（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
周先生与郑女士曾为恋人关系。2012年，周先生出资购买一套住宅（以下简称“一号房屋”），因个人原因将房屋登记在郑女士名下，双方未签署书面借名协议。此后，周先生支付全部首付款及贷款，并长期实际居住。
2017年，周先生向东城区法院起诉，请求确认其为一号房屋实际权利人并要求过户。法院作出A号判决，认定借名买房关系成立，但因房屋已设定抵押，暂无法办理过户。
就在周先生起诉后不久（2017年9月30日），郑女士与案外人赵先生签订《民间借贷合同》，以一号房屋作抵押，借款750万元，并完成不动产抵押登记。赵先生依约放款，后因郑女士未还款，双方经西城区法院调解达成B号民事调解书，确认赵先生对一号房屋享有优先受偿权。
2019年，赵先生申请强制执行。周先生作为案外人提出执行异议，主张自己是真实权利人，请求停止拍卖。法院作出C号执行裁定，驳回其异议。周先生遂提起执行异议之诉。
郑女士辩称房屋系周先生赠与；赵先生则强调自己系善意出借人，不知晓二人纠纷，且抵押已依法登记。
二、裁判结果
驳回周先生的全部诉讼请求，赵先生可依法申请拍卖一号房屋以实现抵押权。
三、法院说理要点
借名买房仅产生债权效力，不具物权排他性：
A号判决虽确认借名关系成立，但该法律关系本质是合同之债，仅约束周先生与郑女士，不能对抗外部善意第三人。
抵押权依法设立，受法律优先保护：
赵先生在放贷前审查了房产证、产权状态、婚姻状况等，房屋无查封、无共有人，且已完成抵押登记，属于善意抵押权人，其权利受《物权法》保护。
借名人自担登记风险：
房屋长期登记在他人名下，是周先生与郑女士共同选择的结果。因未及时过户导致的风险，应由借名人自行承担。
执行异议之诉不得否定生效调解书：
周先生质疑借贷真实性、主张赵先生“未尽审查义务”，实质是否定B号调解书效力，此类争议应通过再审或第三人撤销之诉解决，而非执行异议之诉。
物权公示原则高于内部约定：
“房本是谁的，就推定谁是房主”——这是交易安全的基石。若允许内部约定随意击破登记效力，将严重损害金融秩序与市场信赖。
四、胜诉办案心得
本案是典型的“借名买房遭遇外部抵押，真实权利人能否阻却执行”之争，我们成功守住客户抵押权的关键在于：
紧扣物权公示原则：强调不动产登记的公信力，指出“善意第三人只看房本”；
精准适用执行异议规则：援引《执行异议复议规定》第27条，明确“担保物权优先于普通债权”；
切割内部关系与外部交易：借名是“你们的事”，抵押是“我们的事”，二者不能混同；
利用生效文书既判力：B号调解书已确认抵押合法有效，执行异议之诉无权推翻。
重要提醒：
借名买房最大的风险，不是对方反悔，而是房屋被用于抵押、查封或转让。一旦登记人对外负债，真实权利人极可能“钱房两失”。如确需借名，务必：
签订书面协议；
办理居住权登记或预告登记；
在具备条件时立即过户；
切勿长期放任房本在他人名下！
注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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