873套！上海首个烂尾办公楼改保租房来了|上海市|中旭|保租房|信达|办公楼

快讯背景：2025年12月，上海嘉定新城核心区迎来标志性资产盘活事件—信达地产与嘉定新城发展有限公司达成合作，正式启动中旭大厦项目重启及转型工作。作为停滞十年的烂尾办公楼，中旭大厦曾是嘉定新城城市界面提升的“拦路虎”，此次由四大AMC机构之一中国信达旗下信达地产牵头盘活，将转型为保障性租赁住房，成为AMC机构借助Pre-REITs基金模式试水烂尾楼改造保租房的首个典型案例。

此次交易与同期鼎晖收购base苏河项目、国寿资本入股领盛公寓形成鲜明差异，并非收购成熟运营资产，而是聚焦不良资产的修复与价值重塑。项目总建筑面积6.17万平方米，计划打造集居住、消费、休闲于一体的综合性活力社区，预计2028年全面建成并投入使用，可提供873套保租房，为嘉定新城职住平衡注入新动能。

URI认为，此次交易是AMC机构转型城市更新、探索不良资产证券化路径的重要突破。2025年以来，国家持续鼓励金融机构参与存量资产盘活，尤其是支持AMC机构发挥不良资产处置优势，对接保租房建设与REITs市场，为这类“问题资产”的修复提供了政策窗口。

大宗交易详情

项目名称：中旭大厦（转型后为嘉定新城品质活力社区·保租房项目）

成交价：预计低于三次流拍价1.71亿元，折合楼面价低于3800元/平方米

项目地址：上海嘉定新城核心区，东至永盛路、西至依玛路、北至高台路、南至白银路，距保利大剧院仅1.2公里，区位优势显著

地块性质：原规划为商业、办公用地，现按城市更新政策调整为兼容保障性租赁住房用途，适配保租房运营要求

建筑面积：总建筑面积6.17万平方米（地上建筑面积4.5万平方米，占地面积约2.2万平方米）

房源构成：包含三幢主体建筑，1号楼为保租房主体，规划建设873套房源，涵盖30-68平方米一室户、两室户两种户型，全装全配拎包入住标准；2号楼规划导入餐饮消费，3号楼布局零售商业，配套建设多种运动场所

租客画像：核心客群为嘉定新城周边学生、单身白领及家庭上班族，适配区域产业人口居住需求，依托保租房属性保障租客稳定性

原租金标准：无历史租金参考（项目停滞十年未投入运营），转型后按嘉定区保租房定价机制执行，预计为同区域市场化房源租金的9折及以下，支持公积金提取支付房租

现运营数据：2025年12月正式启动重启工作，目前处于工程修复与改造阶段，建设周期约两年，计划2028年建成投用；项目砌体工程仅完成约20%，后续需投入大量资金推进装修、招商及运营

项目特色：AMC机构借助Pre-REITs基金盘活烂尾楼的首个保租房案例；嘉定新城重点城市更新项目，破解十年烂尾难题；集保租房、餐饮、零售于一体的综合性社区，助力区域职住平衡

Chronicle

项目时间轴

2011年，广西中旭房地产开发有限公司以0.91亿元竞得该地块，楼板价为2066元/平方米，溢价率为3.0%；2015年，中旭大厦的结构顺利封顶，但是因中旭房地产公司资金链断裂，项目自此长期停滞；2025年3月，中旭开发商等25家关联企业向法院申请合并预重整；2025年4月-7月，京东资产交易平台拍卖中旭大厦项目100%股权及应收债权，历经三次拍卖均流拍，三拍拍卖价为1.71亿元，折合楼面价约3800元/平米；2025年8月，新城公司领导一行实地调研中旭大厦项目盘活情况；2025年12月，信达地产与新城公司达成合作，正式启动项目。

内容来源：公开资料 URI整理

然而这非信达首次抄底上海烂尾楼，早在2025年8月，信达以8.86亿元底价拍卖成功烂尾近十年的上海浦西佳程广场，拿下后同样计划转型为长租公寓或康养综合体。这是信达AMC机构首次借助Pre-REITs基金模式盘活不良资产的一次试水，此前多以债权收购介入，未来信达通过“收购-修复-提升-证券化”深度培育Pre-REITs资产的路径已经非常清晰。

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收购方式与交易结构

本次交易采用“AMC主导+基金赋能+专业运营”的结构化运作模式，形成闭环式资产盘活路径。资金层面，依托中国信达2025年3月发起的550亿元不动产盘活投资平台，其中250亿元专项用于Pre-REITs业务，中旭大厦项目资金主要来源于子基金信达坤泽（规模50.01亿元），信达地产旗下信达悦生活认缴2.5亿元作为有限合伙人，负责项目商业板块运营，实现资金与运营的绑定。

图片来源：公开资料

执行层面，构建“三方分工”体系：信达地产承担项目代建职责，负责工程修复、改造施工及建设管理，解决烂尾楼工程遗留问题；信悦资管（信达地产资产管理平台）提供全流程资产管理服务，涵盖前期定位、规划设计、招商运营及后期租赁管理；嘉定新城发展有限公司负责政策对接、政企协调及技术支持，为项目落地提供保障。

内容来源：公开资料 URI整理

退出层面，预留Pre-REITs至公募REITs的通道。待项目2028年建成并实现稳定运营后，计划纳入信达Pre-REITs基金培育，通过3-5年运营提升资产价值与现金流稳定性，最终推动资产注入公募REITs完成退出，实现“不良资产-优质保租房-证券化资产”的价值跃迁。

URI深度解读

信达牵头盘活中旭大厦并转型保租房，在上海存量资产盘活与保租房供给扩容的双重背景下，具有突破性行业意义。URI观察到，当前上海核心城区优质租赁资产竞争激烈，而郊区及不良资产赛道成为资本新的发力点，尤其是AMC机构凭借资金与处置优势，逐步成为烂尾楼等问题资产盘活的核心力量。在此背景下，中旭大厦借助政策东风与基金工具实现转型，为同类资产提供了盘活范本。

一、交易双方的战略逻辑

（一）操盘方信达：AMC转型与基金化布局的双重突破合作方嘉定新城发展有限公司：城市更新与民生保障的双赢

信达此次运作精准契合其“不良资产处置+城市更新+资本退出”的战略转型方向。作为四大AMC之一，中国信达依托资金优势与处置经验，通过Pre-REITs基金模式将不良资产转化为可证券化的优质资产，突破传统债权收购的盈利瓶颈，开辟“资产培育+证券化退出”的新盈利路径。同时，借助中旭大厦及此前浦西佳程广场等烂尾楼项目的操盘，信达逐步构建“收购-修复-提升-证券化”的全链条能力，强化在城市更新领域的竞争力，为550亿元不动产盘活平台提供优质项目储备。

同时，URI认为项目仍面临多重挑战：一是工程与债权风险，项目仅完成20%砌体工程，修复过程中可能出现隐性工程问题，且原开发商25家关联企业的债权债务关系复杂，需耗费大量精力梳理；二是成本超支风险，烂尾楼改造不确定性较强，后续装修、招商及运营投入可能超出预期；三是运营培育压力，嘉定新城租赁市场需求不及核心城区，需通过精细化运营提升入住率，且商业配套招商难度较大，直接影响项目整体收益。

（二）原始权益人（广西中旭开发商等25家关联企业）：资本闭环与战略聚焦的主动选择

对嘉定新城而言，此次合作是破解城市烂尾难题、提升区域价值与民生保障能力的主动选择。中旭大厦作为停滞十年的项目，严重影响城市界面与新城形象，通过信达介入盘活，既能消除城市“伤疤”，又能新增873套保租房，有效缓解区域职住失衡问题，适配新城产业人口的居住需求。同时，借助信达的专业能力与资金支持，无需政府大量资金投入即可完成资产盘活，实现“城市更新+保租房供给”的双重目标，为后续同类问题资产处置提供政企合作范本。

二、政策支撑：REITs扩募机制的规范化赋能

此次交易的落地，核心依托于多重政策的协同支撑。一方面，国家层面鼓励AMC机构参与存量资产盘活，明确支持AMC通过基金化、证券化方式处置不良不动产，为信达Pre-REITs模式介入提供合规基础；另一方面，上海持续推进保租房供给扩容与城市更新，2025年相关政策明确允许商业办公用地调整为保租房用途，且对烂尾楼改造项目提供政策对接、流程优化等支持，降低项目转型与审批成本。

政策红利从三方面破解项目痛点：

其一，解决用途合规问题，通过用地性质兼容调整，让烂尾办公楼具备保租房运营资质；

其二，降低资金成本，保租房相关税收减免、民用水电气政策直接提升资产收益空间，增强对Pre-REITs基金的吸引力；

其三，拓宽退出通道，保租房REITs常态化发行机制为项目最终证券化退出提供保障，打通“盘活-培育-退出”的政策闭环。