行业低谷期，那些港资房企又杀回内地楼市了。
就在上个月中旬，港资“旧改大王”瑞安房地产再次出手——
在上海闵行浦江镇以6.64亿元的价格收购了一宗住宅用地。
如果只看金额，这看似只是一笔平常的土地交易；但如果结合项目背景来看，这一步棋，信息量就很大了。
这宗地块，来自上海闵行召稼楼城中村改造项目，是整个项目首宗出让住宅地块。
而召稼楼，应该是瑞安过去几年在上海押注最重、投入最深的一个城市更新项目——
项目总投资约120亿元，瑞安持股60%主导开发。
而除了召稼楼的这宗住宅地块外，瑞安近两年在上海还布局了4个城市更新项目！
作为最早进入内地的港资房企之一，瑞安正逆势加仓上海，展现出与众不同的战略定力。
1
120亿大盘启动，瑞安上海再落子
说起最近的这次6.64亿拿地，就不能不提瑞安在上海的又一个野心之作——
“召稼楼”城市更新项目，一个被寄予厚望、有望复刻蟠龙天地传奇的超级大盘。
召稼楼古镇，时至今日仍保留着礼耕堂、梅园、宁俭堂等历史建筑，以及约1公里的老街水系，是上海现存历史较为悠久的江南水乡古镇之一。
早在2005年左右，召稼楼就已开展过一轮改造，但随着时间推移，早期改造的短板逐渐凸显：基础设施薄弱、功能混杂、商业停留在“白天型”旅游层面。
而瑞安操盘这个项目，正是为破解这一困境而来——
凭借多年操盘蟠龙天地、上海新天地的经验，瑞安要把这里打造成一个“江南水乡版新天地”，而非单纯的旅游打卡点。
不过，熟悉瑞安的朋友都知道，这家港资房企开发节奏向来是“慢工出细活”。
从2023年闵行区浦江镇与瑞安签约到2024年，这两年间项目主要集中在征收、净地整理及基础设施前期准备工作，直到2025年“四路一水”等基础工程启动，住宅用地出让节点才同步推进。
而2026年1月这次6.64亿的拿地，标志着项目终于从前期准备跨入了实质性开发建设阶段。
瑞安拿下的这块地，是该板块首宗出让的住宅地块，总建筑面积1.98万平方米，容积率仅1.2，楼面价27960元/平方米。
根据透露的信息来看，该地块未来大概率开发洋房、叠拼及合院等低密度改善型产品。
搭配古镇的江南风貌，有可能会成为闵行浦江镇的高端住宅标杆——
就像蟠龙天地带动周边板块价值升级一样，召稼楼的潜力，不容小觑。
除了召稼楼外，过去两年瑞安在上海一口气布局了4个城市更新项目，而这几个项目的方向非常明确——清一色走轻资产路线。
2024年10月，瑞安和上海南桥镇政府签署南桥镇“贝港城中村”改造项目合作框架协议，在这个总投资巨大的项目中，瑞安仅持有5%的股权。
2025年6月，瑞安联手天安集团拿下黄浦永新里项目，瑞安在该项目中持股15%。
2025年11月，瑞安通过附属公司与上海陆家嘴集团等成立合营公司，开发浦东三林城市更新项目，瑞安通过多层持股结构，实际权益为13.26%。
还有位于黄浦区新天地板块的永年里项目，瑞安甚至不占股权，纯轻资产合作。
从重金土拍到小股操盘，甚至纯管理输出，瑞安的算盘打得很精：用最少的自有资金，撬动最大的品牌效应。
这种模式下，瑞安不再承担主要的资金压力和开发风险，而是凭借其几十年的城市更新经验和“新天地”金字招牌，成为项目的“大脑”和“操盘手”。
2
高息借新还旧，瑞安缩表“过冬”
虽然战略上看起来风生水起，但瑞安面临的财务压力也是实实在在的。
就在拿地后不久的1月26日，瑞安房地产宣布了一项融资操作：发行3亿美元的高级无抵押票据，票息高达9.75%。
这笔钱的主要用途是为了借旧换新，回购今年到期的4亿美元票据。
好在瑞安的去债动作相当坚决，1月30日瑞安公告称已经接纳、购买并注销了本金总额为2.95亿美元的票据，现在只剩1.05亿美元没还了。
翻看瑞安的财报，发现这家公司过去几年确实在“苦练内功”。
首先是“减资产”，瑞安房地产的总资产从2020年的1155亿元，降到了2025年6月的833.9亿元，缩表了300多亿。
在减重的同时，瑞安也在用内部资源“降负债”，至今已偿还境外债超400亿，2025年6月总负债降至434亿，资产负债率约52%。
同时瑞安还做到了“保利润”， 2025年上半年，瑞安录得营业收入20.74亿元，与去年基本持平，归母净利润5100万元，比去年略低一点，但在这个环境下还能维持盈利已属不易。
可以说，现在的瑞安，是在用缩表换生存空间。
这种保守策略虽然牺牲了部分利润，但在行业寒冬中，却让瑞安拥有了逆势布局的底气。
3
多年深耕上海，打造IP护城河
为什么瑞安敢于在大家都收缩的时候，依然敢在上海重仓？
或许是因为，瑞安最厉害的不是盖房子，而是“造IP”。
瑞安在上海的发展史，几乎是一部上海城市更新史。
1996年，瑞安获得太平桥地区重建项目开发权，打造的上海新天地一炮而红，开创了中国开放式街区商业先河。
这种保留历史建筑韵味、融入现代商业功能的“新天地模式”，后来被复制到武汉、重庆、佛山等多个城市。
时至今日，已经运营了20多年的新天地，仍然是上海最重要的城市名片之一。
除了新天地之外，还有瑞虹新城、蟠龙天地，再到如今的召稼楼、三林项目，瑞安几乎参与了上海城市发展的每一个关键节点。
而在上海新天地区域建设的翠湖天地，更是豪宅圈的传奇。
从2002年翠湖天地一期雅苑横空出世，到如今的翠湖天地六和问鼎巅峰，翠湖天地已经走过了20多年历程，成为中国豪宅史上最具影响力的IP之一。
2024年9月，翠湖天地六期开盘，108套房源当日售罄，套均总价近1.1亿元，单日销售额高达120亿，打破了上海乃至全国多项纪录。
直到今天，翠湖天地依然代表着上海塔尖圈层的身份认同。
正是因为有顶级IP的加持，瑞安才能在如今的市场中推行“轻资产”策略。
在房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的时代，瑞安显然已经找到了自己的赛道。
这家港资房企的上海故事，远未结束。
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