最近做年度回顾，顺便回顾最近几年楼市热销的一些板块，发现了其中最“坑”的一个：
就是位于浦东北部，主打金桥概念的金鼎板块——曾经上海楼市新房销售最火爆的板块，入围需要60基础分+超过100个月的社保。
说他坑，是因为这地方曾经的火爆，本质上是“时无英雄，使竖子成名” 的偶然事件；
也是阶段性稀缺，造成的板块价值的全面“高估”。
从楼市发展格局的角度来看，这个板块的未来，必然上限不高；
甚至可能还会因为自身规划不错、品质太好，造成价格降不下去，在未来陷入流动性困难。
金鼎天地这个区域的新房，曾经非常辉煌，可谓是上海卖的最火的新房片区：
新房入围积分所需的社保月份水平超过100个月，和市区豪宅比肩。
浦发仁恒金桥世纪是板块的启幕之作。
2020年12月首开，推出368套房源，认筹量达1643组，认筹率为446%。
2021年3月推出175套房源，认筹量达540组，认筹率为308.57%，此时已经是积分摇号时代，入围分数高达75.6。
这是2021年实行积分摇号以来，到当时的最高分，按照系数0.13来算，需要60分基础分+120月的社保才能入围，无愧为当时的热销冠军。
2021年12月推出383套房源，认筹量达1097组，认筹率为286.42%，入围分数高达78.06（60分+129个月社保）。
而后板块内的金鼎系列的开山之作金鼎首府入市：
项目开盘直接续上了仁恒金桥世纪的辉煌，首开508套房源认购数1025组，入围分高达75.12（60个月+108个月社保）。
但是，后续就是金鼎片区新房销售情况的下坡路。
金鼎阅府一次性两块地全开，套数太多就已经没办法触发积分。
到了金鼎睿府开盘的阶段，基本就是一个“凉盘”的状态了。
而到了今年，连板块的二手房都绷不住了：
仁恒金桥世纪，最新的挂牌价，都已经回到了8w以内——低于新房的价格了。
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说金鼎这个片区很坑，其实就是因为他当年的热销，完全是“时势造英雄”。
让很多朋友直接对区域的价值产生了误判，过分高估了板块的潜力；
后面的新房难卖，二手价格回调甚至接近破发，其实是板块真正的价值回归。
1、当时大市场极度火爆；
2021-2023是市场的最高点，当时唐镇二手10w+。金鼎区域7w+的价格相比于外环的唐镇的二手房看起来很有性价比。
2、浦东新房极度稀缺；
板块初入市时，大环境上，浦东楼市还是“持续多年新房供应紧张的市场背景”；
而在竞争格局上，新杨思、张家浜楔形绿地的浦开云璟、唐镇核心区新房、北蔡楔形绿地等一众这两年活跃在浦东楼市的700-1500万的板块都还没有新房大规模入市。
金鼎成为了浦东少有的成熟产业区（金桥）+外环内新规划+高品质商品房的新房，直接虹吸了整个浦东、乃至全市的购买力去买房。
3、规划的概念、开发商的名气、产品的高配置也推了一把火。
当年仁恒的号召力大家都懂，石材立面在大家都是涂料的时代也显得很稀缺。
后面金鼎首府的洋房+米黄石材也是非常漂亮，让板块一炮而红。
竞争少，噱头多，市场好，促成了金鼎片区的热销。
但实际上，金鼎这个区域的硬伤非常多，发展上限很一般，很难有一个板块准确定位。
第一，是从城市发展的大方向上，板块所在的浦东北部都在没落，板块自身落地的难度也在加大。
众所周知，浦东整体现在向南发展，张江是主要增量核心；
而金桥以及整个浦东北部，正在全面没落，很多企业在外流。
金鼎这个区域当年借着金桥的概念热销，但是实际上金桥本身已经无法给板块带来太多的增量；
金桥核心区的金桥副中心地标尚且需要大量资源，轮到金鼎这个区域发展估计要更久；
板块内部的商办何时能够填满可以说也是一个未知数，目前地标双子塔也是尚未见到雏形。
那是否存在金鼎天地逆袭金桥副中心，成为浦东北部领军板块的可能性呢？
答案也是否定的。
因为板块本身面积并不大，而周边也没太多的发展空间了，上限非常有限。
这片地方，本身就是一个四区域交界的边角料区域：
位于金桥镇、高行镇、曹路镇、高东镇四区的交汇处，整个板块内大部分区域属于曹路板块。
而详细去看下板块的周围，就会发发现这里是一个典型的“孤岛板块”：
板块四周只有曹路方向是空地待开发，但是被河道直接阻隔；
且曹路板块的开发重点并不在这里，因为这属于曹路的“边缘地带”。
北侧东侧高行方向也是被河道阻隔，且属地已经开发接近成熟的居住区，无法拓展；
金桥方向，目前几乎都是已经开发成熟的园区，且又被主干道巨峰路割裂，未来也无法向南拓展。
本身金鼎板块就处于大金桥区域的边缘地带，发展的空间就有限，指望板块带动整个区域起飞基本上没有机会了。
换言之，优先发展这里成为产业中心的可能性几乎为0——因为对周边的带动作用太小了。
房子不会卖，价格不好谈
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如果产业没有办法崛起，那么这个板块可能凭借着商业中心的定位或者高品质居住区的定位成为北浦东的一哥嘛？
这么说，是因为板块内据说也规划里25万方的商场，且板块内几个住宅社区的品质也很不错。
但是很不幸，答案也是否定的。
商业视角，其实和产业视角有些类似，本身这个板块就是个边缘板块，商业就没有那么强的虹吸能力；
而北浦东马上进入商业大爆发的年份，超过30万方的浦东最大商场——上海PRISMA新嘉中心（嘉里巨峰路）和18万方的森兰印象城明年都要开业。
二者都位于整个北浦东的主轴6号线上，节流整个西侧金桥、森兰、外高桥的客户；
下游曹路板块招商花园城开业了，也没必要开车来京鼎这逛街。
这种竞争情况下，金鼎的商业想要在这么多竞争之下突围也是十分困难。
而从居住领域来看，更加直接：
曾经的北浦东一哥森兰都崩了，而这地方连森兰都打不过。
森兰有绿地，有仁恒、绿城众多高品质住宅，也有成熟的商办和三个商场，还有成熟的学校。
最关键的是，森兰的位置处于北浦东的核心位置，上下左右能虹吸周围的改善购买力。
而金鼎片区综合配置比不过森兰，位置也更偏僻，偏离了北浦东的主轴，上限自然也完全无法和森兰媲美。
这种情况下，金鼎区域的上限肯定被森兰死死压制。
当下森兰的主力成交价格，也就是8-9.5万。
作为一个位置更偏，能级更差的区域，实际上金鼎这个区域的价格也就是7-8.5的水平。
但是这个价格其实还不是终局——因为随着浦东北部的没落，整体的改善购买力都在流失。
当下浦东的发展方向向南发展，主力的新房板块供应上，700-1500万的主力供应板块也都在世纪大道以南。
现在浦东楼市的主角，是浦东南侧开发的新杨思、张家浜、北蔡、大前滩区域、唐镇等区域。
这些地方要么是金色中环、要么背靠张江，板块的潜力和上限都要更高。
而随着上海这一轮新房品质升级，曾经金鼎比较突出的产品力、品质优势也被当下这些新房赶上甚至超越。
结合浦东楼市的发展方向、新板块的崛起以及整个浦东板块格局的大洗牌，金鼎这片住宅的上限，也就是和唐镇差不多能级——600-800万；
但是由于位置原因，其接盘侠，远远没有唐镇多。
客观来讲，这个区域当时如果做一批6-7万的房子，是符合其定位的。
造的房子太好、房子面积大、单价高，反而成为了负担——
品质太好，价格降都很难降的下去，房东心态也很难自洽。
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结语
当然，只是考虑自住的话，金鼎这个区域还是很不错的：
房子品质好，小环境很整洁干净，该有的配套也都有。
如果地缘工作在这，可以考虑地缘改善买入。
如果本身就在陆家嘴、张江周围，那尽可能还是不要往北面买，很容易踩坑。
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