开盘即“封顶”，为何仍难打动购房者？
2026年1月上旬，长沙星泽61号院正式开盘，首推3#与6#栋住宅，全部已实现封顶，几乎以“准现房”姿态亮相。在期房交付风险频发的当下，这种“所见即所得”的销售模式本应极具吸引力。
然而，首开之后，市场上却悄然流传着“销售平淡”的说法。据克而瑞数据显示，截至1月下旬，项目首开144套房源仅成交1套，去化率不足1%。虽然有可能存在部分网签延迟的情况，但“首开销售欠佳”似乎已被证实。另外结合多个房产平台持续显示的可售房源和稳定的价格曲线，似乎间接印证了这一传言的真实性，这与开发商前期高调宣传形成鲜明对比。
难道是产品力不足？恰恰相反，星泽61号院主打建面125–181㎡四房，得房率高达105%–115%，远超市场平均水平。以建面138㎡户型为例，实得面积堪比传统建面180㎡产品。
那么问题究竟出在哪里？是价格太高、位置太偏，还是市场环境变了？让我们一起深入剖析。
产品亮点突出，但“理想很丰满”
“负公摊”户型，空间魔术师
星泽61号院最大的卖点无疑是其“新规户型”。得益于新规政策，项目实现了“负公摊”设计，得房率突破100%。
建面125㎡户型做到四开间朝南，约14米南向面宽；建面138㎡户型配备双主卧套房、独立电梯前室及三卫生间；建面181㎡大平层更是打造约76㎡中央巨厅。
这些设计确实颠覆了传统空间认知，为改善型客户提供了高性价比选择。
教育+生态双王牌加持
项目配建九年一贯制学校，引入湖南师大附中教育品牌，解决了业主子女教育后顾之忧。同时，南临圭塘河，坐拥一线河景资源，生态环境优越。
此外，开发商还主动出资改造白秋路整体风貌，提升城市界面品质，体现了“先造城，再造宅”的开发理念。
准现房销售，降低购房风险
在当前市场环境下，期房交付风险成为购房者首要考虑因素。星泽61号院首开即封顶，大幅缩短交付周期至2027年底，有效降低了购房不确定性。
这种务实的销售策略本应获得市场认可，但现实却给出了不同答案。
市场环境严峻，多重压力叠加
长沙楼市整体降温
2025年以来，长沙楼市明显进入调整期。克而瑞数据显示，2025年12月长沙内五区新房仅成交2146套，环比下降明显。
进入2026年1月，市场进一步降温，当月前两周仅成交174套，创近期新低。购房者观望情绪浓厚，市场信心不足。
数据解读：从克而瑞数据可见，雨花区二手房市场自2025年10月起明显降温，成交套数和均价双双下滑，反映出市场整体信心不足，购房者持币观望情绪浓厚。
竞争激烈，同区域新盘分流
星泽61号院所在的雨花区，同期还有雨花城投曙光雅境、长和宋等多个纯新盘推出。这些项目同样主打改善型产品，在价格、配套等方面形成直接竞争。
更关键的是，周边二手房市场活跃度提升。增值税新政实施后，二手房流通成本降低，大量优质二手房源涌入市场，对新房形成强力分流。
购房者预期改变，改善需求谨慎
当前市场环境下，即使是改善型客户也变得更加谨慎。他们不再盲目追求大面积，而是更加注重性价比和实际居住体验。
星泽61号院虽然得房率高，但主力户型建面125–181㎡，总价仍在100–150万元区间，对于许多改善客户而言仍是一笔不小的投资。
价格定位存疑，性价比优势不明显
楼面价低但售价不低
项目楼面价仅2096元/㎡，按照行业惯例，加上建安成本、税费、利润等，合理售价应在7000–8000元/㎡区间。
但实际售价达到8200-8300元/㎡，虽然在长沙市场不算高，但相比其超低楼面价，以及目前的市场环境，性价比优势并不如宣传的那么突出。
数据解读：克而瑞数据显示，星泽61号院2025年12月供应20240㎡（144套），但截至2026年1月仅成交138㎡（1套），去化率极低，反映出市场接受度远低于预期。
区位价值被高估，配套成熟度不足
板块发展尚需时间
星泽61号院位于雨花区环保科技园板块，虽然规划前景不错，但目前商业、教育、医疗等配套仍显不足。
最近的大型商场雨花旭辉里距离项目约3公里，优质学校多为规划状态，短期内难以兑现。这对于注重生活便利性的改善客户来说是个硬伤。
交通便利性一般
虽然项目周边有12个公交站，最近的环保东路比亚迪路口站距离354米，但地铁覆盖不足。规划中的地铁5号线南延线尚未开工，短期内依赖公交出行。
对于习惯了地铁出行的长沙市民来说，这样的交通条件显然不够吸引人。
破局之道：调整策略，重拾信心
价格策略需要更灵活
面对市场冷淡，开发商应该考虑推出更具吸引力的价格策略。可以设置特价房源、团购优惠等方式，快速打开市场局面。
毕竟在当前买方市场下，适度让利换取现金流回笼是明智之举。
强化教育配套兑现
师大附中教育配套是项目最大亮点，但需要加快落地进度。建议开发商与教育部门密切沟通，明确开学时间，让购房者看到实实在在的教育保障。
提升示范区体验感
虽然项目已开放实景示范区，但可以进一步优化细节体验。比如增加更多生活场景展示，让客户更直观感受未来生活品质。
好产品也需要好时机
星泽61号院的产品力毋庸置疑——高得房率、优质教育、生态资源、准现房销售，都是实实在在的优势。但在当前市场环境下，单靠产品力已不足以打动购房者。
市场需要时间恢复信心，购房者需要更多确定性。对于星泽61号院而言，或许需要调整节奏和价格，等待更好的入市时机。
你觉得星泽61号院的问题主要出在哪里？是价格太高、配套不足，还是市场环境太差？欢迎在评论区分享你的看法！
文章来源:乐居买房
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