随着城市更新的发展，旧改也在发生着变化，不再是简单的“修修补补”，而是成为城市高质量发展的 “助推器”。
旧房改造是旧改的一小部分，旧改则是城市更新的一类环节。
伴随各地城市更新进程的推进，旧改工程提质增效，老房和老业主会有更好回应，并融入数字化管网监测系统……
新一轮旧改狂潮来了，上海已经开始试水。
10月23日，位于上海市区的江南新村正式官宣房屋评估价和全新的“房票奖励机制”。
政策规定：相关人员可选择货币补偿后的额外购房奖励（被征收面积×2000元的买房优惠额度），就是说额外奖励可以和货币补偿叠加。但仅限享受1次房票奖励（能与其他签约奖励并行），自意愿征询起始日（2025年1月22日）起至签约结束后18个月内，有了徐汇区的这张“房票”可以在上海全市选择购买新房和二手房。
要知道，在今年9月份，上海郊区的马陆彭赵村才通过了“现房+房票+8%奖励额度”的试点，旧改村民可以选择嘉定范围内的一手新房。
新一轮“房票”政策从郊区扩大到市区，说明上海的新的旧改狂潮即将到来，后续其它区域、甚至更多城市或跟进，推动大家“以旧换新”，更好盘活市场存量、加快旧城改造。
多地规划了大量资金
新一波旧改热潮“箭在弦上”
上海的房票新机制，或许只是全国推进旧改的信号。
因为在全国更多城市，地方政府已经投入了大量资金推进城市更新，新一轮旧改热潮料已“箭在弦上”。
11月6日，武汉城市更新工作推进会召开。
从会上了解到，武汉将出台《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025—2027年）》（以下简称《行动方案》）。
《行动方案》中提到“五改四好”，其中，“五改”包括：实施既有建筑改造利用、实施老旧小区改造提质、实施老旧街区改造提升、实施老旧厂区改造焕新、实施城中村改造提速。“四好”就是好房子、好小区、好社区、好城区。
《行动方案》提出，2025年我市将启动实施第一批80个“小而美”的城市更新片区；之后两年还将滚动实施一批城市更新片区项目。三年新增一批“好房子”“好小区”“好社区”“好城区”，形成具有武汉特色的实践成果和可复制可推广经验模式。
今年底，家住青山区21街的134户居民，将要搬进原址上重建的32层高住宅楼。这也是湖北省试点“住宅合作社”危旧房改造模式的首例成功项目。这样的改造模式正是城市更新行动方案里“五改”的其中一项任务——推进危旧房改造，消除居住和公共建筑隐患。
青山区21街 危旧房改造项目商品房效果图。
武汉市住房和城市更新局相关负责人介绍，坚持以系统思维统筹“六带”联动，有助于实现城市更新由单一项目改造向整体功能提升转变，形成有机衔接、协同推进的实施路径，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
凤凰网房产从企业预警通获取的“2020-2025年地方财政预算报告”看到，全国多地都对城市更新规划了大量资金投入。
例如北京海淀区，2024 年拨付城市更新资金173亿元，重点用于老旧小区改造。
北京昌平区去年投入了37.4亿元推动城市更新，全面实施老旧小区改造，支持背街小巷改造提升。
再如上海黄浦区，2024年国有土地使用权出让收入安排的支出389.67亿元，其中城乡社区支出216.72亿元，主要用于城市更新和旧区改造项目支出。
上海普陀区，全年投入49.99亿元，用于土地收储及旧改征收，以城市更新完善城区功能格局，拓展城市发展空间。其中，实施旧住房成套改造、旧住房综合修缮改造、“专项提升”修缮（例如多层住宅加装电梯）的投入就达到7.52亿元。
上海闵行区，投入22.3亿元加速推进龙吴路5530 弄旧住房成套改造；投入15亿元支持农民相对集中居住等项目。
不过，目前发达地区和不发达地区的旧改投入差距悬殊。如贵州黔东南州去年投入老旧小区改造金额约2510万元。这类中西部县级城市只能更多聚焦“小而精”的民生项目。
超93城明确公布预算
中央政策将持续加码
凤凰网房产从企业预警通《2020-2025年地方财政预算报告》观察到，至今已有至少93个区县级城市明确公布了“包含城市更新的地方财政预算”。
“补短板”类项目始终是投入重点，全国用于住房周边基础设施修复的资金占比最大，其中加装电梯、改造供热管网和燃气管道一类配套的占比超60%。
相关案例在全国遍地开花：例如长春2024年投入100亿元助力城市更新，筹措38亿整治背街小巷环境、修缮破损道路、清理架空线；筹措资金62亿元支燃气管道老化改造等重点项目。四川绵阳江油市，2024年投入10158万元完成72个老旧小区改造；广西梧州万秀区2024年投入5987.53万元改造老旧小区......
与此同时，也有一些“新基建”元素加入，让旧改不再是简单的“修修补补”，而是成为城市高质量发展的 “助推器”。
例如黑龙江佳木斯的桦南，2024年的城市投入中有10500万元用于支持智慧水务建设及供水管网改造；海南海口美兰区拨付2.44亿元，在横沟村城市更新中融入数字化管网监测系统......
将时间轴拉长至2020-2025年可以看到，全国旧改投入呈现出“逐年提升、模式突破”的特征。这一变化的背后，是中央政策的持续加码——
2023年财政部设立城市更新专项预算；2024年《关于持续推进城市更新行动的意见》明确“中央财政支持20城试点”；2025年中央预算内投资进一步扩围支持城市危旧住房改造，层层递进的政策为资金投入提供了“定心丸”。
未来，随着城市更新机制不断完善，旧改将更注重“质效并重”。并且旧改将不仅是 “花钱的工程”，地方政府将进一步优化资金使用效率，推动旧改与城市产业升级、文化保护相结合，将其炼化成为拉动内需、惠及民生、推动城市高质量发展的 “金钥匙”。
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