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近日，石景山北辛安板块新推一宗宅地，核心指标清晰：



  • 位置

    ：石景山1610街区，首钢园北区以东，属北辛安核心


  • 规模

    ：占地2.93公顷，地上建面6.01万㎡（住宅5.55万㎡+托幼0.46万㎡）



  • ：容积率2.3，限高80米，预计建设25层以内高层板楼


  • 房源

    ：预计推出400余套，户型120-130㎡，主打刚改和改善



  • ：参考周边中海天镜（成交价6.3-6.8万/㎡），本地块预计6.5-7万/㎡

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一、地段价值：双地铁枢纽，城园融合门户

  • 交通无敌
    • 西北角：地铁6/11/S1三线换乘「金安桥站」
    • 东北角：地铁1/6/S1三线换乘「苹果园站」
    • 西南角：地铁11号线「北辛安站」
  • 产业加持：属中关村石景山园南区，定位“京西城市活力枢纽”
  • 配套成熟：周边中海寰宇天下系列社区成型，生活氛围浓厚

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二、市场参考：中海天镜去化承压，新地挑战不小

  • 中海天镜现状
    • 指导价7.8万/㎡，实际成交价6.3-6.8万/㎡，价差超1万/㎡
    • 推盘884套，网签387套，去化率约44%
  • 周边房价
  • 回迁房小区挂牌价4.4-5万/㎡
  • 新房实际成交价与指导价倒挂严重
  • 新地挑战：需在产品力或定价上突破，才能摆脱周边项目去化困境

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三、规划亮点：方正地块，产城融合示范区

  • 地块方正：利于规划布局，预计产品通透性和朝向较好
  • 政策高位：属石景山重点发展街区，定位“城园融合门户”
  • 托幼配套：地块内规划幼儿园，提升社区便利度

总结：

机会与风险并存

北辛安新地块优势明显：地铁无敌、规划高位、地块素质佳。

但挑战同样巨大：周边新房去化缓慢、价格倒挂、市场信心不足。

新地块能否打破“中海魔咒”，关键看未来开发商的产品创新力和定价策略。

对于预算600-800万的西区改善客群，这个项目值得保持关注。