“没想到，春节前市场还能这么热……”
南开、河西的几个二手房门店中介表示：
“最近跟打鸡血一样，好多房源突然就成交了，周末基本都泡在签约中心……
换往年的1月，心思老早就放假了，根本不会像现在这样，干劲儿十足……”
2026年开局，最直观的感受是：二手房市场先火起来了！
体感热度蹿升，实打实的签约数据更是直接坐实。
北上广深1月二手房同步回暖，领头效应显现。
上海领跑，签约2.2万套，连续3个月维持高位，多次单日成交破千套。
北京签约1.09万套，同比上涨17%。
广州成交突破5000套。
深圳签约超6800套，创近10个月新高，同比增长25%。
天津二手房也是不遑多让。
根据贝壳数据，1月成交5130套，比2025年12月增长10%。
比2025年1月，涨幅更是高达45%。
创下近8年来，1月二手房成交最高峰，是“最热的1月”。
以天津的市场容量来说，周末200套的成交量是荣枯线，300套是热度线。
工作日成交百套以上，周末集中爆发在200套以上的状况贯穿1月。
1月18日成交317套，创下8个月新高。
这种水平的成交量，往年都出现在春节后。
2026年，楼市热度前置了。
但看房人数并非预想中的同步蹿高，反而是近一年来的较低水平。
1月比12月减少了13%。
说明成交节奏加快，成交周期缩短，成交率提高。
这背后传达的是买房人的果断，预期好转。
同时，新增挂牌量同样为近一年的新低。
业主开始从踩踏降价，转向理性博弈，非理性抛售，终于告一段落了。
对市场的信心也有所增强，逐渐冷静。
二手房起跳，学区房领跑。
1月二手房成交TOP3，来自河西、南开、滨海。
河西成交691套，断层式领跑，与2025年2月小阳春的成交量差不多。
集中在下瓦房、陈塘、越秀路、桃园街这几个板块。
面积30-80平米、总价70-130万的小户型学区房集中成交。
元兴新里成交16套、景兴西里成交14套、东舍宅成交12套、七建大楼成交12套……
同时，面积100平米以上、总价150-300万的大户型，也走量。
这恐怕在很多人的意料之外。
因为相比于河西三片的新房，大多数二手房位置更好，关键是价格水分几乎挤干。
能兼顾配套、通勤和上学，性价比出来了。
南开1月成交576套，第二名。
集中在王顶堤、万兴街、华苑、鼓楼是四大主力板块。
60-90平米两室、总价100-200万的成交量最高。
比如，天华里成交14套，是华苑板块门槛较低的小区，130万左右。
这个阶段成交的二手房，普遍都是全小区价格较低的。
门槛价的房源，正在一层一层的去化。
有买房人表示：
“倒是不担心业主坐地起价，只是担心春节后最便宜的几套房子没了，所以最好春节前赶紧签约。”
二手率先回暖，并不是单一学区因素推动，是多股力量在同一时间点的叠加。
首先，是政策预期。
大家的预期普遍认为——2026年肯定比2025年的政策多、力度大。
市场的托举力量不会比2025年差。
天津公积金2月1日已执行新政，3月降利率也是大概率。
其次，业主们的心态依然比较“卑微”。
经历长时间的市场低迷，业主早已认清现实，哪怕现阶段遇上政策利好，也不会像往年那样，动辄涨价。
“诚心卖，赶紧卖”，比较务实了。
特别是置换人群，虽然二手房卖出价低，但新房的买入价也低，心理逐渐平衡。
再者，买房人对于二手房价的“异议”较小，毕竟大多数挂牌价都很接近市场价。
现在的溢价率基本回归到10%左右。
三重因素一叠加，买卖双方的共识基本达成——春节后小阳春，板上钉钉。
预期同频，产生交集，才形成1月成交放量的局面，比预期要火热的多。
这也在为春节后的小阳春蓄势。
恐怕很多人认为，天津这波回暖完全受学区房影响，只是季节行情而已。
事实上，今年开局的楼市复苏，全国同频。
现在全国一盘棋，都正在经历从回调到回暖的过程。
1月，重点城市二手房成交面积环比上涨16%，同比上涨33%。
天津的同比涨幅，更是高出平均值。
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