来源：市场资讯
（来源：楼市经典）
最近，上海楼市圈被一组数据刷屏：链家平台上二手房挂牌量从去年6月的11.1万套，一路降至目前不足8.8万套。九个月下降20%，相当于每天有126套房源从市场“消失”。
很多人第一反应是：房子都卖出去了？市场要火了？
事实恰恰相反——真正成交的只占少数，超七成下架房源是房东主动撤牌不卖了。这背后，是一场房东心态的集体转变，也是上海楼市进入深度分化阶段的信号。
01.为什么房东“不想卖了”？
表面上是挂牌量下降，实则是房东从“被动抛售”转向“主动惜售”。
原因有三：
1. 卖不如租，“割肉离场”不如“以租养贷”
经过两年多回调，上海部分区域房价已跌回2016年水平。不少房东发现，此时卖房不仅不赚钱，还可能亏掉多年利息。
但租金市场却相对稳定。例如张江一套两居室，房价跌了15%，月租仍稳定在6000元左右，刚好覆盖月供。租售比超过3%的老公房或学区房（如鞍山四村、光新三村）甚至成为“现金流资产”，持有价值超过急售需求。
2. 换房链条中断，改善需求被迫“搁浅”
不少房东原本计划“卖旧买新”，但现实残酷：老房子被买家压价，看中的新房却价格坚挺。一卖一买之间，首付和月供压力不降反升。
“卖房被砍到怀疑人生，买房发现还是买不起”，成为不少改善型房东的真实心态，最终只能撤牌观望。
3. 政策托底，急售压力缓解
2025年下半年以来，上海出台外环外限购松绑、增值税下调、公积金利率降至2.6%等政策。尤其是“一次性信用修复”机制，让部分原本需卖房周转的房东有了喘息空间。
此外，国企收购商品房作保租房的政策，也为房东提供了除个人买家外的退出渠道。
02.挂牌量下降，市场反而悄悄回暖？
一个反直觉的现象是：挂牌量持续收缩的同时，成交量却在回升。
2026年1月，上海二手房网签量预计再度突破2万套，连续三周周末成交超2100套，创近半年新高。
市场正在分化中寻找新平衡：
核心区企稳：徐汇、黄浦等城区房价环比仅微降0.3%-0.9%，部分学区房、次新房甚至出现“连夜签约”；
刚需集中释放：1月上半月，300万以下房源成交占比达64.8%；
远郊仍承压：金山、崇明等去化周期超18个月，仍需“以价换量”。
供需关系正在逆转：此前挂牌量突破11万套时，买方强势压价；如今供应收缩，卖方议价空间从8%-10%收窄至3%-5%，市场话语权悄然回调。
03.哪些房子可留？哪些该抛？
房东的“惜售”并非盲目，而是基于房产价值的理性判断：
值得坚守的资产：
租售比＞3%的市区老房：如内环边挂户口学区房、配套成熟的老破小，价格已跌至低位，租金回报率超过房贷利率；
价格触底的商住房：如高尚领域、森兰美伦等，泡沫挤出后，居住价值凸显；
跌幅超30%的优质房源：若房价已深度回调，持有风险较低。
建议止损的房产：
无产业、无人口的远郊房（如金山、奉贤南桥以外区域）；
老破大、老塔楼：总价高、受众持续萎缩；
上海二手房挂牌量下降，不是市场的“撤退”，而是一次“静默洗牌”。
房东不再恐慌抛售，买家不再无限压价，市场正从“量价齐跌”转向“量升价稳”的新阶段。
这一过程中，盲目赌涨与盲目杀跌都不可取。
只有看清资产真实价值、把握区域分化逻辑的人，才能做出清醒决策。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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