万万想不到，现在能用黄埔价上车天河新房了！
我们收到消息，天河北的天河辰悦府，说是200w+可以上车三房。
而且还是准现楼、70年产权。
不知道这是开发商在发福利，还是这块地有什么不能说的秘密？
这周，我直接去实地帮大家探了探底。
为什么它能这么便宜？
大家最想知道的肯定是，这盘在哪？为什么敢卖这么便宜？
先把位置说清楚，天河辰悦府位于天河北沙太南板块，从梅花园站D口步行约13分钟就到项目，地段没的说。
价格也替大家问到手了，最便宜是238万上车76㎡，具体的单价没透露，但中介说在3.5w左右。
把它扔进真实的市场里，看看价格到底香不香？
沙太南一带，目前在售的纯住宅新房，仅有越秀天河和樾府、中国铁建招商蛇口西派天河序等豪宅，均价7.8-8.5万/㎡，或者是公寓广垦天河1号，均价是3万/㎡。（数据来源：贝壳）
再看二手：同小区的银利花苑三房最新成交价约3.1万/㎡；时代花生一期约4.2万/㎡；天平花苑则仅2.4万/㎡。（都算的三房价格）
对比动辄8w+的片区新房，它确实是“洼地”。但对比用区域二手房，优势就在外立面更潮、装修更新，而且产权为近70年。
那它凭什么敢卖这个价？
因为这不是真正的“新房”，而是旧瓶换新标。
这栋楼原本是银利花苑的房源，当年开发商留下一栋做公寓出租，一租就是十几年。
最近才被一家名为“纵睿恒”的企业接手，通过补缴地价、外立面翻新、加装电梯等操作，它获得了一张从2026年1月开始计算的70年新产权证，以“全新楼盘”的姿态入市。
但其实这背后有不少硬伤。
首先是建筑本身的问题，楼体实际建成已有二十余年，虽然翻新了，但建筑本身还是老底子；
其次，户型设计明显滞后于时代，为了挤出三房，牺牲了一些空间，有些卧室实际上只能作为储物间使用，动线不如新规产品顺；
最后也是重点，买房的时候是要按二手的流程来的。
由于开发主体变更，购房需按二手房流程交易，这意味着你要额外承担1%契税及物业维修基金。
更值得注意的是，项目按揭需通过“纵睿恒”这家第三方公司操作，非银行直连模式存在一定交易风险。
对于预算有限、执着于天河地段、且能接受户型缺陷的急迫刚需，这是一个“妥协的上车机会”。
实踩！
配套成熟，户型中规中矩
再说回房子本身。
项目仅1栋9层，33套房源，体量极小。
售楼部就在楼下，旁边就是加装的电梯。
我去的时候工地仍在施工，销售给的口径是：今年9月30日前交楼，算准现楼。
天河辰悦府主要销售面积为76、82/85、95㎡，全都为3房设计，销售称得房率约93%。
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整体的装修还是不错的，不过交房的话是没有家具的，就下图的状态。
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最实在的缺点是房间偏小，尤其是侧卧，直白说一家三口住，小朋友顶多用到初中就得住不开了。
另外，如果要停车，小区是没有停车位的，需要去对面停车场租，最贵500块/月。
配套倒是很成熟，交通是它的一大亮点，3号线梅花园站，4站就到体育西，直径500米内还有三个公交站，通勤便利度确实能打。
步行范围内，买菜有底商和金茂市场，约500米到信达金茂广场，喝奶茶、逛超市、看电影一站式搞定。
信达金茂广场
教育配套从幼儿园到中学全覆盖，包括天河第三实验幼儿园、天河四海小学等等，对于重视孩子教育的家庭来说，这一点颇具吸引力。
天河四海小学
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