我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

复杂或者定制一些的问题，我们目前提供——

①单次咨询（¥200元，单次问题及后续发散追问，限时1-2天）；

粉丝


提问

房哥，现在卖房是不是很难，之前我卖一套房子，楼下中介挂上去后，很多中介都来找我挂牌，说是很好卖，但我挂上去了后，根本就没啥人来看呢？

房段子解答

粉丝很困惑，说为啥挂牌的时候，电话被绿皮中介打爆，但挂出去后，就无人问津，根本卖不动了。

相信很多人也有这样的精力，一旦去物业租售中心或者门口中介挂牌了自己的房源，没多久电话就会被泄露给绿皮，甚至很多中介抢着来各种花式吹捧房源有多少，可以挂多高的价格，核心目的就是来帮你挂牌房源。

心想着这么热情，那就来吧。

一阵操作猛如虎，拍完了事二百五。

为啥最终还是卖不掉，根本原因在于绿皮内部的机制，一套房卖掉后，不是成交的中介拿所有的钱，而是多个角色分成。

房源录入人就是分成角色之一。

只要你的房子是他挂牌的，不论多久成交，只要他还在职，就能分得一杯羹，可以说是最轻松的环节之一。

这也导致有些绿皮中介，最喜欢干的就是到处去打听新挂牌房源，只要能撬过来自己录入，相当于白捡钱啊。

是不是很无奈？

但作为卖房人，也可以从规则里找到一些办法，比如一开始就只找楼下对口的绿皮中介，让他不仅是录入人，也是后面的维护人、实勘人、钥匙人、成交人...这样叠满的buff，不卖力都难。当然，也有一些人的亲戚朋友本身就是中介，这样你找他挂牌，成交了还算送个人情？

粉丝提问

段哥你好，我想咨询大面的**这个小区的洋房底跃，这个房子在320到350万，地上两层地下两层。目前购入这个楼盘自住划算吗，我比较喜欢这个户型。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

回顾以往我们的聊天，此前你是考虑大面的**这个小区的洋房底跃，这个房子在320到350万，地上两层地下两层。户型喜欢，270平左右，地下一二层有125平，带花园，精装，家里人就在大面，平时出差多，未来回来大概率去高新IT，但是自己喜欢玩音乐，所以想要个地下室的格局。

现在家里常住人口大概是4-5人，你老婆未来在大面附近找工作的话，也算是深度绑定在这周围。 现在来说核心问题就是三个，买哪里？何时卖以及怎么买的问题。

1、买哪里？考虑到你们家庭生活圈子都在大面的话，我觉得大面的确可以作为首选，毕竟买房的意义是自住生活，缺乏有效社交的圈子是冰冷的，所以大的方向是继续买在大面，毕竟房价也相对便宜一些，自住的面积，舒适性和特殊要求，在同等预算下，更能满足。

至于说你工作到高新IT行业的话，基本就建议通过自驾往返了，时间和主城区坐地铁差不多，就是费油费电一些而已，整体问题不大，我也认识很多人在大面，高新上班的人，包括你们邻居也是如此，习惯就好了，毕竟成都的通勤拥挤度还不如北京上海的。

2、怎么卖？现在你们有**的100平户型，这个盘的优点是品牌楼盘，地理位置很核心，周边配套呈现度不错，但是缺点在于小区近期掉价挺猛，并非一个高点抛售的时机，另外面积上也确实太小了，次卧比较局促，梯户比，得房率也不突出。这个对你们的家庭人口、喜好来说，确实小了。

综合看**的100平户型，现在成交均价大概就是一万五六，相对于21、22年的2万高位，的确跌了不少，现在基本回到了15年的样子，未来它的价格会不会涨起来？我觉得会，但是周期长，涨幅小，而且耽误你置换。

假设你熬不到长周期，比如急需置换首付的话，那么当前忍痛割肉也是可以理解的，买也买在相对的低位。

也就是说，假设你要缺资金，那么就顺势目前卖掉**，预估160万左右的成交价。

3、怎么买？其实你的要求是很小众的，纯别墅估计是超预算了，所以底跃会相对合适一点，但是底跃房源有很少，前些年有双限地的时候，开发商喜欢搞这种，但是市场认可度不高，去化很一般，所以现在也算打折促销了，如果刚好你喜欢你需要，然后也不介意它的缺点，然后还遇到了价格优惠，那么我可以说你还是兜兜转转找对了方向的。

虽然底跃的受众很少，但你就是难得的一个。

结合前面的来说缺点是什么？大面不好匹配三四百万的总价，所以买来后自住改善可以，但未来的保值流通性是很一般的，有可能要亏本，也有可能很久也卖不出去。所以要当做一个偏自住改善属性的消费品。

当能接受这一点的时候，像是大面的**的底跃洋房，320/270=1.18万的精装单价，可以说还是很有性价比了，买来改善自住很好的。

包括户型，地下室，精装格局，面积大小，板块大概的方位，可以说都还挺不错的。

至于其他的，类似新房的底跃产品，就要依靠中介多多分析和挖掘了。二手房的话，好些都是清水房，而且户型一般，如果一定要看的话，就看地段核心点的，比如**一期（清水房，配套成熟）、**（精装底跃，生态好）。


粉丝提问

你好，最近想入手房子，500左右的预算，昨天看了A楼盘（新房），还看了B楼盘（二手房）一期的二手洋房，看一下有不有推荐？一个是换改善型住房，二是小孩现在不到一岁，未来有读书的需求，三是资金保值。就看了A楼盘173的户型，B楼盘一期看了一套现在挂牌价558的顶楼洋房，昨天谈价格谈到了512，A楼盘**栋**楼，算下来大概560左右。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

综合来说，你也提及了这次买房的目的是改善换房，然后长期看小孩的读书需求，当然也要寻求保值性增值性，其实从宽泛的概念来说，三个需求，对应两个楼盘来说，都是可圈可点的。没有哪一个就明显拖后腿了。现在最重要的，是分析他们的价值演变。

先插一句，现在买房尤其买改善产品来说，基本都不抱着很大的投资性去考虑，而是要侧重自住价值改善属性，这样才不会跑偏，当然这类改善产品的保值性也是很不错的，就是你说的资金保值，相对于一些劣质地段和产品，只能处于长期阴跌的通道，那种就变为纯消费了，而且很绝望。

成都80%的房子都会阴跌，剩余20%的基本上在地段和产品上，还得有竞争力才行。

第一、先说B楼盘的这套房子，外部生活配套没问题，学区没问题，主要看的是房子本身的改善性以及价格演变，性价比的问题。

这个176户型是洋房的顶跃，带有花园，花园的价值按照25折计算，这套房子建面176.36平，套内不含花园面价是175.3平，基本上做到了100%的套内，整体表现还是非常优秀的。

按照512万来算，建面和套内单价约2.9万，这个价格综合今年的成交行情来说，并不算高，算是近2年来的地点。也就是说，单纯看单价性价比而言，我认为是比较具有自住舒适性、读书以及保值性的买法，非要挑刺的话，就是户型本身的格局，小区的老化还是有点瑕疵的。再一个介意的点是，有无必要买这么大的户型，这么高的总价？因为同小区也有好些126-147平的套四户型，基本上总价可以控制在三四百万搞定，而非动辄500万的总价。因为未来500万的客户，也有很多其他新房次新房比对，因此基于这两点考虑，如果看它二手房的话，一是是否需要买跃层大户型？（实用性，流通性），二是通过500万总价门槛来作为说辞，再行极限压价，看能否尽量压到500万内搞定。

第二，就是看A楼盘的这个大户型，173是他们最好的户型之一，也在最好的楼栋，作为大套四三卫，整体的得房率达到了93%，不过说实话，没有B的得房率更高。只不过作为纯新房，新房大平层概念，更符合现在人的审美观。

按照560万来算，折合单价3.23万，放在这个盘的均价来说是不低的（2.9万），但是对大户型而言，又是合理的（大户型好楼栋位置本来就应该更贵）。

但是有个问题，你说的16栋应该是126户型，最北侧临街的楼栋哈，然后25栋的17F大平层，才是173户型，这栋有个问题就是挨着**比较近，目测只有不到100米。

从经验来说，16楼这种中高楼层，对应的噪音还是比较大的，自住舒适度可能差一点。

也就是说，从外部配套来看，读书角度来说，肯定是赶不上B楼盘的，从自住改善性舒适性来说，也不如东湖，从单价性价比而言，我认为也不如东湖，未来这边想卖到动辄3.5万以上，难度很大，因为总价很高，大家更挑剔地段价值。

反过来说B楼盘的顶跃洋房，确实实打实卖过3万好几甚至4万的价格，是有历史价格借鉴的行情，更为真实，更有保值性。

综合来说，我个人更推荐买B，但前提是建立在自住改善的基础上。