（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
张建国因家庭在京已有住房，暂不具备购房资格，但有意购置改善型住宅。经考察，选定甲公司开发的一号房屋（总价约1220万元）。
因限购政策限制，张建国与外甥女李思涵协商，以李思涵名义购房。双方于2021年6月30日签订书面《借名买房协议书》，明确约定：
房屋由张建国全额出资；
所有首付款、贷款、装修款均由张建国支付；
李思涵名下收款银行卡、U盾、密码交由张建国指定人员保管；
房屋全部权利归张建国及其子女所有；
李思涵无条件配合未来过户或出售。
协议签订后，李思涵作为买受人，于2021年7月28日与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋。合同所留联系电话均为张建国号码。
张建国实际支付：
首付款及定金共计488.82万元；
装修款65万元；
2022年3月至2024年8月，按月偿还贷款本息126.9万余元，全部资金来源于其个人账户。
2023年，李思涵丈夫表示“不再提供身份证件，拒绝配合任何手续”，导致甲公司虽已通知交房，张建国却无法收房。
诉讼期间，张建国已取得北京市购房资格，并一次性结清全部剩余贷款。甲公司表示可直接变更购房人，无需撤销网签。
二、裁判结果
法院判决：
一、确认《商品房预售合同》项下全部权利义务由张建国享有和承担；
二、甲公司于15日内向张建国交付一号房屋；
三、甲公司于30日内协助将一号房屋产权登记至张建国名下；
四、驳回张建国其他诉讼请求。
三、法院说理要点
存在真实、书面的借名买房合意
双方签订有明确书面协议，详细约定出资、权属、账户控制、未来过户等事项，且有第三方证人签字，足以证明借名系双方真实意思表示。
原告实际履行全部合同义务
首付款、装修款均由张建国直接或通过李思涵账户支付；
贷款由其持续偿还两年多；
合同所留联系方式为其本人；
→ 张建国是实际履约主体，李思涵仅为名义签约人。
房屋性质为普通商品房，非政策性住房
一号房屋为市场化商品房，不涉及保障房、经适房等禁止借名的特殊类型，借名行为未损害公共利益。
原告现已具备购房资格，过户障碍已消除
诉讼中，张建国已取得在京购房资格，并清偿全部贷款，抵押已解除，具备办理产权转移登记的现实条件。
开发商同意配合，无履行障碍
甲公司明确表示可通过系统直接变更购房人，无需撤销原合同，法院判令其协助过户具有可执行性。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
书面借名协议是胜诉核心！本案因有详尽书面合同+证人+资金流水闭环，才获法院支持；
普通商品房借名，在具备资格后可确权，但政策房（经适房、公租房等）一律无效；
贷款必须由实际权利人偿还，否则可能被认定为赠与或借款；
即使出名人反悔，只要证据充分+资格具备+债务清偿，仍可强制过户；
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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