新年伊始，西安在元旦节后第一时间发布了《西安市保障性租赁住房项目退出管理操作指引》，此为国内首部专门针对保障性租赁住房项目退出管理的系统性操作指引。
URI城市租住研判，这一指引不仅为其他省市提供了可借鉴范本，也填补了保租房退出管理的制度空白，更为各地平衡保障属性与市场效率、防范政策套利和金融风险提供了实操借鉴。
西安市保障性租赁住房项目退出管理操作指引.docx
01
政策背景：
规模飙升 管理复杂性提升
2020年，西安市开展住房租赁市场发展试点工作，目标三年新增租赁住房12万套；“十四五”力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），前期(2021年-2022年)，预计完成筹建保障性租赁住房11万套(间)。中期(2023年-2024年)，预计完成筹建保障性租赁住房13万套(间)。后期(2025年)，完成筹建保障性租赁住房约6万套(间)，并对保障性租赁住房进行优化补充。
随着保租房规模扩张，若缺乏相应的管理机制，可能会导致“保障属性-资源配置”的平衡被打破，引发公共资源浪费、保障目标偏离、市场秩序紊乱等多重乱象。此外对于监管部门来说，缺乏退出机制则会导致监管成本持续上升，面对空置、违规、经营困难等不同类型的项目，缺乏标准化处置流程，只能“一事一议”，不仅行政效率低下，还可能滋生寻租空间，进一步损害政策公信力。
02
《指引》到底是什么？
适用范围 三种退出机制 退后管理
1
政策适用范围：
西安行政区域内（含西咸新区）已取得保租房认定书项目
关于认定保租房项目，在西安住建官微查询项目是否认定，经URI城市租住查询，官微发布了2022年、2023年各两批次的保租房认定项目，后续项目则以单独发布或几个项目打包的形式发布，据URI不完全统计，目前总计认定的保租房项目超过110个。
2
三种退出类型：
URI城市租住将三种退出模式整理如下：到期退出通过认定期满自动终止，实现项目生命周期的规范闭环；依申请退出允许运营方因需求不足、经营困难或不可抗力提前退出，兼顾市场变化与企业实际；强制退出则针对违规建设、经营等行为实施刚性约束，严厉打击政策套利。
三者协同形成动态调整机制，既保障政策严肃性，又提升资源配置效率，有效防范低效占用与金融风险。
三种退出类型工作程序：明晰申报、初审、复审、公告各个环节工作流程及相关部门职责，确定申请、申报资料目录及审核工作程序，确保退出工作规范有序。
URI城市租住解读发现，三种退出类型流程清晰区分了发起主体：到期退出与强制退出均由属地住建部门主动发起，前者是主管部门在项目认定期满后主动审核上报，经审批后下发《退出通知书》并公告，后者是主管部门针对违规项目主动申报，经审核后完成通知与公告；依申请退出则由项目单位自行发起，通过主动申报、初审、复审等环节完成退出。三类退出均需完成《退出通知书》下发与官网公告两大核心环节，确保公开透明。
这种“主动监管+自主申请”的互补流程，既强化了主管部门的动态管理责任，也赋予运营方灵活调整的空间，确保退出机制兼具刚性约束与弹性适配。
3
退后管理：
项目退出之后，严格的退出管理制度是保租房全周期闭环管理的关键环节，核心意义在于筑牢政策底线、防范资源错配与风险传导。
一方面，通过要求履行租赁合同、退回政策性资金、补缴税费及土地成本，既保障了承租人居住权益，又彻底斩断政策套利空间，避免公共资源被低效占用；另一方面，终止税收与民生价格优惠、禁止以保租房名义融资，不仅维护了租赁市场的公平竞争秩序，更从源头防控金融风险，确保保租房政策精准惠及刚需群体，为行业可持续发展筑牢制度屏障。
具体来看，履约租赁合同/签订解除协议的要求，保障了承租人权益；退回政策性资金、补缴土地出让金等，则守住公共资源不被低效占用；税收与民生价格优惠的动态调整/已享受优惠补缴，从经济端彻底封堵套利空间，维护政策公平性；禁止以保租房名义融资的约束，降低了金融风险，杜绝红利滥用。
03
退出机制对各类市场主体
的积极保障意义
保租房的核心属性是政策性、过渡性、保障性，其供给目标是解决特定阶段新市民、青年人的住房困难，而非提供永久居住载体，相较于销售型商品房，保租房需要更高的“灵活度”。
URI城市租住认为，设置退出机制，是实现保租房“动态供需匹配、提升市场自由度、防范政策套利”的关键制度设计，是弥补“重准入、轻退出”局面的必要举措，也是保障保租房市场可持续发展的核心支撑。
对于保租房市场整体而言，通过退出机制清退低效、闲置、违规项目，引导新增保租房供给向需求旺盛的区域倾斜，能够实现“供需空间匹配”，让保租房的供应顺应城市产业的发展需求；明确违规项目的强制退出及惩罚措施（如补缴税收优惠、补缴土地出让金），杜绝“伪保租房”项目挤占政策红利，保障合规运营主体的公平竞争环境，有利于保租房市场更加长远良好运作；而标准化的退出流程和清晰的约束条款，降低了市场主体的政策不确定性，能够吸引更多合规的国企、民企参与保租房建设运营。
对于保障房住户而言，指引明确“退出前必须履行完所有租赁合同或签订合法解除协议”，杜绝运营方单方面终止合同、强制清退等行为，保障承租人的居住稳定性；退出机制中的“强制退出”类型将倒逼运营方合规运营，间接推动运营方提升房源维护、租户服务的质量和水平，最终提升租户的居住体验。
对于保障房项目运营商来说，明确退出路径，降低经营不确定性：指引细化了“依申请退出”的条件（如经营困难、需求不足）和流程，为运营方提供了“合法退出”的渠道，赋予企业转型灵活性，避免项目因政策捆绑而陷入持续亏损。
对于资产方来说，清晰的退出流程为资产方提供了明确的资产处置规则，若项目需退出保租房序列，资产方可依规完成“政策解绑-资产盘活”的操作（如补缴土地费用后转为市场化资产），提升资产的流动性和估值稳定性；透明的退出机制和风险防控条款，降低了保租房REITs、ABS等金融产品的潜在政策风险，增强了投资者对保租房资产的信心，有利于推动更多金融创新工具在保租房领域的应用。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:山楂美式
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
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