10月底拿地，半个月开展厅。
上个月越秀拿下的天河广棠项目、番禺大石项目，出规划了。
先来聊聊大家非常关注的天河广棠地块，案名越秀阅璟台，110-130平的板楼面积、88-99的塔楼面积段。
在项目的具体节点上，先在旁边开了城市展厅，下个月销售中心和样板房就会出来，在紧急施工了。
年底前，会开盘！
产品方面，与此前路透版本差不多，会是2T2板楼+2T4塔楼的高低配。
最关键的一点是，面积段并没有做得太大，这里可能是天河区距离珠江新城最近，对刚改客群最友好的面积了。
即便是板楼面积，110平也属于大多数天河改善客群可以上车的户型。
感兴趣的朋友，扫码私聊小C。
之前看保利天瑞，却因为总价太高没法下决心的客户，可以把阅璟台也纳入考虑范围了。
路透出来的效果图，几个点：
·容积率2.1，阅璟台规划了15座板楼和6座塔楼，两块地都是一样的布置，更靠近西侧的是高层，东侧则是板楼；
·配建幼儿园放在了东地块的东南角；
·板楼是正南正北的两梯两户、专梯入户配置，低密小高层；
·塔楼是三个东南、一个西南，且都是单边位没有并排互相遮挡，舒适度和光照朝向都不错；
阅璟台周边楼栋规划、容积率都不高，且基本上都是商业配置，不靠近广园噪音也不会太大，低楼层也会相对不错的居住体验；
周边道路是十字路口设计，但都不是主干道，未来有机会可以不走广园到省实，对于日常接送的家长是个好消息。
总价一下，阅璟台可能是适配更多500-900万改善客群版本的保利天瑞，更适配自驾客群。
越秀全新的璟字系高端产品，在这么核心地段，产品大概率不会差，据说会所将近5000m²，主打低密高配的舒适改善。
地块的产品面积段不大，统筹天瑞的九年制省实、可摇号旁边清华附中湾区学校，与前者直线距离约1公里，已经正式开学。
缺点是周边待开发项目比较多，没有地铁。未来可能是地铁上盖，地块北侧要预留19号线站点。
阅璟台综合楼面价3.1万/平，参考保利天瑞楼面价4.6万/平，天河壹品楼面价3.4万/平，还有今年天河世界大观地块楼面价3万/平；
参考几个板楼项目，阅璟台在指标上近似，优势可能是在价格上。
周边项目在售价上很稳定，也给了阅璟台更多的空间。
天河壹品，在售面积约86-143平，均价约6-7万/平，现楼小户型可以做到5字头，480万左右能上车。
保利天瑞，在售面积约113-268平，均价约8-10万/平，部分天地楼层小户型，可以做到7字头，113平总价850万左右能搞定。
虽然阅璟台区位和周边氛围，不如背靠汇景新城的天瑞，但是阅璟台距离广园和科韵路有退距，容积率更低。
过去三年，保利天瑞的价格也很稳定，凭借天河+低密+板楼+省实的组合拳，在缺好产品的天河，杀出一片天。
阅璟台的产品面积段，也很巧妙的和保利天瑞做了错位竞争。
面积段也越做越小了，保利天瑞的板楼门槛是112平，最大却去到268平，跨度极大，天瑞的小区花园更大更完善，距离学校更近，平时接送小孩子更方便。
阅璟台的优势是面积段会更友好，价格和总价上也能期待下，尤其是小面积就能享受到两梯两户、专梯入户，也距离广园快速有退距，氛围上会更安静。
在当前相对谨慎、观望的市场情绪下，好产品+好学校的基本面，加上更低总价以求更好的流速，也是一张答卷了。
另一边的越秀大石地块进度要更快。
案名确定为越秀鸿璟台，旁边的城市展厅已经对外开放了，12月会开样板间。
项目户型面积比较明确，全南向产品89-122平，首开西南侧比较靠近大门的1#、11#。
塔楼是2T4，89、91、98平，板楼是2T2，109、122平，专梯入户。
小区一共11栋楼，3栋塔楼+8栋板楼，约680户，算是一个中型社区。
可以看到，内部花园还规划了泳池，酒店式会所、沿街商业也会配上，约5500方的公服配套。
项目外立面，也是大石少有的大面积玻璃，颜值在线。
现场销售透露，这两天开放后主要是附近业主来咨询，有的是分巢买二套，有的是置换低密大户型。
尤其是板楼109平和122平，问的人比较多，这类产品在大石板块是独一份。容积率2.6，也是板块最低密度。
目前，鸿璟台还没有明确吹风价，参考周边售价3.5-4万/平。
总结一下，鸿璟台主打通勤牌，距离大石地铁站约740米，20分钟、6个站到珠江新城；城际站，也已经开通了。
对面是万民城，大石人民的吃饭、遛娃商业中心；一个站到长隆万博，K11S已经开业了；
一个不确定性是学校看统筹，周边有礼村小学，大石小学等等，但都算不上名校；
另一个是，家门口南大干线，虽通勤方便，有市政公园格挡，但噪音难免；
无论阅璟台还是鸿璟台，越秀交出来的答卷都很像。
统一的板楼+塔楼高低配，且面积段做的不大，对于大户型配比很谨慎。
现在的市场，如果没有好产品，很难跑出来。房子从单纯的卷超高实用率，转向追求更好的采光、环境、私密性等等。
随着保利天奕、保利天瑞、越秀观樾等产品卖的不错，南北对流、专梯入户、私密性和舒适度都好的板楼受到了市场的一致认可。
当然，一切的前提是，广州出让的地块越来越低密，容积率越来越低。
房企也能做出来更好的产品。
以往800万、1000万才能享受到的专梯入户板楼，现在门槛打下来了。
例如说，珠江天河都荟一期板楼是152平，二期就把面积段砍到了104-144平，也把总价从800多万杀到了540万。
天河阅璟台的的门槛面积，也是在110平，还有专梯入户。
而大石板块过往新盘更是没有板楼这种产品，500万预算也是买到的2T4的高层产品，现在有机会买到密度更低的新规板楼，也是一种居住升级。
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