裁判要旨

房地产开发企业以商品房抵顶工程款，经多次转抵后由购房人实际取得房屋，购房人符合《执行异议和复议规定》第二十九条全部要件的，即便案涉房屋已办理在先抵押登记，购房人作为商品房消费者的权利仍可优先于抵押权，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

争议焦点

1. 购房人就案涉房屋提出的执行异议应适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条？

2. 查封后补签购房合同、工程款抵债的付款方式，是否影响购房人排除执行的权利认定？

3. 购房人是否符合商品房消费者的认定标准，其权利能否优先于在先设立的抵押权？

裁判意见

法院审理认为，被执行人为房地产开发企业，案涉房屋为其名下商品房，购房人有权选择适用特别规定即第二十九条。案涉房屋的以房抵款行为发生在查封前，各方无恶意串通，应视为查封前签订合法有效合同。购房人名下无其他居住用房，案涉房屋已交付入住，符合商品房消费者的居住要求。购房人已通过转抵方式支付全部房款，付款形式不影响购房人地位。依据《执行异议和复议规定》第二十七条但书条款，商品房消费者满足第二十九条要件时，权利可优先于抵押权，故购房人排除执行的主张成立，驳回抵押权人的上诉。

典型意义

本案明确了工程款抵债形成的商品房买卖关系中消费者权利的优先性，厘清了《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的适用选择规则，即房地产开发企业作为被执行人时，购房人可择一适用。同时确立了以房抵款行为的认定标准，查封前的真实抵账行为可替代书面购房合同的签订时间要求，付款方式的特殊性不影响房款支付的认定。本案为平衡商品房消费者生存权与抵押权人担保物权提供了裁判指引，强化了对消费者居住权益的司法保护。

法律评析

本案的裁判结果体现了对商品房消费者生存权的优先保护原则。抵押权作为担保物权具有优先受偿性，但《执行异议和复议规定》第二十七条设置了但书条款，商品房消费者的生存权作为基本民事权益，在符合法定要件时可突破抵押权的优先性，这是法律基于利益衡量作出的特殊规定，彰显了司法对民生权益的倾斜保护。

本案厘清了不动产执行异议中两条核心规定的适用逻辑。第二十八条适用于一般不动产买受人，第二十九条为商品房消费者的特别保护条款，二者并非排斥适用关系。当被执行人为房地产开发企业且标的物为商品房时，购房人可选择更有利于自身的条款主张权利，这一裁判思路尊重了当事人的程序选择权，也符合特别规定优先于一般规定的法律适用原则。

本案明确了以房抵款形成的商品房买卖的司法认定规则。书面购房合同并非认定买卖关系的唯一依据，查封前真实存在的以工程款抵债行为，能够反映双方交易商品房的真实意思表示，在无恶意串通的情况下，应认定符合“查封前签订合同”的要件。同时，房款支付方式的多样性不影响付款事实的认定，无论是直接转账还是抵债，只要完成全部价款的支付，即满足法定付款要求，这一规则贴合实际交易场景，具有较强的实践指导意义。

案件索引

(2023)最高法民终×号

法条备注

本案所涉《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条均为现行有效条款，无更新调整；相关法律适用规则与现行司法裁判标准一致。