海珠的业主们，心态强得可怕！
前阵子，海珠新中轴的规划一曝光，片区的改造档次一个比一个高，配套加速兑现。
比如中轴休闲公园，如今已经落地，不仅提升了居住体验，更为板块楼市添了一把火。
可你绝对想不到，就连没被划进改造范围的小区，居然也跟着悄悄涨了一波！
壹
最近，楼市君留意到，客村附近的鸿运花园热度直线上升——
短短一个月，成交均价就涨了超过27%！
|来源：贝壳找房
作为楼龄接近30年的小区，房子本身条件一般，但位置确实优越：
小区距离3号线、8号线交汇点客村地铁站只有约450米，隔壁就是珠影星光城，距离广州塔只有不到1.4公里。（来源：高德地图）
|广州楼市发布制
目前，鸿运花园挂牌价在3.92万/平，在售房源约30套。
11月，该小区成交均价从3万/平上下，涨到3.67万/平，月成交量更是翻了一倍！
楼市君查了查，周边的“同辈”二手房普遍在2.7-4万/平不等，涨价后的鸿运花园，价格超过不少同龄二手。
|来源：贝壳找房
有趣的是，根据海珠区9月公布的新中轴改造规划，鸿运花园其实并没有被划入改造范围。
|海珠新中轴效果图
|广州楼市发布 摄
尽管如此，但仍然挡不住鸿运花园的热度蹭蹭往上涨。
今年以来，鸿运花园除了成交价稳住3.6万+/平，成交量达到约为27套，是2024年的225%、2023年的158%。（统计日期：2025.12.12 来源：贝壳找房）
再加上今年年中，改造方针对鸿运花园外围进行修正和焕新，提高了小区“颜值”。
｜鸿运花园实拍
| 来源：广州楼市发布社群
眼看着周边改造风风火火，成交热度高涨，越来越多业主敢稳住价格。
贰
有人会问，这可能是个例？还真不是！
除了鸿运花园，客村周边不少二手小区，由于新中轴拆迁带动了价格明显上扬。
比如赤岗西路、丽园雅庭等老小区，近一年内也产生了4-62%的房价涨幅。
| 广州楼市发布制
从价格走势来看，客村区域降价房源数量较2025年减少18%，而涨价房源则上涨15%。
这反映出，新中轴片区的二手业主在出售时信心更足、心态更强。
与此同时，今年前三季度，客村片区的二手成交量已经达到112套。不仅创下了近三年来的新高，还比去年全年的成交量都要高（101套）。
|来源：贝壳找房
另一方面，客村二手的成交周期也从年初的最高343天，一路震荡下降到最低67天。
远低于海珠平均二手成交周期205天！
|来源：贝壳找房
与客村情况类似，作为重点拆迁区域的赤岗的二手表现也相当抢眼。
下半年以来，赤岗板块的看房热度显著攀升，整体二手看房量增长超过30%，单月最高突破6170次。
12月初，赤岗成交均价环比上涨27.5%，而挂牌量却下降27.8%，业主惜售情绪愈发明显。
|来源：贝壳找房
同时，赤岗新增房源持续减少，成交周期也从354天缩短至202天，流动效率明显提升。
从价格上扬、成交放量，再到业主心态趋强、流转加速...海珠新中轴片区不少二手，正走出独立行情。
| 海珠赤岗西路实景
| 图源：楼市君海珠新中轴旧改社群
叁
那么，这股市场热情，到底从何而来？
首先，新中轴兑现加速让买家看到了“未来”。
今年以来，旧改的成效肉眼可见。艺苑南路、纺织学校地块、华军科创谷等多个片区，已于下半年陆续完成拆迁平整。
｜客村周边实拍
｜广州楼市发布 摄
这条总长6公里的“绿洲”，已经初见轮廓。
8月才启动改造的广州纺织服装学校地块，近期已经焕然一新，变成一个开放式公园。
这里不仅有大片的阶梯式绿地，能眺望城市地标广州塔，还和隔壁的TIT创意园完全连通。
｜海珠新中轴休闲公园
｜图源：楼市君旧改群
而新中轴其他片区，也迎来新一轮拆迁潮。
比如池滘村，从11月起有部分村民已经签字，大部分房屋已经清空，也有部分房屋开始动工。
比如红卫村，近期传出表决《红卫村更新改造项目解除合作协议》，标志着海珠又一个旧改项目或将转向“做地模式”。
｜图源：楼市君旧改群
这一系列变化，让大家都清楚看到：片区的城市面貌和公共空间，正在快速升级。
其次，拆迁释放一大波“即买即住”的需求。
随着三滘村、东风村、红卫村等旧改方案陆续公布，一大批拆迁户陆续涌进了市场。
这时问题来了，想买新房？选择不算太多。
2025年至今，赤岗、客村新房新增供应创下近五年新低，全年批准上市套数仅约65套。
与此同时，今年以来该板块新房成交已超过160套，去化速度超过新货供应。
|广州楼市发布 制
于是，大量手握资金的拆迁客，自然流向了供应更稳定、总价也更亲民的二手房市场。
其次，高额补偿方案的公布，让部分买家提前布局“博拆迁”。
最近，海珠官方发布了海珠新中轴客村花园东地块的征收补偿标准，合计最高6万/平。
这样的补偿标准，不仅让已启动的项目签约搬迁更快，也悄悄带起一波“博拆迁”心态。
｜广州楼市发布 制
有些买家开始琢磨：虽然这个小区现在不拆，但万一以后有机会呢？
于是，买家干脆提前进场，选择周边楼龄较旧、但地段不错的小区。这种“赌未来”的情绪，也给市场添了把火。
可以说，规划虽未全面落地，市场预期已经先行到位。
｜海珠旧改航拍
｜广州楼市发布 摄
总结来说，这一轮热度并非偶然：
规划落地让人看到前景，拆迁释放真实购买力，高补偿又引来“埋伏”资金，加上新房供应有限，几个因素叠加，把二手市场推起来了。
海珠新中轴这一轮二手热度，正是需求、供给与预期共同催生的结果。
你怎么看这一波市场变化？欢迎评论区分享。
热门跟贴