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接着是保利天瓒，上2周成交均价3.71W，面积575平，4套。
整理房源，全部来自143平，其中3套来自2#，1套来自3#。
其中有一套是低楼层，其他三套中高层，备案均价5.74W，折扣6.4折。
项目的备案虚高的过于厉害，所以折扣力度也大，目前成交均价是全面低于4W。
此外，联合开发的东区天琴湖，楼王8#最大的户型，目前清盘价中楼层海报价：3W。
这可能是东区继桂语映月楼王卖不上价后，又一个代表。
只能说，楼王大户型，真的风险很大。
综上，这就是保利两个鼓楼项目的价格情况，折扣力度都不低，7折左右，如果再算上返佣，还要再低一些。
成交房源里面，80%都是中高层房源，整体的均价偏差不算过大。
接着就是上榜的芝兰月华，上2周成交均价3.79W，面积1649，9套。
整理房源：
主要来自5#-175平，7#-192平，其中5号楼集中在高楼层，7号楼中低楼层。
备案均价5.62W，折扣约6.7折。
跟上次整理的折扣走势接近，上个月项目的折扣就是6.7-7折左右。
以5号楼为例，上半年的成交均价4.3W，折扣8折左右，目前合计的房源折扣是7折不到。
这里面除非其他房源，比如7号楼折扣远低于6.7折，否则5号楼对比上半年也是下滑了10%。
房企最近重点就是7号楼，192平，周边不利因素偏多，面积又大。
群友私信说这个楼栋已经来到3.65W，如果按目前算出来的折扣，也差不多。
对比此前的折扣图，还是以7号楼为例，当然表里面的原单价也并非备案价，低于备案价。
参考成交均价，图里面的现单价，还有一点空间。
这就是台江代表新盘的价格情况。
02
价格变化
简单对比去年11月的成交均价：
这些在2023年底到2024年上旬，以2.5W-3.8W拿地的鼓台新盘，精装均价都在4W以上。
11月均价其中紫宸6.9W，芝兰4.34W，屏西天悦4.58W。
只不过当时早已经巅峰已过，上海西的精装4.8W，已经是巅峰。
4W多的价格上市，大部分项目都有较大比例大户型，总价800W以上。
随着楼市持续下行，二环内的供应以旧不停，去化压力并不低。
目前大部分项目的库存都集中在大户型身上，当初这些房源的单价定价也是项目较高的一批。
如今价格持续降价，部分房源已经跌破精装4W。
这是一个信号。
以前聊过东二环、金山、南二环、五四北这些普通新盘的定价，3W是个门槛，一旦超过，注定了后期的风险。
鼓台前几年改善盘，基本都在4W+，从保利天悦2期开始一直维持住了这个门槛线。
月初刷到融侨锦江悦府130平精装的卖房视频，播主给的报价是415W，相当于精装3.19W，已经成交。
项目最大的对比就是华润中寰悦府，最近成交均价也来到4W以下。
对比4年前高峰期毛坯同户型4W多的价格，这价格也跌了百万以上。
这是鼓楼相对次新的二手表现。
当在售的精装项目，开始失守4W的价格门槛后。
这不止对后续上市的新盘，比如环南旧改、二内晋的灯塔项目等，都是一个价格锚点，对于当初的鼓台次新二手，也在全面施压。
03
市场变化
目前外来房企撤退的姿态略有显现，绿城对芝兰月华的尾盘大户型，就是甩卖，最大的问题还是能否立刻跑完。
绿城在福州终于给出了品质代表作，奈何目前看也是没赚到钱，大概率不会再来了。
然后是深耕鼓楼的保利，提佣+降价，没有拿地的背景下，感觉也有一种提桶跑路的姿态。
屏西天悦的188平西端头，跌破4W目前看还不是尽头，目前展示的外立面并不出彩，700W的高总价，省府圈的消费力到底还有多少，加上西晒的端厅设计。
可以预测看看最终单价会到多少？
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