家人们，今天咱们聊一个刚出炉的大热点，估计不少人都刷到了：摩根士丹利，也就是咱们常说的大摩，发布了一份报告，称今年香港住宅楼价要上涨一成，也就是10%。
先跟不了解的朋友把事情说清楚，这可不是瞎编的。1月6号，大摩发布的正式研报里，不仅预测住宅房价涨10%，还上调了地产股评级，首选新鸿基、恒基地产等房企，同时还预判今年房租会上涨5%。研报认为，买房需求增加、库存减少，再加上利率可能进一步下降，多重因素叠加，房价便具备了上涨动力。
不过这里要先提一嘴，大摩所说的本地住宅，核心针对的是香港市场。报告里特意提到，香港去年2月取消了针对内地和外籍人士买楼的印花税，这一政策会带动不少内地人赴港置业；再加上疫情后，每年有14万内地居民移居香港，数量较之前翻了一倍，人口增加直接推高了住房需求。但这并不意味着内地所有城市都会跟着上涨，这一点咱们后面细说，先把核心事实讲清楚。
接下来聊聊，为什么大摩敢预判房价涨10%？说白了，无非是以下三个原因。
第一个原因，政策发力托底，市场信心逐步提振。从去年下半年开始，各地楼市政策松绑力度明显加大：取消限购、降低首付比例、下调房贷利率，不少地方还推出城中村改造货币化安置。去年12月的中央经济工作会议，也明确提出要持续推动房地产市场止跌回稳，后续还出台了一系列配套政策，比如降低“卖旧买新”税费、扩大房地产融资白名单等。大摩正是看到了政策的力度，认为这会带动一部分购房需求释放，才做出了这一预测。
第二个原因，部分区域供需关系紧张，核心板块库存消耗加快。以香港为例，取消印花税后，内地买家的需求集中释放，再加上移民带来的新增人口，住房供不应求的情况愈发凸显。内地这边也是如此，上海、北京等一线城市，去年12月新房和二手房成交量均创下年内新高，北京的中介门店甚至忙到凌晨才下班。核心区域的供需失衡，确实为房价上涨提供了支撑，这也是大摩预测的重要依据。
第三个原因，利率下行预期增强，购房成本进一步降低。大摩判断，今年利率可能还会继续下调。对购房者来说，这意味着借贷成本变低：此前贷款100万，月供可能要5000多元，利率下调后，月供或许只需3000多、4000多元，还款压力大幅减小，自然会有更多人愿意出手买房。同时，利率走低也让房产的相对投资收益上升，会吸引一部分投资需求重新入场，这也是推动房价上涨的重要因素。
那咱们再琢磨一下，如果真如大摩所说，房价涨了10%，会给普通人带来哪些影响？
首先，租房群体的压力可能加大。大摩自己也预测今年房租会涨5%，这并非没有道理：房价上涨后，房东的持有成本和心理预期都会上升，大概率会将这部分压力转嫁给租客。就像此前北京的情况，房价波动后，房租虽不会立刻跟进，但长期趋势基本一致；尤其是人口流入多的城市，租房需求本就旺盛，房价上涨后，房租大概率会跟着走高，租房成本又要增加了。
其次，市场情绪或趋热，可能出现炒作行为。一旦房价上涨的预期形成，难免会有人跟风进场，甚至有中介、开发商趁机抬价，制造“抢购焦虑”。去年12月，一些热点城市新房开盘时，几百组客户抢房的场景屡见不鲜，这种情况一旦增多，很容易让大家产生“再不买就买不起”的恐慌。而手上有房的业主，心态也会更加强硬，卖房时可能会惜售，甚至提高挂牌价，让二手房市场变得更加复杂。
最后，楼市分化可能会更加明显。并非所有城市、所有区域都会跟着涨10%：香港或是内地一线核心区，可能会因需求旺盛迎来一波上涨，但那些人口持续流出、库存高企的三四线城市，即便有政策扶持，想要涨10%也很难。拿广州来说，今年1月的数据显示，新房整体微涨，但花都、南沙等区域房价反而下跌。这说明，楼市早已不是“一刀切”的普涨行情，大摩所说的“涨一成”，大概率是核心区域的涨幅平均后的结果，咱们千万别被这个数字忽悠了。
聊到这里，肯定有家人们想问，该怎么看待大摩的这个预测？接下来说说我的想法。
第一，大摩的预测站在资本视角，与普通人的需求视角截然不同。大摩是服务于资本的机构，他们关注的是地产股能不能涨、投资回报率有多高，说房价涨10%，本质上是向资本市场释放信号，引导大家重新关注地产板块。而咱们普通人关心的，是能不能住得起房、房租会不会涨太狠、手上的钱会不会因房价波动缩水，两个视角完全不一样，所以咱们不能把大摩的预测当成“圣旨”，要有自己的判断。
第二，“涨一成”的整体预测，对普通人实际参考意义不大，关键看所在城市和区域。正如刚才所说，一线城市核心区或许有上涨空间，但大多数三四线城市，以及一线城市的远郊区，房价大概率还是平稳甚至微跌。楼市的分化，早已是不争的事实。
第三，房价能否持续上涨，核心还是看普通购房者的购买力。大摩说需求会释放，但需求必须建立在“有能力买房”的基础上。现在很多人不是不想买房，而是不敢买、买不起：担心工作不稳定，怕还不上贷款；工资涨幅赶不上房价涨幅，即便首付比例降了，月供压力依然不小。从去年的数据来看，居民中长期贷款增速偏低，不少人还在提前还贷，这说明大家对加杠杆买房依然十分谨慎。没有购买力支撑的需求，即便有政策刺激，也很难持续，房价就算上涨，也可能只是短期波动，而非中长期趋势。
今天关于大摩预测香港房价涨一成的话题，就跟大家聊这么多。不知道大家有没有自己的想法，你觉得自己所在的城市，今年房价会不会上涨？可以在评论区一起聊聊。
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