最近上海楼市的一则消息，让不少人刷新了对“房价”的认知。
位于黄浦区外滩街道的嘉里金陵华庭二。
首批推出的120套豪宅刚开盘就被一抢而空，单日销售额直接冲到98.43亿。
更让人咋舌的是，项目里一套865.49平米的复式房源，单价飙到32.68万/平，总价高达2.83亿。
不光创下上海新房备案单价的新纪录，更让不少人好奇：这么贵的房子，到底是谁在买？
其实仔细看认购数据就知道，227组符合上海限购政策的客户里不光有国内的企业家、金融高管。
还有不少带着海外资产证明的买家，甚至有海外华人专门飞回来选房。
光这些客户缴纳的认购金就至少18亿。
这个数字相当于上海郊区一个普通刚需小区全年的总销售额。
这些买家盯着上海核心区的豪宅，背后藏着一套“全球房价对标”的逻辑。
也让中国楼市里豪宅和普通住宅的差距，变得越来越明显。
全球对标下的价格洼地
要是把上海核心区的豪宅放到全球顶级城市的坐标系里。
就能明白为啥这么多全球资本愿意来“抄底”。
跟纽约、伦敦、东京这些城市比，上海外滩的豪宅，其实还处在“价格洼地”。
2025年3月数据显示，英国梅菲尔平均房价为365万英镑，约3250万人民币。
骑士桥平均房价达2140万英镑，约1.9亿人民币。
核心地段的历史建筑和新建公寓单价普遍超过50万元人民币。
日本顶级开发商森大厦今年10月竣工的ResidenceB中。
一套163㎡的房源售价为18亿日元，约8756万人民币，单价达53.7万元人民币。
反观上海金陵华庭，358平米的主力户型，单价20.5万/平，总价8200万。
虽然对普通人来说是“天价”。
但对比伦敦、东京同级别地段的房子，不光单价低了一半多，户型空间还大了好几倍。
更重要的是，这些全球买家看重的不只是“便宜”，还有中国核心资产的长期潜力。
很多海外华人在东南亚、欧洲已经有不少房产。
但随着中国经济的稳定发展，他们更想“锚定”中国的核心城市资产。
上海作为中国的金融中心，外滩板块又是上海的“城市封面”。
这里的房产就像“中国核心资产的入场券”，既能抗通胀，又能享受城市发展的红利。
豪宅与普宅的冰火两重天
一边是豪宅开盘即“日光”的疯狂，一边是普通住宅市场的平淡。
上海楼市的“两极分化”已经越来越明显，甚至像是两个完全不同的市场。
看看豪宅市场的热度有多夸张。
除了嘉里金陵华庭，今年8月黄浦区的上海壹号院五批次开盘。
66套房源里最大的1115平米户型，总价接近2.2亿，结果开盘1小时就全卖光，单日收金48亿。
就连今年3月金陵华庭一期开盘时，158套房子3小时就售罄。
其中1.5亿的大平层还引来了4、5组客户争抢，有人甚至当场加价500万想“插队”。
而且这种热度不是个别现象。
8月上海出台“沪六条”后，闵行的保利·海上印、宝山的金茂棠前等改善型项目也都实现了“日光”。
甚至“三开三罄”，售楼处里经常挤满拿着验资证明的客户。
再看普通住宅市场，却是另一番景象。
根据链家2025年上半年的数据，上海新房成交均价大概6.5万/平，二手房均价大多在4-5万/平。
而且去化速度慢了不少。
闵行区某刚需楼盘，主力户型是89平米的三居室，均价8.18万/平，一套下来700多万。
今年上半年开盘3个月才卖了不到60%，比去年同期的去化速度慢了近2个月。
宝山区的某刚需盘更难，有些楼层不好的户型，挂了半年都没卖出去。
对普通购房者来说，不是不想买房，而是实在压力太大。
现在上海年轻人平均月薪大概1.2万，扣除房租、生活费后，每月能存下的钱有限。
面对700多万的房子，首付要200多万，月供也要3万左右，很多家庭根本承担不起，只能选择观望。
更明显的是两者的“受众割裂”。
买豪宅的人关注“地段稀缺性”“资产保值”，买普宅的人在意“通勤时间”“首付比例”“学区配套”。
两者的需求逻辑完全不一样，自然也就形成了两个独立的市场。
豪宅为何抢手？
上海豪宅能在全球资本里“圈粉”，不是光靠“贵”撑场面。
而是背后有三大不可替代的优势，让它成了全球高净值人群眼里的“硬通货”。
地段的“绝对稀缺性”优势绝对排第一。
像金陵华庭所在的黄浦区，是上海唯一全境都划入中央活动区的行政区，相当于“上海的心脏”。
从项目出门，步行5分钟就能到8号线、10号线双地铁。
5分钟开车过人民路隧道就是陆家嘴，10分钟步行到南京东路商圈。
周围还有上海音乐厅、和平饭店、外滩金融中心这些顶级配套。
这些资源不是短时间能复制的，比如外滩的万国建筑群，是百年历史沉淀下来的“城市地标”。
金陵东路的骑楼风貌街区，也是上海唯一现存的骑楼遗址。
开发商用“留皮换胆”的方式保留了骑楼的外观，里面却改成了现代化的商业和休闲空间。
这种“历史文脉+现代功能”的组合，全中国都找不出第二个。
资产的“避险属性”也很重要。
现在全球经济不稳定，股票、基金这些投资产品波动太大。
2025年上半年，美股某科技股单月跌幅就超过20%，加密货币更是一天内涨跌超10%。
相比之下，核心地段的豪宅就稳多了。
上海外滩板块的房价，过去10年每年的涨幅基本稳定在5%-8%，几乎没有出现过大幅下跌。
而且越是经济波动，越多人愿意把钱换成这种“看得见、摸得着”的资产。
就像金陵华庭一期的一位买家说的“买这套房子不是为了住。
而是把它当成‘资产保险箱’，不管外面市场怎么变，核心地段的房子总能保值”。
除此之外，还有客群的“全球覆盖”和政策的“助推”。
买上海豪宅的人，早就不局限于上海本地人了。
数据显示，2024年上海新房认购人群里，非沪籍占比已经突破60%。
其中有长三角的制造业老板，有外资公司的高管，还有不少海外华人。
这些人要么是看好上海的经济潜力，要么是想分散全球资产配置，给豪宅市场注入了源源不断的活力。
再加上今年8月上海出台的“沪六条”，从限购、信贷、税收等方面优化政策。
比如“二套房首付比例下调”“公积金贷款额度提高”。
虽然对豪宅买家来说，资金不是最大问题，但政策释放的“稳定信号”，让他们更有入市的信心。
而且开发商也很懂高净值人群的需求。
比如金陵华庭的复式户型，层高做到了3.5米，比普通豪宅高20厘米。
还配备了私人电梯厅、空中花园和独立的保姆房，甚至可以根据买家需求定制装修风格。
这些细节刚好击中了全球富豪对“私密性”和“舒适度”的要求，自然也就更受欢迎。
其实现在楼市的这种分化，本质上是市场规律的体现。
核心资源永远是有限的，越稀缺的东西越值钱，全球资本盯着这些地方也很正常。
对普通人来说，不用太羡慕或者焦虑，上海也在发力保障住房。
比如临港新片区2025年已经建成了5000套人才公寓。
租金只有周边商品房的60%，还配套了幼儿园和社区医院。
松江新城的共有产权房，个人产权比例最高能到80%，总价控制在200万以内。
已经帮助上千户普通家庭实现了“安居梦”。
一座城市的健康发展，既需要高端豪宅吸引全球资源，也需要让普通人能住上满意的房子。
上海正在做的，就是在这两者之间找平衡。
既保持核心资产的吸引力，又给不同收入的人提供选择。
这样才能让城市既有“国际范儿”，又有“烟火气”，走得更稳、更远。
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