550亿京东产发重启赴港，利润口径有了微妙变化|产发|京东物流|京东集团|全资子公司|知名企业|赴港

出品｜达摩财经

1月26日，京东智能产发股份有限公司（下称“京东产发”）递表港交所，联席保荐人为美银证券、高盛、海通国际。

作为京东集团（9618.HK）旗下的基础设施开发、管理平台，京东产发的业务始于2007年，成立之初主要为京东集团的供应链系统提供服务。2018年，京东产发开启独立运营，2023年时曾递表港交所，但此后IPO一直未有进展。时隔两年多，公司再度开启推进上市进程。截至2025年9月底，京东集团、刘强东等控股股东合计持有京东产发77.9%的股权。

分拆京东产发上市，是京东资本计划中的一步棋。早在2023年，京东就在内部信中提出了面向未来20年的“35711”战略愿景，其中“3”是指搭建3家收入过万亿、净利润过700亿的公司，“7”是指拥有7家从零做起，市值不低于1000亿的上市公司。去年5月，京东创始人刘强东再度强调了这一愿景。

为了达到战略目标，京东近年来持续推动旗下资产的整合与分立。在核心的物流业务上，京东通过并购与整合增强该业务实力，2022年前后，京东先后取得达达、德邦股份两家物流上市公司的控制权，此后逐步推动两家公司与京东物流（2618.HK）整合。2025年6月及今年1月，达达、德邦先后宣布私有化退市。

与此同时，京东也在推进旗下的独立运营业务分拆上市，除此次递表的京东产发外，工业供应链服务提供商京东工业（7618.HK）于去年12月上市。此外，京东系金融科技公司京东数科曾于2020年递表科创板，但次年即撤回申请。此后，京东宣布将云、AI业务与京东数科整合，成立京东科技，并退出境外上市申请，但目前也未有新进展。

不考虑即将退市的德邦股份，目前京东系拥有京东集团、京东物流、京东健康（6618.HK）、京东工业4家上市公司，若未来京东产发成功上市，京东系上市公司将回到5家。

京东产发在基础设施营运行业规模居前。仲量联行数据显示，截至2025年9月底，京东产发的资产管理规模为1215亿元，其中12.8%位于境外，总建筑面积为2710万平方米。公司在亚太地区以及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中，分别位列前三及前二。在胡润2025年全球独角兽榜中，京东产发的估值为545亿元。

不过，由于长期以重资产模式运营，京东产发高度依赖借款维持业务建设与运营。公司选择分拆上市，也是为了增加融资渠道。此前京东集团曾表示，分拆京东产发有利于其独立进入股票及债务资本市场，提升获得银行信贷的能力。

靠财技“增厚利润”

提及京东产发，“重资产”是一个绕不过去的字眼。截至2025年9月底，公司在中国大陆拥有232个项目，总建筑面积约2544万平方米，在境外拥有53个项目，总建筑面积为168万平方米。京东产发的项目中，绝大多数为物流园，此外还有部分产业园以及数据中心。

根据仲量联行报告，从2023年初至2025年9月底，京东产发的资产管理规模增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%。

随着京东产发规模扩张，公司业绩同步增长。2023年、2024年及2025年前三季度（下称“报告期”），公司营收分别为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元；净亏损分别为18.29亿元、12.00亿元、1.59亿元。

京东产发连续亏损，与公司的重资产性质相关。近年来，随着地产行业转冷，基础设施资产的估值整体下行，京东产发也因此录得高额公允价值变动损失，报告期内分别为17.51亿元、16.16亿元、8.63亿元。

为了更直观的体现核心经营业绩，京东产发将旗下资产变动对业绩的影响，以及非现金项目等因素剔除后，得到了经调整净利润，报告期内分别为2.61亿元、5.30亿元、8.23亿元。

值得注意的是，与上次递表时相比，京东产发在对净利润进行调整时，采取的口径并不相同。

2023年递表时，京东产发持有的资产正值增值期，因此2020年至2022年公司利润大增，如2020年，公司营收为5.82亿元，同期净利润高达28.13亿元。不过，彼时公司在调整利润时，仅剔除了股份支付费用、收购中国物流资产成本等项目，并未调减投资物业公允价值变动带来的利润提升。若按2023年递表时的口径计算，京东产发报告期内的经调整净利润水平将有所缩水。