大民探盘｜均价8.15万/㎡！中环云悦府再推244套新房，普陀桃浦值得冲吗？
【大民探盘原创】上海中外环楼市近期又添新动静！位于普陀区桃浦镇的中环云悦府，时隔数月再度加推新房源，244套99-155㎡三至四房强势入市，均价81586元/㎡，认购金40万元。作为桃浦智创城板块的重点项目，由浙江交投和象屿两大国企联合开发，自带2000㎡高端会所，全精装交付还配齐了消毒柜、蒸烤一体箱等实用家电，刚一亮相就吸引了不少市区改善家庭的关注。
为了摸清这个项目的真实含金量，大民专程从静安寺出发，实测了公共交通通勤效率，还实地探访了项目售楼处和样板间。毕竟在上海楼市分化加剧的当下，中外环板块的改善盘选择不少，中环云悦府凭什么能脱颖而出？8.15万/㎡的均价在普陀区到底有没有性价比？99-155㎡的户型能否满足改善家庭的核心需求？今天这篇深度探盘，大民就带大家逐一拆解，给出最客观的测评建议。
先给大家划重点：中环云悦府地处普陀桃浦智创城核心区，紧邻11号线+15号线双地铁（祁安路站步行700米），未来还规划有26号线；本次加推244套99-155㎡三至四房，全精装交付，配备2000㎡高端会所；板块属于上海中外环间少有的大体量全新规划区域，产城融合潜力大；定位为市区通勤改善家庭、科创人才，适合追求交通便利+品质居住的购房者。接下来，咱们跟着探盘节奏慢慢聊。
一、板块测评：桃浦智创城，普陀的“潜力股”到底成色如何？
提到普陀区，很多人的印象还停留在传统工业区，但桃浦板块早已凭借“桃浦智创城”的全新定位，跻身上海重点发展的产城融合示范区。这次探盘，大民专门梳理了桃浦智创城的发展现状和规划蓝图，发现这个板块的核心价值在于“中外环稀缺区位+全新城市规划+科创产业导入”，但目前仍处于发展初期，存在配套不成熟、板块界面待更新等短板，属于典型的“潜力股”板块。
从区位优势来看，桃浦板块位于普陀区西北部，处于中外环之间，地理位置得天独厚。东接万里街道，南邻长征镇，西连嘉定南翔，北靠宝山大场，距离市中心静安寺约10公里，自驾经中环快速路25分钟可直达，这个距离对于改善家庭来说，既避开了市中心的高房价，又能保证通勤效率。更关键的是，桃浦是上海中外环之间少有的“白纸作画”区域，整个智创城规划面积约7.9平方公里，是上海中心城区最大的连片更新区域之一，这种大体量全新规划的板块，在上海楼市中极为稀缺，未来发展潜力不容小觑。
从产业导入来看，桃浦智创城的核心定位是“科创+生态”，重点发展人工智能、生命健康、数字经济等新兴产业。目前已经落地了多个重大项目，比如桃浦中央绿地、上海国际创新中心、中以（上海）创新园等，吸引了一批科创企业和高端人才入驻。大民从板块规划馆了解到，截至目前，桃浦智创城已累计引进企业超500家，其中科创类企业占比超过60%，未来预计将导入10万+高端就业人口。这些科创产业的集聚，不仅能带动板块经济发展，还能为楼市提供稳定的高净值购买力，这也是桃浦板块区别于其他中外环板块的核心竞争力。
从楼市供需来看，桃浦板块的新房供应相对稀缺，形成了一定的“供需失衡”格局。大民梳理了近五年普陀区的新房供应数据，发现桃浦板块的新房供应量不足800套，而同期板块内的产业导入和城市更新带来了大量的居住需求。反观二手房市场，桃浦板块的次新二手房挂牌价普遍在7.5-8.5万/㎡之间，而中环云悦府的均价为81586元/㎡，与周边次新二手房价格基本持平，甚至低于部分品质较高的二手房，形成了一定的“价格倒挂”优势。对于改善家庭来说，与其购买房龄较老、户型设计落后的二手房，不如选择中环云悦府这样的新房，不仅能享受更优质的居住品质，还能节省二手房交易的税费成本。
但必须客观指出，桃浦板块目前仍存在不少短板。最突出的是板块界面新旧割裂，项目周边还有部分老旧厂房和城中村，虽然已纳入城市更新规划，但短期内仍会影响居住体验；其次，配套成熟度不足，尤其是大型商业综合体和优质教育医疗资源相对匮乏，难以满足改善家庭的高品质生活需求；此外，板块的公共交通目前主要依赖11号线和15号线，虽然未来规划有26号线，但落地时间尚不确定，短期内通勤效率仍有提升空间。不过，随着桃浦智创城规划的逐步落地，这些短板正在逐步改善，未来板块的居住品质和价值还将进一步提升。
二、项目实测：国企联合开发，2000㎡会所+全精装，品质到底行不行？
作为浙江交投和象屿联合开发的项目，中环云悦府自亮相以来就备受关注，尤其是其2000㎡高端会所和全精装交付标准，成为吸引改善家庭的重要亮点。大民实地探访了项目的售楼处、实景示范区和样板间，整体感受是“国企品质有保障，细节设计用心，符合改善家庭的居住需求”，但也存在一些需要注意的细节问题。
首先看社区规划。根据售楼处工作人员介绍，项目总占地面积约6.5万方，总建筑面积约22万方，容积率2.5，绿化率35%，属于上海改善盘的主流规划标准。社区由11栋16-25层的高层住宅组成，总户数867套，本次加推的是3#、5#、7#三栋楼，共244套房源，主力户型为99㎡三房两厅两卫、125㎡三房两厅两卫、155㎡四房两厅两卫。社区内部采用“人车分流”设计，车辆从入口直接进入地下车库，行人在地面活动，既保证了行人的安全，也减少了噪音和尾气污染。值得一提的是，社区规划了约1.2万方的中央景观花园，搭配休闲步道、亲子游乐区、邻里交流区、健身区等功能空间，能够满足不同年龄段业主的日常休闲需求。大民实地考察了景观示范区，发现绿植搭配合理，层次丰富，种植了香樟、樱花、桂花等多种名贵树种，石板步道铺设平整，细节处理较为到位。
在产品配置上，项目最引人注目的就是约2000㎡的高端会所。大民实地探访了会所的实景区域，发现会所配备了恒温泳池、健身房、瑜伽室、亲子活动区、邻里会客厅等多种功能空间，这些配置在同价位改善盘中较为罕见。恒温泳池采用了先进的水循环系统，水质清澈，周边配备了休息区和更衣室；健身房配备了齐全的健身器材，能够满足业主的日常健身需求；瑜伽室环境静谧，采光充足，适合业主放松身心；亲子活动区设置了多种游乐设施，能够满足儿童的娱乐需求。此外，会所还配备了独立的前台和物业服务人员，整体品质感较高。
再看建筑品质。作为国企联合开发的项目，中环云悦府的建筑品质值得信赖。项目外立面采用现代简约风格，以米白色真石漆和深灰色金属线条为主色调，搭配大面积玻璃幕墙，视觉效果简洁大气，质感十足。大民仔细观察了建筑外立面的施工细节，真石漆喷涂均匀，线条流畅，没有出现空鼓、开裂等问题；玻璃幕墙采用双层中空LOW-E玻璃，隔音、隔热、保温效果较好，能够有效隔绝外界的噪音和灰尘。房屋门窗采用断桥铝材质，搭配品牌五金配件，开关顺畅，密封性好。此外，项目还采用了同层排水设计，有效避免了上层住户排水对下层住户的干扰，提升了居住的舒适度。大民实地进入样板间体验，发现房屋的层高达到2.95米，空间通透感较强，没有压抑感。
在交付标准上，项目采用全精装交付，交付标准符合改善盘的定位。大民从售楼处了解到，项目的精装标准包含中央空调、地暖、新风系统“三大件”，均采用美的、格力等一线品牌；厨房配备了老板或方太的油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体箱、消毒柜等全套家电，以及摩恩的水槽和水龙头；卫生间配备了科勒的马桶、台盆、花洒，以及品牌浴霸；此外，项目还采用了绿色环保无甲醛板材，安装了防滑地砖和燃气报警器等设施，保障了居住者的安全和健康。大民仔细查看了样板间的精装细节，发现装修工艺精细，瓷砖铺贴平整，墙面乳胶漆光滑细腻，没有出现明显的瑕疵，整体品质感较高。不过，需要注意的是，样板间内的部分软装和装饰摆件并非交付标准，购房者在购房时需要仔细核实。
物业服务方面，项目由象屿物业提供服务，物业费为4.2元/㎡·月。象屿物业是国内知名的物业服务企业，拥有丰富的高端住宅项目服务经验，在业主满意度测评中表现良好。据售楼处工作人员介绍，社区将提供24小时安保、定期保洁、园林维护、快递代收等基础服务，同时还会为业主提供定制化的增值服务，比如家电维修、家政服务、社区活动组织等。大民了解到，象屿物业在上海多个项目的业主满意度评分都在85分以上，能够为业主提供优质的居住体验。
三、户型深度解析：99-155㎡三至四房，能否满足改善家庭需求？
户型是改善家庭最关注的核心因素之一，中环云悦府本次加推的99-155㎡三至四房户型，定位清晰，分别针对不同的改善需求。大民重点参观了99㎡三房两厅两卫、125㎡三房两厅两卫、155㎡四房两厅两卫三个主力户型的样板间，从空间布局、采光通风、功能分区、收纳空间等方面进行了详细解析，发现每个户型都有其独特的优势，能够满足不同改善家庭的需求。
先看99㎡三房两厅两卫户型。这个户型是项目的“入门级改善户型”，定位首次改善的刚需家庭，主打“紧凑实用+全明通透+双卫设计”。整体空间布局合理，南北通透，全明设计，没有暗间。入户处设置了独立玄关，配备了通顶玄关柜，既保证了室内的私密性，也增加了收纳空间，能够满足业主的日常收纳需求。客厅、餐厅、厨房采用LDKB一体化设计，连接南向景观阳台，形成了宽敞明亮的公共区域，采光和通风效果极佳。客厅面宽约3.6米，进深约5.1米，空间宽敞，能够满足家庭聚会、休闲娱乐等多种需求；餐厅与厨房相连，厨房采用U型设计，操作台面宽敞，配备了全套家电，实用性强；南向景观阳台面宽约3.6米，进深约1.5米，空间宽敞，可以作为休闲、晾晒的多功能空间。
卧室区域分布在户型的内侧，实现了动静分离，公共区域和私密区域互不干扰。主卧为套间设计，配备独立卫生间和飘窗，空间宽敞，采光充足，面积约16㎡，居住品质感较高；次卧面积约11㎡，可以作为儿童房或长辈房，空间宽敞，能够轻松摆放衣柜和书桌；书房面积约7㎡，可以根据业主的需求改造为儿童房或客房，提升了空间的灵活性。卫生间采用干湿分离设计，主卫配备了淋浴间和智能马桶，公卫配备了淋浴间和台盆，提高了使用效率，也保证了室内的干燥整洁。大民实测发现，这个户型的空间利用率极高，虽然建筑面积仅99㎡，但实际使用面积远超预期，完全能够满足一家三口的居住需求。不过，美中不足的是，这个户型的书房空间相对较小，改造为儿童房后可能会显得有些局促。
再看125㎡三房两厅两卫户型。这个户型定位品质改善家庭，主打“大面宽+舒适空间+全明通透”，在99㎡户型的基础上，进一步提升了空间的舒适度和功能性。整体布局与99㎡户型相似，但空间尺寸更大，居住舒适度更高。客厅面宽达到4.2米，进深约5.5米，空间更为宽敞明亮，连接的南向景观阳台面宽也达到4.2米，进深约1.8米，视野开阔，采光充足，可以打造为休闲观景区、亲子游乐区等多功能空间；餐厅采用独立设计，与客厅形成南北通透的格局，通风和采光效果更好，能够容纳6人餐桌，满足家庭聚会的需求；厨房同样采用U型设计，但面积更大，操作台面更长，使用起来更舒适。
卧室区域的空间尺寸也进一步提升，主卧套间面积约20㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间和飘窗，收纳空间充足，居住品质感极高；次卧面积约13㎡，空间宽敞，能够摆放1.8米的大床和衣柜；书房面积约9㎡，可以改造为儿童房或客房，也可以打造为独立的书房，满足业主的办公和学习需求。卫生间采用干湿分离设计，主卫配备了双台盆、淋浴间和浴缸，提升了居住的品质感；公卫配备了淋浴间和台盆，使用效率高。此外，这个户型还配备了一个北向设备平台，可用于放置洗衣机、烘干机，实现了“洗衣晾晒分离”，提升了居住的舒适度。大民认为，这个户型非常适合改善置换的品质家庭，空间宽敞，功能齐全，居住舒适度高，是项目的“爆款户型”之一。
最后看155㎡四房两厅两卫户型。这个户型定位终极改善家庭，主打“四房+奢阔空间+全明通透”，能够满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。整体空间布局更为合理，南北通透，全明设计，动静分离。客厅面宽达到4.8米，进深约6米，空间奢阔明亮，连接的南向景观阳台面宽4.8米，进深2米，视野开阔，采光充足，可以打造为休闲观景区、健身区等多功能空间；餐厅与客厅相连，采用圆形餐桌设计，能够容纳8人餐桌，满足家庭聚会和宴请宾客的需求；厨房采用U型设计，面积宽敞，操作台面充足，配备了全套高端家电，实用性强。
卧室区域分布在户型的内侧，四个卧室均为全明设计，采光充足。主卧套间面积约26㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间和飘窗，空间宽敞，居住品质感极高；两个次卧面积分别约14㎡和13㎡，可以作为儿童房或长辈房，空间宽敞，能够满足居住需求；最小的卧室面积约10㎡，可以作为书房、儿童游乐区或客房，提升了空间的灵活性。卫生间采用干湿分离设计，主卫配备了双台盆、淋浴间和浴缸，公卫配备了淋浴间和台盆，使用效率高。此外，户型还配备了南北双阳台和北向设备平台，进一步提升了空间的采光和通风效果，同时增加了收纳空间。大民认为，这个户型非常适合二胎家庭或三代同堂的终极改善家庭，空间奢阔，功能齐全，居住舒适度高，能够满足大家庭的多样化居住需求。
四、配套实测：双地铁加持，周边配套能否满足日常需求？
对于改善家庭来说，周边配套的完善程度和便利性，直接影响居住体验。中环云悦府位于桃浦智创城核心区，周边配套以基础生活配套和科创产业配套为主，能够满足改善家庭的基本需求，但高端配套相对匮乏。大民专门对项目周边的交通、商业、教育、医疗等配套进行了实地测评，发现项目的配套优势集中在交通通勤，而商业、教育、医疗配套仍有提升空间。
交通配套方面，项目的核心优势是“双地铁加持+多维路网”，完全能满足改善家庭的通勤需求。项目紧邻地铁11号线和15号线祁安路站，步行距离仅700米，实测步行时间约9分钟，属于标准的“双地铁房”。11号线是上海的“黄金地铁线”，串联起迪士尼、徐家汇、曹杨路、嘉定新城等多个核心区域，从项目出发，乘坐11号线25分钟可直达徐家汇商圈，35分钟可到达人民广场核心区域；15号线串联起漕河泾开发区、紫竹科学园等科创产业区，从项目出发，乘坐15号线20分钟可直达漕河泾开发区，满足科创人才的通勤需求。此外，项目周边还有沪嘉高速、中环快速路、外环快速路等多条快速路网，自驾出行同样便捷，从项目出发，沿中环快速路向东25分钟可直达静安寺，沿沪嘉高速向北20分钟可直达虹桥枢纽。公交配套方面，项目周边有838路、117路、744路等多条公交线路，可直达桃浦新村地铁站、万里城等区域，满足没有私家车的家庭成员的出行需求。未来，项目周边还规划有地铁26号线，进一步提升交通便利性。
商业配套方面，项目周边的商业资源相对匮乏，目前主要依赖社区商业和周边小型商业体，难以满足改善家庭的高品质消费需求。距离项目最近的社区商业配套是桃浦新村商业街，步行距离约1.5公里，实测步行时间约20分钟，商业体内有联华超市、肯德基、小型餐饮等多种业态，能够满足业主的日常买菜、购物、餐饮等基础需求。距离项目3公里范围内有宝山万达商圈、环球港商圈等大型商业综合体，其中宝山万达商圈距离项目约2.5公里，自驾时间约10分钟，商业体内有沃尔玛、苏宁易购、海底捞、优衣库等多种业态，能够满足业主的购物、餐饮、娱乐等全方位需求；环球港商圈距离项目约3公里，自驾时间约12分钟，商业品质更高，能够满足业主的高端消费需求。不过，目前项目周边缺乏大型的社区商业综合体，日常消费需要依赖自驾或公共交通，便利性有待提升。
教育配套方面，项目周边的教育资源相对丰富，能够满足改善家庭的子女教育需求。距离项目最近的幼儿园是上海市普陀区桃浦中心幼儿园，步行距离约800米，是一所公办幼儿园，办学质量良好；距离项目1.5公里范围内有上海市普陀区桃浦中心小学、上海市晋元高级中学附属学校等公办小学，其中上海市晋元高级中学附属学校是一所区重点小学，师资力量雄厚，教学质量高；距离项目2公里范围内有上海市桃浦中学、上海市晋元高级中学等公办中学，能够满足业主子女的初中和高中教育需求。此外，项目周边3公里范围内还有上海大学宝山校区、华东师范大学普陀校区等高校，学术氛围浓厚，能够为业主子女提供良好的成长环境。大民提醒，具体的学区划分还需要以政府公布的信息为准，有意向的购房者需要提前了解清楚。
医疗配套方面，项目周边的医疗资源相对薄弱，难以满足改善家庭的高端医疗需求，但能够满足基本的医疗需求。距离项目最近的医疗机构是上海市普陀区桃浦镇社区卫生服务中心，步行距离约1公里，是一所社区级医疗机构，可提供基础的医疗服务、预防保健、健康管理等服务。距离项目约3公里处有上海市普陀区中心医院，是一所二级甲等医院，可提供内科、外科、妇产科、儿科等多种科室的医疗服务；距离项目约5公里处有复旦大学附属华山医院（西院），是一所三级甲等医院，可提供更全面、更优质的医疗服务，能够满足业主的紧急医疗需求。此外，项目周边的社区卫生服务中心与复旦大学附属华山医院建立了长期合作，开通了绿色转诊通道，能够为业主提供便捷的转诊服务。
五、价值分析与购买建议：谁适合买？值得上车吗？
经过一天的实地探盘，大民对中环云悦府有了全面的了解。结合板块发展潜力、项目产品力和周边配套，大民从优势、劣势、适合客群和购买建议四个方面，给大家做一个总结，帮大家判断这个项目是否值得上车。
首先看项目优势：一是交通便捷，紧邻11号线和15号线双地铁，步行距离仅700米，通勤效率高，能够满足市区和科创园区工作的购房者的需求；二是产品力较强，由国企联合开发，建筑品质有保障，2000㎡高端会所和全精装交付标准，配备全套家电和环保安全设施，符合改善家庭的居住需求；三是板块潜力大，位于桃浦智创城核心区，是上海中外环间少有的大体量全新规划区域，科创产业导入量大，未来发展潜力不容小觑；四是价格有优势，均价81586元/㎡，与周边次新二手房价格基本持平，形成了一定的“价格倒挂”优势，性价比相对较高；五是户型选择多样，99-155㎡三至四房户型，能够满足不同改善家庭的需求。
再看项目劣势：一是板块界面老旧，项目周边还有部分老旧厂房和城中村，虽然已纳入城市更新规划，但短期内仍会影响居住体验；二是商业配套不成熟，目前主要依赖社区商业和周边小型商业体，缺乏大型的社区商业综合体，日常消费便利性有待提升；三是高端医疗资源薄弱，距离项目最近的三甲医院是复旦大学附属华山医院（西院），自驾距离约5公里，难以满足改善家庭的高端医疗需求；四是部分户型存在短板，如99㎡户型的书房空间相对较小，改造为儿童房后可能会显得有些局促。
适合客群：一是在市区（静安寺、徐家汇、曹杨路）和科创园区（漕河泾开发区、紫竹科学园）工作的改善家庭，项目交通便捷，通勤效率高，能够节省大量通勤时间；二是首次改善的刚需家庭，99㎡三房两厅两卫户型紧凑实用，性价比高，能够满足一家三口的居住需求；三是品质改善家庭，125㎡三房两厅两卫户型空间宽敞，舒适度高，能够满足改善置换的需求；四是二胎家庭或三代同堂的终极改善家庭，155㎡四房两厅两卫户型功能齐全，能够满足大家庭的居住需求；五是注重资产保值增值的投资者，项目位于桃浦智创城核心区，板块潜力大，产品力较强，具备一定的保值增值能力。
购买建议：1. 优先选择125㎡三房两厅两卫户型，该户型空间宽敞，舒适度高，功能齐全，是项目的“爆款户型”，适合品质改善家庭；2. 抓住本次加推时机，项目本次加推244套房源，选择范围较大，有意向的购房者应尽快前往售楼处了解详情，避免错过心仪房源；3. 关注学区划分情况，对于有子女教育需求的购房者，建议提前向普陀区教育局咨询项目对应的学校，确保子女教育需求得到满足；4. 实地查看户型细节，尤其是99㎡户型的书房空间，建议亲自进入样板间体验，评估是否符合自己的使用需求；5. 购房前仔细核查项目的五证二书，确保项目合法合规，同时关注项目的交付时间和精装标准，避免后期出现纠纷；6. 理性看待板块发展潜力，虽然桃浦智创城未来发展潜力大，但城市更新和配套成熟需要一定的时间，建议结合自身的实际需求和经济实力做出决策，不要盲目跟风；7. 考虑后期装修优化，对于99㎡户型书房空间较小的问题，可以提前规划装修方案，优化空间布局，提升使用效率。
六、总结：中环云悦府，是上海改善家庭的优质选择吗？
总的来说，中环云悦府是一个优缺点都非常鲜明的改善型项目。它的优势在于“交通便捷+国企品质+板块潜力+价格优势”，这些都是改善家庭最关注的核心要素；而劣势则主要集中在板块界面老旧、商业配套不成熟和高端医疗资源薄弱上，这些也是当前桃浦板块普遍存在的问题。
在大民看来，中环云悦府对于追求交通便利和品质居住，且能够接受板块发展周期的改善家庭来说，是一个非常优质的选择；而对于追求成熟配套和高端医疗资源的购房者来说，这个项目可能并不是最佳选择，需要慎重考虑。
最后，大民想提醒大家，买房是一件大事，尤其是对于改善家庭来说，每一分钱都来之不易，一定要实地探访，全面了解项目的优缺点，结合自己的实际需求和经济实力做出决策。中环云悦府的加推，再次证明了上海中外环改善市场对“交通便利+品质居住”项目的需求旺盛。在上海楼市分化加剧的背景下，这种兼具性价比和品质感的改善型产品，将继续受到市场的青睐。如果大家对中环云悦府还有其他疑问，或者想了解上海其他改善型新盘，欢迎在评论区留言，大民会第一时间为大家解答。
【大民探盘原创，未经授权不得转载】
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