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对于购房者而言，满怀期待地等待新房交付，却遭遇开发商逾期交房，无疑是一件烦心事。当开发商将逾期原因归咎于“新冠疫情”、“恶劣天气”等不可抗力时，购房者就只能自认倒霉吗？近期，上海市浦东新区人民法院审理的一起案件给出了明确的答案。以下信息浙江德凡律师事务所绍兴郝小青律师整理。

一、 案情简介：约定的交房日到了，房子却没到手

2023年6月，赵某和刘某夫妇（原告）与某房地产开发公司（被告）签订了一份《上海市商品房预售合同》，以总价2,907,134元购买了一套位于浦东新区的房屋。合同明确约定，开发商应在2024年6月30日前将房屋交付给买家。

然而，直到2024年10月15日，赵某和刘某才实际收到房屋。交房时间比合同约定足足晚了107天。

根据合同中的违约金条款，开发商逾期交房，需按日向购房者支付已付房款万分之一的违约金。据此计算，开发商应支付违约金约3.1万元。因开发商拒绝支付，赵某和刘某遂将其诉至法院。

二、 开发商抗辩：疫情与天气影响施工

庭审中，开发商辩称逾期交房是因受新冠疫情封控及高温、寒潮、台风等恶劣天气的影响，试图以此免除或减轻其违约责任。

三、 法院判决：抗辩理由不成立，全额支持违约金

法院经审理后，完全支持了购房者的诉讼请求，判决开发商支付逾期交房违约金31,106.33元。法院不支持开发商抗辩理由的主要依据在于：

  1. 关于“新冠疫情”：法院指出，本市2022年采取的疫情封控措施发生在双方签订合同（2023年6月）之前。作为专业的房地产开发企业，理应在预估施工周期时，将此前已发生的疫情及其可能造成的后续影响考虑在内。因此，不能将之作为合同签订后发生的、无法预见的不可抗力事件来免责。
  2. 关于“恶劣天气”：法院认为，高温、寒潮、台风等天气是本市夏、冬季节的常见现象，属于房地产开发中可以预见的商业风险和施工风险。开发商在制定交房日期时，本就应为此类常规性天气状况留出合理的缓冲时间，不能以此作为免责的正当理由。

普法要点：法律上的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对于在签约前已发生的事件，或在特定地区、特定行业中属于常态化的风险，当事人是能够也应当预见的，因此不构成免责的法定理由。

郝小青律师总结与建议

本案的判决清晰地划清了开发商应承担的商业风险与法定免责事由之间的界限，对维护购房者合法权益具有典型的参考意义。借此案例，向各位购房者提出以下建议：

  1. 仔细审阅合同条款：在签订购房合同时，务必重点关注“交付期限”“违约责任”条款。明确约定交房日期，并核对逾期交房违约金的计算方式（通常按已付房款的一定比例按日计算）。这是您日后维权的核心依据。
  2. 保留关键证据：妥善保管完整的《商品房预售合同》、付款凭证、发票等文件。当发生逾期交房时，注意保留开发商发出的收房通知、沟通记录等证据，以准确计算逾期天数。
  3. 理性看待“免责理由”：面对开发商提出的各类免责说辞，购房者应保持理性。可以参照本案的判决逻辑，自行初步判断其理由是否属于法律上认可的“不可抗力”。对于将常态化商业风险作为借口的行为，要敢于质疑。
  4. 勇于依法维权：当协商无法解决问题时，应果断像本案中的赵某和刘某一样，通过法律途径维护自身权益。对于事实清楚、合同约定明确、证据充分的案件，即使对方是实力雄厚的大公司，法律也一定会给出公正的判决。

总结：一纸合同，重如千金。它不仅是交易的凭证，更是信用的载体。本案告诫所有市场主体，必须敬畏合同、尊重契约精神。对于购房者而言，了解法律、握紧合同，便是守护自身家园梦想最坚实的盾牌。