2025年7月10日，长沙市自然资源和规划局发布了一则批前公示，对湖南建投领樾府项目总图进行公示，这预示着项目报建工作完成了一个里程碑节点，新房入市指日可待了。

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我们先来回顾一下项目的前世今生。

地块原规划是省政府相关机关的集中工作区，2013年7月，中办、国办地方党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，要求各级党政机关5年内一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。正在施工中的办公大楼（项目东侧部分）立即停工，这一停就是10年。

直到2024年6月4日，长沙市自然规划局对省府周边片区控规S05-B03地块进行批前公示，将省府北闲置的S05-B03地块切出两块（项目西侧部分），用地性质由行政办公用地修改为二类居住用地和中小学用地。

这是调规前的控规：

这是调规后的控规：从原来的纯行政办公用地，把地块一分为二，地块西侧调整为居住用地及中小学用地，也就成为了今天建投领樾府的地块。

地块东侧的在建办公楼则重新定位，现在命名为领创数智中心。

调规2024年10月18日公示完成。2024年11月5日，地块作为[2024]长沙市061号挂牌。

2024年12月5日，湖南建投地产集团有限公司以底价15.75亿元竞得该地块，成交楼面价6374元/㎡，详情如下：

其他交易条件：

  • 1.该宗地位于天心区省府板块，北临友谊路、南临新韶路、西临新姚路。
  • 2.根据《规划条件书》（案卷编号为20240109GCSP1-2），《日常地籍测量报告》[编号：DJ-202409-006],宗地总面积103902.45平方米，出让面积88243.76平方米，中小学用地面积为15658.69平方米，规划用途为：二类居住用地/中小学用地（R2/A33），容积率：S05-B03-03（二类居住用地）≤2.8、S05-B03-05（中小学用地）≤1.2。
  • 3.挂牌条件及其他要求详见本项目挂牌出让须知。
  • 4.起始价不含本次挂牌交易过程中所发生的价外税费。
  • 5.付款方式：竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内向指定的银行账户付清全部土地成交价款的50%，剩余土地价款在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起6个月内付清。
  • 6.宗地现有开发现状：红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，红线范围内自然地貌，有高差，已完成拆迁安置补偿。宗地内有活动板房、建筑垃圾等。
  • 7.交地时间及标准：在竞得人缴清全部成交地价款及相关税费之日起30日内，按宗地现状标准将土地交给竞得人。

即出让的132.4亩居住用地，还需要额外承担学校（小学）的建设成本，学校占地23.5亩，容积率≤1.2；学校建筑密度≤30%，绿地率≥30%，限高24米。实际住宅部分的楼面价高于6374元/㎡。

地块位于天心区省府板块，芙蓉南路与友谊路交汇处西南角，距地铁1号线友谊路站350米，可以说是正地铁口。地块较为方正，小区规划设计方案会省事很多。

从上述典型楼盘价格中可以看出：

A：不管是长沙市还是省府板块，2023至2025年，新房售价都是下跌的趋势。原来开发商通过精装溢价，精装大平层可以卖到17000-19000元/㎡。2024年以来，开发商纷纷把精装调整为毛坯，售价也降低到14000元/㎡左右。

B：即使长沙房价整体下行了，但板块价格仍然较高，即使是毛坯1.4万/㎡的价格也大幅超过长沙1万/㎡左右的均价。这与片区近年来大幅提升的教育资源密切相关。

首先，板块内的初中长郡外国语实验中学、师大附中双语实验中学、中雅培粹南校区已经成为长沙市近几年发展较好的公办初中。

2025年长沙市指标生末位分数线排名，长郡外国语排名第4，师大附中双语南校区（就是校本部）排名第5，中雅培粹中学排名第16，板块内的南校区是一校两址的办学模式，师资力量相对有保障。

此外，优质的初中，让片区的小学通过派位或者升学升入名初中的比例，在长沙市的范围内都算是比较高的，具体情况如下：

湘府英才小学：2024年派位，派进名初比例高达70.28%。 长郡外国语附小：2024年派位总数167个，派进名初比例为73.65%。 青园梓枫小学：2024年派进名初比例为53.86%。天心区实验小学：主要指标是明德天心占比40%，郡外、中雅、附中双语也有一定的指标。另外，据了解，地块南侧配建的小学，大概率是湘府英才小学（一校两址）。

地铁规划

目前中间领樾府西侧350米处已通车地铁1号线友谊路站，未来友谊路规划了地铁9号线，友谊路站将会形成双地铁交汇站。湘府路规划了长沙市地铁环线8号线。当前长沙市地铁7号线正在如火如荼地施工，8/9号线不能说没有希望。

总图亮点

（1）户型设计

面积段：主推建面约129、139、155、179、195、240㎡户型，覆盖刚需到改善全需求。

得房率：全部采用新规零公摊设计，得房率极高(部分户型超100%)，实际使用面积远超同面积段竞品。

（2）户型配比：

大高层（11栋，28-32F），布置在外围。

129㎡（三房/中厅）128户，占比8.0%

139㎡（四房/中厅）868户，占比54.3%

179㎡（四房/中厅）238户，占比14.9%

小高层（9栋，16-17F），在南侧及小区中心。

155（四房/中厅）272户，占比17.0%

195（四房/端厅）64户，占比4.0%

240（四房/端厅）30户，占比1.9%

项目测评：

区位：地块位置极佳，且非常稀缺，省府周边很难再整理出体量合适的居住用地。地铁1号线友谊路站正地铁口。

板块配套：1.教育资源优质：3所名初中+1所老牌初中保证片区微机派位的较高名校率；湘府英才，长郡外国语附小，湘府英才小学，青园小学，天心区实验小学都是天心区的优质小学。2.商业：龙湖新姚天街商业MALL就在楼盘北侧的步行范围内，购物方便；3.两馆一中心环抱：湖南省科技馆、省文化馆、省青少年活动中心都是带娃进行科学启蒙的好去处。4.正地铁口，出行方便。

项目规划：1.项目配建小学，自建幼儿园，从幼儿园到小学的9年，就在家门口完成。2.户型在129-240㎡之间，非常纯粹，匹配省府附近，圈层较高。3.项目中央还打造了一个超5000㎡的水系，及硕大的中心园林及中轴景观，采用U形楼栋布局，环境舒适。

远期规划：地铁7号线已经动工几年，在下一轮地铁规划中，地铁8号线、地铁9号线是最值得期待的。

结论：项目背景，开发商，区位极具稀缺性，未来业主圈层优质，交通便利，教育配套非常优秀，商业在步行范围内，另外国企操盘，因此砖家认为是长沙当下可选择的楼盘之一，你怎么看呢？

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