在深圳房价的巅峰之地——深圳湾，一场前所未有的“神仙对决”正拉开序幕。
三大现象级顶豪项目几乎同步登场，巅峰竞逐，将全国顶尖财富的目光牢牢锁定于此，共同谱写2025年最值得期待的豪宅传奇。
这三个项目，分别是深圳湾澐玺、后海招商玺与中信城开·信悦湾。
其中，后海招商玺已率先揭幕临时展厅，预计于12月开盘入市；紧随其后，深圳湾澐玺也正式开放样板房，看房验资门槛高达千万。
而姗姗来迟的中信城开·信悦湾，则在11月底才释放展厅开放的消息，而就在昨天11月25日的晚上还举办了一场以“海之交响，信悦和鸣”为主题的全球发布会暨艺术盛典于海上世界文化艺术中心圆满落幕。
正如每一轮浪潮都会重塑海岸线，这场顶豪之间的风云际会，也将重塑深圳人居的天际线。
这不仅是一场刷新深圳塔尖阶层居住想象的盛宴，更是一场将深刻影响整座城市房价格局的重量级对决。
这场重头戏的看点，无疑在占据深圳湾最核心最精华，也是此前最神秘的项目——中信城开·信悦湾的身上。
01
一波三折的
“深圳湾最后一片净土”
深圳房价最贵的片区在哪里？就集中在深圳湾。
围绕信悦湾附近，几个知名小区的挂牌价格基本都在20万+/㎡，最贵的恒裕滨城二期，挂出了28.4万/㎡的天价。
作为深圳湾最后一块端头海景宅地，中信城开·信悦湾北面是深圳湾豪宅区，南面与深圳新地标——深圳歌剧院（在建中）一街之隔，东边是深圳湾口岸，占据着深圳湾绝对中心位置。
整个地块三面环海，500米直达深圳湾公园海岸线，拥有永久性且近乎无遮挡的海景视野，海景、生态、配套优势十分突出，而且还是新规后产品，极大概率将成为深圳湾新顶流。
地块的稀缺价值无以复加，但这块地的身世，也是相当坎坷。项目所在地块东角头项目，此前因为复杂的利益关系，蹉跎多年。2012年，佳兆业通过股权收购的方式成功介入了东角头项目。
但在2022年6月，陷入流动性危机的佳兆业在深圳市政府牵头下，退出了包括东角头项目在内的多个项目，由中信集团全面接盘。
虽然开发过程一波三折，但东角头项目被誉为“深圳湾最后一片净土”，拥有三面环海、毗邻13号线歌剧院站等区位优势。
所以，东角头项目是佳兆业出险后拟处置的最重要资产，权益货值298.35亿元。正应了那句台词：“风浪越大，鱼越贵。”
之所以由中信系接盘，是因为佳兆业在2015年第一次出险后，中信银行对其融资300亿，从而成为其银行系的重要债权人之一。
根据重组安排，项目由中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作。其中，中信银行仍是债权人、中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；重组项目的权益在中信银行、中信城开收回对应收益后，最终仍归佳兆业所有。
这一点从中信城开·信悦湾开发商的股权架构上也可以看出。中信城开·信悦湾的用地单位是深圳市航运集团有限公司，该公司控股股东——深圳市鸿利金融投资控股有限公司，由深圳市城开信银投资有限公司持股99%。后者由西部信托全资持股。
可见，信悦湾项目引入了信托资本。在项目经营决策上，中信城开为主导一方，但佳兆业也有权参与部分决策。在对外的品牌输出上，均使用中信城开的招牌，中信城开的背书有利于恢复市场信心，这样便于后续的项目开发及销售。
02
改案名、改户型、调规划
中信城开在“憋大招”？
事实上不止是中信城开·信悦湾脚下的地块，连这个项目在官宣正式露面之前，其实也经历了一系列让人眼花缭乱的动作。
先是经历了更名，项目最初被命名为中信元湾府，此后才更名为中信城开信悦湾，采用了中信城开信悦系鼎序产品，而“信悦”是代表其Top系的作品，产品标杆意味浓厚。中信城开信悦湾此次作为信悦系鼎序作品开山之作，意义重大。是中信城开和佳兆业集团联袂打造的战略性项目。
就在今年7月，中信城开首次对外发布“好房子人居生态系统”，董事长杨劲亲自出席并详细阐释了中信城开的“好房子”建设以及探索的“四新”路径。
而后，信悦湾又经历了一次户型上的升维。从一开始传出的住宅面积195-285-360-495㎡的户型，进行了一次面积段全维提升，改为210-305-375-510㎡。
前后对比，新户型面积普遍增加了约15-20㎡。
在之后，信悦湾的规划也有所变更，其一期项目个别楼栋楼层“降低”了，随之而来的容积率也有所下降，由5.53调整为5.46。
仅从数据指标上看，与之对应的舒适度也有所提升。
可以发现，从更名，到产品提升再到总平图调规，这一系列的动作，都是在不断向高端豪宅产品靠近，让产品显得更加纯粹。
从产品流出的规划上来看，中信城开·信悦湾的很多设计思路也的确配得上顶豪的身份。
据了解，操盘方计划将整个住宅社区抬高至距地约20米，形成一座超级“浮岛”，用一个超级底盘托起项目。
这样的整体“悬浮”设计，不仅形成了全新的归家动线系统，也让低区远离喧闹和潮湿，实现了景观资源平权。更方便项目利用高差打造约13米挑空的下沉庭院，以及约9.6米挑高的大堂。
而且设计师还将整体建筑由东转南约8°，将正南朝向海景资源实现极致梳理和内化。
中信城开·信悦湾还是深圳首个采用“铸铝”打造的外立面，整个窗墙比达到了恐怖的1:7，让整个建筑在在阳光下熠熠生辉。
搭配270°景观阳台、客厅转角无柱设计、以及室内最高约3.6m的阔绰层高，能将窗外海景形成巨幕级别的景观体验。
香港天际线、南中国湾海、深圳湾大桥，都将是日常生活的画布。
同时，中信城开·信悦湾也采用了经典的屋顶花园布局，届时可以在约15000㎡的“空中绿洲”中漫步，还有约25米长的室内恒温泳池，以及约40米长的园林户外露天泳池，以及约12米双层挑高的架空层泛会所组成了会所服务核心功能。
根据披露信息显示，中信城开·信悦湾共407席，户型全部是纯粹大平层，客厅面宽最大化，部分户型面宽达8米，海景视野得到充分保障。
305㎡以上的户型做到了南北通透板楼设计，户型类似于前海时代三期大平层，厨房公卫在中间，客厅和卧室分区动静分离，做到了4房4卫+保姆间。
375㎡4房5卫+保姆套间，户型相当通透，2梯1户，专梯专户，超南向面宽达15m，格局非常顶豪。
510㎡独占一层，可改造性非常强，目前做到4房5卫+保姆套间，十分豪奢，估计不少过亿单位。
所有户型都实现了专梯入户，510㎡顶豪一层一户，375㎡户型采用双动线设计。
总的来说，从项目整体规划设计，到会所配置，从户型尺度，到海景景观资源的极致梳理，豪宅产品的大热元素，中信城开·信悦湾基本上都具备了。
只不过，市面上也不存在十足的赤金，作为顶豪产品，中信城开·信悦湾也不可避免存在部分硬伤。
比如项目5.46的容积率，在豪宅中并不具备竞争优势；且户型多采用落地玻璃幕墙，很少做飘窗，赠送面积不多，豪宅本身公摊大，使用率比较一般，其户型使用率远低于市场期待，实际得房成本高昂。
不得不说，在3000万级这个竞争激烈的市场里，中信城开·信悦湾也没有做到绝杀市场的程度，仍然要和后海沄澐玺、深圳湾1号等竞品在市场上真刀真枪的搏杀。
03
调集精兵强将
深圳湾“神仙打架”看点拉满
作为中信城开·信悦湾的代建操盘方，中信城开投资集团是中信城开的全资子公司，而中信城开是中信集团一级全资子公司，隶属于中信集团旗下的新型城镇化业务板块。
事实上，中信城开是典型的“隐形航母”，其地产开发业务涉及住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、TOD等多个业态，在全国30多个城市累计开发房地产项目上百个。
尤其是在地产行业震荡调整中，中信城开扮演了关键的“纾困者”的角色，其采用共益债投资+地产代建模式，搬来中信系的中信银行、中信信托及中国华融等作为暴雷躺平项目的债权人，提供融资支持，中信城开负责代建和监管。
据公开资料显示，中信城开党委书记、董事长是杨劲，中信城开党委副书记、总经理是许立凡。此次项目全球发布会的出席嘉宾还有中信银行深圳分行党委书记、行长陈玮，佳兆业集团董事会主席郭英成、中信城开（深圳）董事长陆程。
杨劲
而中信城开投资集团是中信城开的子公司，而中信城开投资集团的董事长是陆程，同时也是中信城开（深圳）有限公司的董事长。
根据工商信息变更显示，今年6月，中信城开深圳公司董事长换帅，原董事长刘星退出，陆程接任。当时一并换的还有总经理，刘修文退出，胡峰接任。
而上面提到的，中信城开·信悦湾项目更名、面积段升级、项目规划调整等，也是在陆程到任后迅速推进的，这一系列大刀阔斧的改革，足见管理层对这一标杆豪宅项目的重视。
而根据市场消息，中信城开·信悦湾的操盘手，是曾任鹏瑞集团深圳公司营销总监的陈彬彬。
没听过鹏瑞？那你一定听过“深圳湾1号”，就是那个定义了中国顶豪天花板的传奇作品，正是鹏瑞的手笔。
深圳湾1号被誉为富豪圈的“入场券”。马云，大疆汪老板，大族激光老板……它的业主随便拎出来都是财经头版的常客。
特别是2017年，许老板把恒大总部搬到了深圳，他自己入住深圳湾一号，据说许老板先花了两个小目标买了一层嫌不够保镖住，就又下楼买了一层。
有市场传言称，陈彬彬是带着鹏瑞“深圳湾一号”的顶级圈层和客户资源加盟中信城开的。
中信城开·信悦湾的入局，无疑为波澜再起的深圳湾豪宅市场投下了一颗重磅石子。它能否搅动风云，成为打破现有格局的关键变量，从而掀起一场全新的品质与价值对决？这一切，值得我们共同拭目以待。
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主编：张艳
责编：浩浪
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