一张年报预告，比寒冬腊月的冷风还要刺骨，那个曾经高呼“活下去”的万科，如今在820亿亏损的阴影下，真的还能活得好吗？
1月30日，万科发布2025年度业绩预告，万科归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元。
这意味着，万科每股亏损约6.89元。
这次亏损标志着这家老牌房企从2024年的494.78亿元亏损进一步扩大，跌幅惊人。
市场对此反应强烈，1月30日收盘，万科A股报4.88元/股，跌幅达4.87%。
万科在公告中解释了造成如此巨额亏损的四个主要原因：
行业整体下行，高价地遇冷是首要原因。万科2025年结算的项目主要对应2023年、2024年销售的项目，这些项目地价获取成本高，在当下市场环境下毛利率极低。
风险敞口增加导致新增计提了大量信用减值和资产减值。这意味着万科在为过去的经营风险“买单”。
经营业务整体亏损，部分非主业财务投资也出现亏损。
大宗资产和股权交易价格低于账面价值，资产处置带来了额外损失。
面对如此严峻的形势，万科在过去一年中并非无所作为。11.7万套房子的保交楼任务是万科交出的一份不易的成绩单。
其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付。
万科表示，公司已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降。
经营服务业务方面，表现相对稳健。截至2025年三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳。
公司还通过降本增效措施，实现了开发业务管理费用的连续两年下降。
万科能撑到现在，离不开大股东深圳地铁集团的强力支持。根据公开信息，深铁集团累计向万科提供了超过300亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平。
就在1月27日，深铁集团再次向万科提供不超过23.6亿元的借款，用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息，借款期限36个月，借款利率仅为2.34%。
这种“真金白银”的支持，对于缓解万科的流动性压力起到了关键作用。
然而，即便有大股东的强力支持，万科仍面临巨大的债务压力。目前，万科已推动多笔债券展期。
1月27日，万科两笔合计57亿元的中期票据展期议案获债权人通过。万科将在2025年7月30日之前面临7笔到期的债券，合计约112.6亿元。
因涉及后续转让安排变更，为保护债券投资者利益，万科申请自2026年2月2日开市起停牌部分公司债券。
债务问题如同悬在万科头顶的达摩克利斯之剑，时刻提醒着市场这只地产巨鲸的脆弱性。
就在业绩预告发布前不久，万科发生重大人事变动。1月8日，因到龄退休，郁亮向董事会提交了书面辞职报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务。
郁亮，这位曾带领万科穿越多个周期的老将，在万科最困难的时候选择了告别。他的离开，标志着一个时代的结束，也引发了市场对万科未来领导力的担忧。
自2017年深圳地铁集团成为万科第一大股东以来，公司经历了行业的高峰与低谷，而如今正面临着成立以来最严峻的挑战。
在公告中，万科坦承“当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩也将持续承压”。
同时，公司表示将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整。
万科的经营服务业务可能成为未来转型的重点。截至2025年三季度，公司长租业务规模、效率和纳保量保持行业第一。
物业业务上半年在管住宅物业项目超4400个，物流业务仓储规模位列行业第一梯队，冷链业务行业规模第一。这些业务的稳健表现，或许能为万科提供穿越周期的缓冲垫。
郁亮曾在行业高点时预警“活下去”，如今一语成谶，万科确实在为“活下去”而战。
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