时度势、精准择地。

这次拿地进一步投资，说白了也是求稳的重要一环：杭州已经是伟星布局的诸多城市中，最优质的一张牌了，这里的阵地不能丢失。

今年上半年，伟星已经从杭州的各大榜单中消失了，估计没拿到地的这段时光里，这家民企也已经开始焦虑了，而今，也终于解了燃眉之急。

浙系民企伟星

从“三四线之王”到“民营房企黑马”

聊到伟星房产，大多数人会认为它是一家安徽房企。

之所以会产生这样的误会，主要原因还是在于过去很长一段时间，伟星房产在安徽的光环实在太耀眼。

今年上半年伟星甚至还在合肥天鹅湖拿出了其顶豪巨作：T10。

这个项目未开先火，实景开放仅50天门槛就快被踏破了。1个月前，这个创下了合肥住宅销售单价新高的顶豪巨作终于迎来首开，毫不意外地被一抢而空。

伟星也因此在安徽再次大放光彩。

实际上伟星房产早年主要布局大本营浙江台州临海，在2000年左右才进入安徽芜湖，此后就开始深耕安徽，并成为安徽的NO.1。

比如在芜湖，伟星房产持续十多年保持销冠，市占率保持在35%~50%；

2013年左右进入马鞍山，市占率10多年保持在40~70%左右；

2018年左右进入合肥，连续2年稳坐合肥销冠，市占率一度达到10%；

去年，伟星房产在安徽以154亿销售额位居安徽省房企第1，比排在第2的保利发展多了整整54亿。在全国实现全口径销售额312.7亿，行业排名第32。

行业深度调整4年来，超40家民营房企相继爆雷，大多房企销售腰斩，并丧失了拿地再发展的能力。对比之下，伟星却逆势实现了销售稳中有进的市场表现。

行业都很好奇，伟星到底是怎么做到的？艳姐觉得，这背后有2个逻辑：

其一，城市布局少而精，主打“做强、做深、做透”。

与其他房企布局大而全、广而散同的是，伟星从一开始就强调“少而精”。

到目前，在地产行业已发展30多年的伟星房产，竟然才布局8座城市：

台州临海、芜湖、马鞍山、合肥、杭州、宁波、南京、武汉。

合肥伟星·印湖湾实景

艳姐觉得，项目多并不一定意味着强，做少才更容易个个做强、做深、做透。

像在芜湖，伟星开发的项目超40个，今年上半年芜湖商品房网签TOP10中，伟星有4个项目上榜；在合肥开发项目近30个……

伟星的这种深耕策略，最终体现在市场端就是市占率，艳姐在前面也说过了，在这里就不赘述。

其二，产品坚持“领先半步”，主打“降维打击”。

据说在伟星内部，有一个“对标一线、创新产品，降维攻击”的产品基调。

换个说法就是用二线打三线、一线打二线。

艳姐就听说，伟星的产品设计团队长年通过前往上海、北京、深圳、杭州等一二线城市诸多标杆项目大量实地考察，汲取灵感，消化后再带回来，并立足本土进行创新性设计，最终打造“超越”标杆的作品。

在合肥、南京高端住宅设计中，就引入了类似深圳湾一号、恒裕深圳湾等高端大平层公寓外立面都在采用公建化方式打造；

比如南京的伟星·长江之歌，打造了南京首个360°玻璃环幕曲线立面，成为了当地的地标；芜湖的伟星·长江之门，是芜湖唯一200米超高层江景豪宅。

南京伟星·长江之歌实景

这样的产品策略，也让伟星做到了产品力领先。

杭州伟星·星瓒颂锦府，是杭州十大高端豪宅之一；

宁波伟星·玉堰珑印府，问鼎浙江十大高端产品之一……

不过虽然伟星这几年实现了逆势进阶，但就像我们前面说的，其在投拓端明显降速。

艳姐觉得，这背后除了更加求稳求“活下去”，或许还有2个原因：一个是城市优质土地少了；一个是伟星拿地标准提高了，即更加关注能否快速去化、现金流、利润。

当然，在民营房企大面积暴雷、卧倒的现实下，伟星房产能实现逆势进阶，终究依靠的还是“人”。

艳姐就注意到，伟星房产的高管团队非常稳定，大部分都是跟随企业一起成长起来的。

像伟星房产总经理姜礼平，早在2001年左右，其就成为了伟星集团的投资人，目前持有伟星集团4.32%的股份，第10大股东。作为伟星集团副总裁，姜礼平大约在2017年左右出任伟星房产的总经理。

图源官微姜礼平

像伟星房产常务副总经理卢韬，毕业于浙江财经学院（现浙江财经大学），毕业后分配到磐安县造纸淀粉厂；1992年卢韬辞掉国企工作并加盟伟星，浙江伟星房地产开发有限公司销售部经理；2000年卢韬转战安徽芜湖，肩负深耕安徽的重任，并最终成为安徽伟星总经理、东部区域总经理；2021年晋升为伟星房产常务副总经理。

图源官微卢韬

从咖位上看，伟星房产的高管们或许没有那么大知名度，但大多跟着伟星一起成长，经历了企业发展的各个阶段和行业的不同周期，太了解企业的特质和风格，这批人在企业战略的落地执行就不会变形。

或许是盘子做大了，也难免部分项目品质面临一些客户质疑。比如之前的合肥伟星·玖玺台就因为工程质量而被客户投诉。

结语

规模或许不是很大，但并不妨碍伟星逆势崛起，成为民营房企黑马。

伟星房产常务副总经理卢韬就曾表示：