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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王秀兰与丈夫赵建国育有三女。赵建国1985年去世后，单位将一套位于西城的公房（即一号房屋）由王秀兰继续承租。

1998年，该房按房改政策出售，王秀兰以成本价14982元购得产权，并于2001年取得房产证，登记在自己名下。

2002年，王秀兰去世。

其长女赵文静起诉两个妹妹，称：

1998年购房款15771元系她出资；

母亲2001年亲笔写下字据：“房由赵文静购买，我去世后归她所有”；

房屋由她装修、缴费、长期居住，应属她个人财产；

要求妹妹们配合将一号房屋过户至其名下。

两位妹妹坚决反对，称：

购房使用的是父母双方工龄，属父母共同财产；

所谓“字据”字迹可疑，且从未在家庭协商中出示过；

赵文静当年仅26岁，无能力支付房款；

因她未婚，家人同意她暂住，不代表放弃继承权。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回赵文静的全部诉讼请求。

注：法院认定，仅有单方遗嘱性质的字据 + 无法充分证明出资 = 不构成借名买房关系。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房合意”展开分析，指出：

“借名买房”需双方事前达成合意：

借名行为必须发生在购房前或购房时，由借名人与出名人协商一致。而本案所谓“协议”形成于购房3年后、母亲去世前半年，属于单方遗嘱性质的处分意愿，非合同。

字据不等于合同：

内容为“我故去后，由赵文静所有”，是死后赠与或遗嘱安排；

无双方签字，未约定权利义务，不符合《民法典》对“合同”的定义。

出资证据不足：

虽有取款记录，但收款凭证显示付款人为王秀兰；

无法排除款项系家庭内部资助或代缴，不足以证明“全部出资”。

房屋性质特殊：

一号房屋系使用已故父亲工龄+母亲身份购买的房改房，具有遗产属性，不能仅凭一方陈述否定其他继承人权益。

四、律师提示

本案是“混淆遗嘱与借名、用赡养替代产权”的典型败诉案例，警示：

“我出的钱”≠“房子归我”：

尤其在父母名下房改房中，若无明确借名协议，出资可能被认定为赡养支出或家庭内部赠与。

死后才生效的字条，不是借名合同：

借名买房必须在购房时完成意思表示，生前未过户的“死后归你”属于遗嘱范畴，需按继承程序处理。

房改房涉及工龄折算，属于夫妻共同财产：

即使登记在一方名下，也包含已故配偶的财产份额，子女无权直接主张确权。

✅ 建议：

若确为父母购房出资，应签署书面代持协议并保留完整转账记录；

如父母有意赠与，应在生前办理赠与公证+过户；

避免依赖“口头承诺”或“死后字条”，此类证据在确权诉讼中几乎无效。

北京房产律师靳双权团队专注处理房改房、继承确权、借名买房等家事房产纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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