观点网 346米高的香港中环中心，依然傲立天际。
但这些年，它的主人却像走马灯一样，换了一拨又一拨。
4月13日，市场传来最新消息，星展银行正在洽购世茂集团创始人许荣茂所持的中环中心六层物业。
传闻称，这笔交易的代价超过25亿港元，平均呎价约1.7万港元，几乎只有许荣茂当年买入时的一半。
如果星展银行这次成功“捡漏”，它将成为中环中心最大的“房东”，一口气坐拥整整17层楼。
而从香港写字楼市场的角度来看，这不只是一次抄底，更像是一个响亮的信号。
随着IPO市场重新活跃，家族办公室、对冲基金、中资机构纷纷回流，香港甲级写字楼的租赁需求已经明显回暖。
而星展银行此时加仓，更像是在春江水暖之前，提前布下的一步大棋。
星展加仓中环中心
4月13日据市场消息显示，新加坡最大商业银行星展银行（DBS）与世茂集团创始人许荣茂及相关人士达成交易，收购位于香港中环皇后大道中99号中环中心的六层全层写字楼。
这六层楼，分别是31、32、36、37、56及76楼。市场传闻交易金额超过25亿港元，平均呎价约1.7万港元。
把时间拨回2017年。那一年，许荣茂联合几位投资者，以402亿港元的高价，拿下了香港中环中心75%的股份。而他自己更是豪气地占下了其中整整九个楼层。
但好景不长。一方面，在中美贸易摩擦、社会动荡以及新冠疫情的多重打击下，香港甲级写字楼市场逐步走弱；另一方面，中国房地产市场随后迎来了调整，世茂集团也深陷债务泥潭。
为了活下去，世茂这几年不得不卖掉近20处核心资产，包括上海外滩茂悦酒店、北京世茂大厦等压箱底的宝贝。
2025年，世茂完成了总额约545亿元的境外债务重组，暂时喘了口气。但巨债压顶、流动性紧张的局面，并没有真正翻篇。
在此背景下，作为创始人的许荣茂出售手中的顶级物业，更像是“输血自救”的现实选择。
去年7月，许荣茂便将中环中心55楼切成了12个小单位，进行分批出售。数据显示，到2026年2月初，已经卖掉10个，回笼资金超过4.33亿港元。
而这一次，他把31楼等六个整层一并卖出，又将带回超过25亿港元的现金流。
再看传闻中的买家星展银行，无论从自用还是投资的角度，这个节点加仓，都堪称“天时地利”。
香港是星展银行的亚太核心枢纽，它需要一处稳定、集中、够体面的总部空间。中环中心，显然是最优解。
从投资角度看，这次加仓更是一个明确信号，意味着这个外资银行长期看好香港写字楼市场。
商业客查阅发现，2025年，香港IPO募资2858亿港元，重回全球第一。而2026年3月24日，港股IPO融资额便已突破千亿大关，创下2018年上市改革以来的最快纪录。
IPO热火朝天，家族办公室、对冲基金、中资机构也纷纷回流，从去年第四季度开始，香港甲级写字楼的租赁需求，明显热了起来。
此前，高力指出，2025年下半年香港写字楼市场情绪显著回暖，第三及第四季按季净吸纳量分别为正42.8万及正123万平方呎，全年净吸纳量录得正173万平方呎，为2018年以来最高。
而今年3月30日，莱坊发布的《香港每月物业市场报告》提到，中环优质甲级写字楼的租金升幅速度加快，同比上升6.0%，从年初至今上升2.8%。
此外，第一太平戴维斯也在报告中预测，2026年，在新增供应放缓及金融板块持续扩张下，中环及尖沙咀优质写字楼预期将录得5%至7%的租金反弹。
星展银行此时加仓，无疑是在市场回暖的前夜，提前落下一枚重棋。
更妙的是，此次交易价格堪称“腰斩级”捡漏。
传闻称，本次交易的代价超25亿港元，折合1.7万港元/呎，比起许荣茂2017年约3.3万港元/呎的买入成本，整整折让了48.48%。
价格到位，时机到位。星展银行这一次加仓，正当时。
单一最大业主？
九年兜兜转转，香港中环中心那座地标大楼的“地主”宝座，或再次换了主人。
2017年，许荣茂豪掷约136亿港元，从李嘉诚旗下的长实集团一口气拿下中环中心九个楼层。
如今，六个楼层被传出售予星展银行，一个楼层早已拆分散售，他手里只剩下两个全层和55楼的零星单位，且还在继续减仓。
而当年和许荣茂组成“富豪联盟”的两位大佬——小巴大王马亚木、磁带大王陈秉志，也走上了相似的路。
先说说小巴大王的境遇。
从1970年代创立冠荣车行起步，马亚木家族一路发展，巅峰时期坐拥646辆专线小巴、近60条路线，被市场冠以“小巴大王”的名号。
而在2017年那场交易里，其正是最大的买家，大手笔拿下了中环中心13个全层，风头无两。
可惜，好景不长。中美贸易摩擦、社会动荡、新冠疫情接踵而至，中环高端写字楼的空置率急剧飙升，租金一落千丈。
市场走弱，马亚木家族对持仓物业的态度也从“只买不卖”变成了“积极散货”。
2021年，其将20楼全层卖给了董建华家族，呎价约2.45万港元，比成本跌了约26%；2024年开始，又开始散售27楼，坊间消息称，优惠价1.88万港元/呎起，较成本跌了约43%；2025年11月，52楼全层以5.65亿港元成交，呎价2.2万港元，比起3.3万港元的收购成本，同样跌了约33%。
不过，马亚木家族还算稳得住，至今仍保留着约11层物业，安心收租。
相比起来，“磁带大王”陈秉志的路，就要坎坷得多。
2017年，他以约55.8亿港元购入中环中心七个全层，是当年“400亿收购案”中主要的个人投资者之一。
然而，高杠杆叠加写字楼市场崩盘，让他从2020年起被迫割肉清仓。
2024年9月和11月，他接连将66楼、75楼卖给了星展银行，分别作价7亿港元和6.46亿港元。
如今，陈秉志已清空所有中环中心物业，亏损超过7亿港元。2025年，他因8000万港元债务被四家财务公司申请破产，豪宅也被银主盘拍卖，成了香港高杠杆地产投资失败的典型案例。
许荣茂、马亚木到陈秉志，中环中心的九年沉浮，写尽了一轮地产周期的冷暖交替。有人被迫离场，有人悄然加仓；有人亏掉数亿清仓，有人趁腰斩重仓布局。
而星展银行得益于早期的持有，叠加2024年以来的接连抄底加仓，如今手持中环中心17层物业，稳稳坐上最大业主的宝座。
数据来源：公开报道，商业客整理
抄底信号
香港写字楼市场，正悄无声息地迎来一道分水岭。
在这波动向中，星展银行的表现格外突出，2024年两次增持中环中心，如今又一口气吞下6个楼层。
借市场底部之际加码，意图已摆在台面上。
但嗅到信号的，远不止星展一家。无论自用还是投资，一批机构买家，早已悄悄入场。
2025年4月24日，港交所向香港置地购入中环交易广场一期部分物业，作为集团总部及办公室。
同年10月17日，阿里巴巴与蚂蚁集团联手，斥资约72亿港元，购置铜锣湾港岛壹号中心多层商业写字楼，作为两家企业的香港总部；两个月后，京东也不甘落后，以34.73亿港元买下中环中国建设银行大厦部分办公楼层。
进入2026年，类似的交易还在持续。其中，云涌游戏创办人2.08亿港元购入上环香港康诺维港大厦全幢；大新金融8.39亿港元收购黄竹坑伟华汇办公楼10层物业……
机构买家们接连加仓，虽然大多是为了自用，但这本身，就是香港写字楼“结构性复苏”的一个重要信号。
这股抄底的风，不止吹在香港。
今年以来，中国内地写字楼市场也迎来了新一轮窗口期，大量的金融资本正逆周期布局一线城市的写字楼物业。
前不久，东亚银行完成了对上海陆家嘴东亚银行金融大厦的收购，拿下12至23层核心办公区域，交易总价16.8亿元，面积约4.2万平方米，折合单价约4万元/平方米。交易对手是ESR旗下的亚腾资产管理（ARA）。
这笔交易，成为开年以来上海核心商务区首笔、也是规模最大的金融机构总部自用型大宗交易。
更早之前，全球资产管理巨头施罗德资本联合浙江民企西子国际控股，设立了一只30亿元的长三角商业地产基金，于今年1月正式落地，主攻长三角核心城市的优质写字楼和消费类基础设施。
今年2月，加拿大宏利金融、中国人寿信托、大家保险等机构联手，共同成立合营企业，入股瑞安房地产位于上海黄浦区的商办项目。
此外，山东某家族企业19亿元接盘中港汇·黄浦，象屿集团21亿元收购基汇资本出售的仙乐斯广场，陆家嘴国泰人寿8.95亿元拿下前滩汇N5栋……
显然，金融资本抄底一线城市写字楼的窗口期，已经打开。但基于当前估值与供需结构，真正的“甜蜜点”，还需要耐心等待。
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