□ 大河报·豫视频记者 张腾飞
“人间烟火气，最抚凡人心”。
一座城市的老城区，不仅是城市记忆的载体，在当下促消费政策导向下，更蕴含着无尽的商业潜力。
郑州国棉三厂特色历史文化街区改造项目，脱胎于老西郊工业遗存，手握稀缺历史文化资源与核心区位双重优势，如今正逐步展现出商业潜力。项目定位“文化创新、青年时尚、快乐生活”，通过“一轴四组团”的业态布局、长期主义的运营逻辑，未来有望成为兼具情感共鸣与消费活力的城市新地标。
这篇文章，便要探寻这座老厂房的商业破局之路 —— 如何在历史与现代的碰撞中，织就商文旅融合的新图景。
天赋底蕴：
工业文脉铸就文化底色
商业项目的底色，向来由先天禀赋定调。
伫立于郑州老西郊棉纺路的国棉三厂，其底色自始至终深植于棉纺工业的文化基因之中，一脉相承，生生不息。
苏式建筑群是它的“形”，工业文化是它的“魂”。作为郑州少有的保留完整苏式建筑群的工业遗址，项目改造时对21栋苏式建筑悉数留存，让棉纺记忆有了可触可感的载体。而几代郑州人青春回忆，更让项目天生自带“情怀引力”。
稀缺的文化资源，勾勒出清晰的客群画像。周边3公里内近80万常住居民，是客流基本盘；而项目的核心客群，则瞄准了对工业文化怀有情结、具备一定消费层级的市内外游客——他们为历史而来，为体验买单，在场景中追寻社交价值与精神满足。
客群明晰之后，“文化创新、青年时尚、快乐生活”的核心定位便水到渠成。
所谓“文化创新”，根植于情绪消费崛起的浪潮。如今的消费者，不再满足于物质消费，更愿意为情感共鸣与文化认同买单。项目通过“吃得到、看得到、听得到”的立体呈现，让文化变为动态体验，满足了人们对精神价值的需求——这也是非标商业区别于传统购物中心的核心竞争力。
“青年时尚”的定位，锚定“Z世代”的消费偏好。年轻群体对大牌祛魅，为个性、为喜好买单，主理人品牌、国潮文化、社交打卡成为新的关键词。唯有强社交属性的场景设计，才能真正抓住年轻客群的心。
“快乐生活”的内核，则呼应了社区品质消费的新趋势。周边近80万居民，既需要柴米油盐的便民配套，更渴望在家门口就能实现休闲、运动、娱乐的一站式体验。项目规划的智慧市集、运动中心等，填补了这一需求空白，让商业回归最本真的人间烟火。
“文化创新、青年时尚、快乐生活”——后续的业态规划、招商布局、运营落地，皆围绕这三大核心定位层层铺展。
谋篇布局：
业态生态激活商业活力
定位清晰之后，业态与运营规划，是商业蓝图落地的关键。
国棉三厂以三厂中街为中轴线，以“一街区、四中心”的布局为骨架，构建起一套可持续、有活力的商业生态体系：
● A组团·城市会客中心：聚焦地方小吃与非遗文化，引入本土老字号与特色生活馆，将传统品类做深度延伸，打造全链条的沉浸式消费体验，成为承接市内外游客消费的核心区域。
● B组团·休闲娱乐中心：规划livehouse、剧场、酒吧、KTV等，锚定“青年时尚”定位，以音乐演出、特色餐饮及策展经济为抓手，满足年轻人的社交需求与夜生活体验。
● C组团·潮流体验中心：汇集潮流品牌、时尚餐饮与城市特色民宿，让“青年时尚”的定位有了可触摸、可体验的具象载体，打造为年轻客群的潮流打卡地。
● D组团·生活美学中心：融合运动公园、智慧市集与童趣天地三大板块，打造独具特色的“精致烟火气”，落地“快乐生活”的便民内核，是承接周边居民日常消费的核心阵地。
沿三厂中街从南至北，项目动线由动到静、层层过渡，实现自然分流。这般布局，让每个组团都成为核心定位的延伸，也让不同客群都能找到契合需求的消费场景，各得其所，各享其乐。
在具体业态规划上，项目规划特色餐饮、潮流零售、休闲娱乐、儿童配套、智慧市集、体育运动、演出剧场等多元业态。招商层面，则坚守本土特色与潮流首店相结合：本土品牌历经市场检验，抗风险能力强，保障基础营收；首店与潮牌能持续制造话题，吸引年轻客群，为项目注入源源不断的新鲜感。
其中，餐饮是项目的一大特色亮点，预计规划占比不超过50%。
据了解，项目餐饮品类覆盖咖啡烘焙、异国料理、餐酒融合、简餐轻食等类型，最大化覆盖不同消费场景。同时，还努力打造自身特色，一方面积极引入首店品牌，另一方面挖掘并扶持深藏西郊街头的特色小店，让这些“最郑州”的品牌能生根发芽，绽放光彩。
纵观国棉三厂业态规划，其背后的商业逻辑十分清晰，正如项目运营方——河南中泽云松商业管理有限公司总经理王松所言：“如今商业的灵魂，不是拼品牌数量与规模，而是基于自身优势打造差异化与独特性。”
王松坦言，对于国棉三厂这样体量适中的非标商业项目，若在品牌规模上与大型综合性购物中心比拼，并非最优解。唯有深度结合自身的工业文化与场景优势，打造独一无二的品牌矩阵与体验感，才是非标商业破局的关键。
至于未来的运营落地，也将扎根于项目的稀缺性场景优势。比如，设置十大工业文化打卡点，打造沉浸式体验氛围；将纺织元素融入店铺装修、灯光设计等细节中，让工业文化与商业消费实现无界融合；植入NPC互动、纺织主题舞台剧、怀旧交谊舞等特色活动，让消费者从“看场景”转为“玩场景”，等等。
据透露，项目目前招商签约已完成超90%。成绩背后，正是市场对这套商业逻辑的认可。
行稳致远：
长期主义赋能城市新生
正所谓“工欲善其事，必先利其器”，一个项目的商业潜力，不仅在于商业逻辑自洽，更在于运营方的专业度与硬实力。
国棉三厂的运营方，早已用实际成绩证明了其运营能力。
旗下磨街文创园，在过去三年行业整体承压的大环境下，仍实现长期满铺率运营、年均租金稳定增长。2025年年初磨街二期开街后，项目运营更得心应手：从年初的“年味磨街新春游园会”，到“五一”期间密集的潮玩活动，再到下半年多场粉丝应援，磨街实现向城市文化地标的进阶，运营方也沉淀出一套成熟的非标商业方法论。
磨街文创园
磨街文创园
而正在建设的磨街三期，以“艺术文化”为核心定位，对标北京798艺术区，未来将与国棉三厂在中原区形成“文化+艺术”的共生格局，携手放大区域商业影响力。
实力之后，更难得的是决心。
运营方秉持长期主义发展理念，始终坚守“永续经营”的初心。王松表示，国棉三厂项目在规划之初便预留充足的调整空间，未来将根据市场变化动态优化业态布局，让项目始终紧跟市场步伐，保持旺盛的商业活力。项目开街运营后，将朝着打造4A级旅游景区的目标迈进，而周边更多的工业历史遗存，也将为项目提供持续扩容的空间，让棉纺文化的故事越讲越精彩。
以稀缺场景为基，以工业文化为魂，以精准定位为纲，以务实运营为翼。
在郑州冲刺国际消费中心城市的背景下，郑州国棉三厂正以商业力量唤醒工业文脉的新生。未来，它有望成为中原区经济发展的新引擎、郑州城市消费的新地标，不仅让棉纺文脉在时代浪潮中持续传承，更将绘就工业记忆与城市新生交相辉映的时代新篇。
热门跟贴