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出品|中访网

审核|李晓燕

1月30日，万科发布2025年业绩预告，全年归属母公司净利润预亏820亿元，创下A股房企历史最大亏损纪录，这一数据不仅远超公司582亿元总市值，更叠加2024年494.8亿元亏损，两年累计亏损达1314.8亿元，引发行业广泛关注。在房地产行业深度调整的大背景下，万科的业绩承压既是行业周期阵痛的集中体现，其背后风险出清的决心、债务化解的突破与大股东强力背书，更成为行业筑底阶段的关键稳定信号，为企业后续突围奠定基础。

此次业绩预亏，万科明确四大核心原因，本质是行业下行周期中历史包袱的集中释放，而非企业经营能力的根本性衰退。首要原因是房地产开发业务结算承压，2025年结算项目多对应2023-2024年销售及现房库存，均为行业高点拿地项目，地价成本高企叠加销售低迷形成价格倒挂，导致结算规模与毛利率双双走低，这是房企普遍面临的行业性难题，并非万科个案。其次，业务风险敞口下的信用减值与资产减值计提、经营性业务短期承压、大宗资产折价交易带来的账面损失，均是企业主动剥离风险、轻装上阵的选择。相较于部分企业掩盖风险、拖延暴露，万科直面问题进行全额计提，实则是对投资者负责的表现，通过一次性风险出清，避免后续隐患持续发酵，为未来经营扫清障碍。

回顾过往，万科在2019-2021年行业高点连续三年拿地超千亿元、开展多元化收并购的战略选择，确实因对周期判断偏差形成一定历史包袱，叠加商业、物流、长租公寓等经营性业务尚处培育期，扣除折旧摊销后短期亏损，对业绩形成一定拖累。但需客观看待的是，这些布局均指向房地产行业从高周转开发向重运营服务转型的长期趋势，经营性业务具备稳定现金流潜力，只是在行业下行期的短期投入与回报尚未匹配，随着后续运营效率提升，有望成为企业第二增长曲线。

尽管业绩承压，但万科在2025年的风险化解动作成效显著，债务端的突破性进展为企业赢得关键缓冲期，成为全年最大亮点。2026年一季度前，万科共有3笔境内债到期或行权，合计余额68亿元，自2025年11月底启动展期谈判以来，历经多轮调整优化方案，最终以“40%首付+10万元小额兑付+项目应收款质押”的诚意方案，先后推动“21万科02”“22万科MTN004”“22万科MTN005”三笔债券展期高票通过，其中两笔中票更是实现100%投票通过，成功规避实质性违约风险。相较于行业内部分企业债务展期的被动拖延，万科的方案兼顾债权人流动性需求与自身实际，既通过首付兑付展现偿债诚意，又以项目应收款质押提供增信保障，为行业债务化解提供了可复制的“万科模板”，有效稳定了市场信心。

大股东深铁集团的持续驰援，更成为万科抵御风险的坚实后盾，彰显国企背景下的信用优势与抗风险能力。1月27日，深铁集团再次向万科提供不超过23.6亿元低息借款，利率仅2.34%，专款用于债券本息兑付，至此深铁累计对万科流动性支持已超300亿元。从多次借款输血到深度参与公司治理，深铁集团的强力背书不仅为万科补充了关键现金流，解决债券展期首付兑付的燃眉之急，更传递出国资对优质龙头房企的坚定支持，打破了市场对万科信用风险的担忧，筑牢企业信用底线。在行业信用分层加剧的当下，这种股东层面的稳定支撑，是万科区别于多数民营房企的核心优势，为其应对后续挑战提供了关键保障。

从经营基本面来看，万科仍具备穿越周期的核心底气。尽管销售端面临短期压力，但企业始终将保交付作为底线任务，2025年已保质交付房屋11.7万套，完成近两年需交付量的70%，交付高峰期已过，后续交付压力显著下降，既保障了购房者权益，也为销售回款企稳奠定基础。同时，万科持续推进降本增效，开发业务管理费用连续两年下降，在行业寒冬中展现出扎实的精细化运营能力，为后续盈利修复积蓄力量。

当然，万科当前仍面临不容忽视的压力，短期偿债缺口依然较大。截至2025年三季度末，公司短期借款及一年内到期非流动负债达1514亿元，现金及等价物仅603.88亿元，资金缺口超900亿元；境内16笔存量债务、境外2笔美元债待偿，2026年二季度还有65亿元债务到期，若后续每笔债务均按40%首付兑付，现金流消耗压力较大。此外，销售端能否实现月均200亿元以上认购金额，推动经营性现金流回正，仍是决定企业能否走出低谷的关键。

站在行业视角，万科的业绩承压与风险化解，是房地产行业从高速增长向高质量发展转型的缩影。过去高杠杆、高周转的发展模式难以为继，龙头房企主动进行风险出清、业务调整，正是行业筑底回暖的必经阶段。万科作为行业标杆，其债务化解的成功案例、风险出清的坚决态度，不仅为自身赢得缓冲期，更向市场传递出积极信号：优质龙头房企的信用风险可控，行业不会出现系统性塌方。

随着房地产行业政策托底力度持续加大，融资支持、需求端刺激等政策逐步落地，核心城市市场已出现局部回暖迹象。对于万科而言，当前的亏损是短期阵痛，风险集中出清后，叠加大股东持续支持、经营性业务长期潜力释放，企业有望在行业回暖周期中率先突围。正如业内分析所言，2026年是万科的关键考验期，若能实现销售回款企稳与债务结构优化，凭借深厚的行业积淀与多元业务布局，必将重回健康发展轨道，为房地产行业平稳转型提供重要支撑。