近期与一位从业 25 年的资深房产中介深聊，他透露的三个行业观察，或许能帮我们更清醒地看待当下的楼市 ——
一、房价回落趋势尚未触底
自 2022 年起，全国房价进入调整周期，尽管各地密集出台限购松绑、利率下调、公积金政策优化等救市措施，但市场下行惯性仍在延续，目前长三角部分非核心区县、珠三角临深片区的房价已回调至 2018 年水平，部分老城区房源甚至接近 2015 年价格。
不少人认为 “调整已到位”，但中介圈子的共识是：库存高企的三四线城市、郊区刚需盘仍有 5%-10% 的回调空间，这也是为什么中介在帮卖家挂牌时，总会建议 “比同小区均价再低 3%-5%”，因为当前买方市场下，“性价比” 是促成成交的核心。
二、拉长时间线看，当前房价仍处高位
与 2022 年峰值相比，多数城市房价确实降了不少，但这并不意味着 “已到合理区间”。从居民收入房价比来看，2024 年全国平均房价是城镇居民年收入的 12.8 倍，而 2010 年这一比例为 8.5 倍，2000 年则为 4.2 倍。这意味着，现在买一套房需要透支的家庭收入，比十年前、二十年前更多。更关键的是房贷的长期影响：看似每月几千的房贷，在 30 年周期里会逐渐吞噬家庭抗风险能力 —— 孩子教育、老人医疗、职业转型等突发支出都可能因此受限，甚至在利率波动时陷入被动。这也是为什么当下年轻人普遍对买房持谨慎态度：不是不想买，而是算清账后发现 “买不起”。
三、房价回落将是场 “漫长的慢跑”
楼市调控的核心目标是 “软着陆”，这意味着房价不会断崖式下跌，而是以 “温和回调 + 长期横盘” 的方式消化泡沫。政策层更倾向于通过 “时间换空间” 实现软着陆：让房价涨幅低于居民收入涨幅，用 5-10 年时间逐步缩小估值泡沫。
比如 2024 年全国房价同比微降 1.2%，而城镇居民可支配收入同比增长 6.5%，这种 “隐性降价” 既能避免市场恐慌，又能让购房者实际负担逐步减轻。值得注意的是，新房因开发商资金监管趋严、品质迭代（如绿色建筑、智慧社区），保值性相对更优；但二手房的地段成熟度、学区确定性往往更胜一筹，需根据自身需求权衡。
给买房人的具体建议
- 刚需族：把握 “缓冲期”，但拒绝过度杠杆
若有结婚、生育等硬性需求，不必盲目等待 “最低价”—— 当前利率处于历史低位（首套房 LPR 普遍下浮 20-40 个基点），议价空间充足（可争取卖方承担 50%-100% 税费），正是入场的窗口期。但务必遵循 “三不原则”：首付不挪用应急资金，月供不超过家庭月收入 30%，总还款周期不超过 20 年（减少利息支出）。优先选择人口净流入城市的主城区小户型，这类房源抗跌性更强。
- 改善型：“以旧换新” 正当时
2024 年改善型房源供需比已从 2021 年的 1:0.8 升至 1:1.2，选择空间明显扩大。建议采用 “先卖后买” 策略：利用当前二手房买方市场的议价优势，将老房挂牌价下调 5%-8% 快速出手，再瞄准同区域房龄 5 年内、户型更优的房源 —— 这类房源因业主置换需求迫切，往往能谈到 10% 左右的折扣。
- 投资者：彻底放弃 “短炒” 思维
若仍想配置房产，需满足两个条件：一是位于一线城市核心商圈（如上海内环、深圳前海），二是租金回报率≥3%（可覆盖月供的 70% 以上）。三四线城市非核心区域的公寓、商铺建议坚决规避，这类资产在人口流出背景下，未来可能面临 “卖不掉、租不出” 的困境。
给卖房人的实操指南
- 急售房源：主动让利，精准触达刚需
若因置换、还贷等原因需快速成交，挂牌价需比小区近期成交价低 10%-15%，同时通过 “明降 + 暗补” 提升吸引力（如赠送全屋家电、承担维修基金过户费）。数据显示，2024 年配备 VR 看房、专业摄影师拍摄的房源，成交周期比普通房源缩短 40%，建议在挂牌时做好展示细节。
- 非急售房源：“以租养贷” 等待周期
若暂无资金压力，可将房源出租，用租金覆盖 50% 以上月供，等待市场情绪回暖。需注意：2025 年可能迎来新一轮城中村改造政策落地，届时老城区房源或有短期成交小高峰，可提前 3 个月调整挂牌策略。同时避免在政策密集出台期（如两会前后、金九银十）跟风降价，历史规律显示，政策落地后 3-6 个月往往会出现一波观望后的成交释放。
楼市的本质是 “居住属性” 的回归，无论是买房还是卖房，看清自身需求、算清经济账，远比追逐市场情绪更重要。
热门跟贴