“房价还会涨吗？”每轮楼市下行走到后半程，这个问题都会重新冒出来。任泽平（泽平宏观团队）最近把自己的判断浓缩成一句话：未来房价要想进入上行周期，需要盯住3个核心信号——政策从“放松”转向“鼓励”、经济拐点出现（领先指标回升）、供求关系逆转（热点城市先涨）。

这套说法之所以能迅速传播，是因为它把“房价到底啥时候见底”这种复杂问题，变成了更可操作的观察清单。但更重要的是：信号不是“必涨承诺”，而是“概率在变”的提示——看懂它们，你至少不会被一两次短期反弹带节奏。

信号一：政策从“放松”全面转向“鼓励”

任泽平的第一条，直指楼市最典型的属性：政策市。他认为真正的上涨信号，不是“微调一下”，而是政策定位发生明显变化——从“放松限制”走向更强的“鼓励成交、稳定预期”的组合拳，例如限购进一步松绑、房贷利率继续下行、税费端优化等。

你可以怎么“看政策是不是变了”？

  • 看核心城市是否从“局部松绑”转向“范围更大、力度更强”的调整（尤其是限购、首付、贷款利率、交易税费等）。

  • 看政策频率：如果连续一段时间多部门、多工具同时发力，通常比单点政策更接近“方向性变化”。

信号二：经济拐点出现，领先指标回升

第二条更“硬”：楼市最终要靠就业与收入托底。任泽平提到的一个典型领先指标是制造业PMI新订单指数，因为它往往先反映需求变化，进而影响企业生产、招聘和居民收入预期。

这条怎么落到现实观察？

  • 国家统计局发布的PMI里，新订单指数的回升往往比“房价数据”更早出现信号。例如2025年12月官方PMI新订单指数回到50以上，反映需求边际改善。

  • 另外两个常被拿来辅助判断的指标，是央行城镇储户问卷里的收入信心指数、就业预期指数（它们更像“情绪温度计”，能反映居民敢不敢加杠杆、敢不敢做长期支出）。

一句话：如果收入与就业预期不稳，楼市很难靠“情绪”自己涨起来。

信号三：供求关系逆转，热点城市房价率先上涨

第三条回到市场本质：房价是供求的结果。任泽平的观点是：当人口持续流入的热点城市，叠加供地收缩、优质地块溢价上升、开发商对核心区域更积极时，供需格局会先在这些城市改善，价格也更可能“率先动”。

这里你不妨盯两个更直观的“先行指标”：

  • 土地市场热度：比如核心城市宅地成交金额、溢价率、优质地块的竞争情况。近期关于北京土拍“量稳价升、溢价回升”的报道，就属于这类观察素材。

  • 人口与产业流入：热点城市“有人、有产业、有新增需求”，才更可能走出任泽平提到的“二八分化”（少数核心城市更强，更多城市更弱）。

把3个信号合在一起看：最怕只见“局部回暖”，不见“系统拐点”

很多人容易把“成交回升一两周”“某小区涨了几万”当成趋势，其实更稳的判断顺序是：

  • 先看政策方向有没有变强（不是放松一点点，而是定位转向）。

  • 再看就业与收入预期是否跟上（领先指标回升才有持续性）。

  • 最后看供需是否在少数城市先逆转（土地与人口是更早的线索）。

这三条如果只满足一条，往往是“脉冲”；同时出现两条，可能是“底部抬高”；三条一起兑现，才更像“周期切换”。

楼市讨论到最后，往往会落回一个更现实的问题：你所在城市是“热点先涨的20%”，还是“长期磨底的80%”？你更关注哪个信号——政策力度、就业收入、还是土地与人口？如果你愿意，报一下你所在城市（不用具体到小区），我可以按这三条信号，帮你把“应该优先盯哪些数据”捋得更清楚。

（本文为观点梳理与信息解读，不构成任何投资建议。）

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