南宁市中心青秀区，一栋789平方米的三层联排大别墅，业主一口气降价86万拍卖，起拍价仅344.8万元，算下来每平米才4370元，比周边普通住宅便宜一大截。
放在寸土寸金的核心地段，本该是抢破头的香饽饽，可现实却让人意外——这栋别墅连续两次拍卖，全程零报名、零出价，彻底流拍，不少南宁朋友都直呼看不懂。
2月13日，这栋位于青秀区青环路88号和美春天综合楼11号的不动产，在阿里拍卖平台完成第二次竞拍。它不是普通居家住宅，而是商业服务性质，目前作为办公用房使用，三层结构搭配789.02平方米的超大建筑面积，硬件条件在市中心相当稀缺，怎么看都像是捡漏的好机会。
这栋别墅的拍卖之路，从一开始就充满坎坷。首次上架时，评估价538万元，起拍价定在431万元，已经比评估价低了上百万，却没有任何人愿意报名参与，直接流拍。
为了尽快出手，业主只能继续让利，第二次拍卖直接把起拍价压到344.8万元，降价幅度86.2万元，诚意拉满。按总面积计算，单价低至4370元/平方米，在青秀区核心地段，这个价格几乎是抄底价，可即便让利到这个地步，市场依旧不买账，最终还是以流拍收场。
很多人第一时间会问，地段好、价格低、面积大，怎么就卖不掉？我们先看位置，这栋别墅的配套完全能打。小区北侧紧邻埌东客运站和鼎丰广场，南侧就是东方之梦商业街，周边中房翡翠时光、恒大苹果园、汇东郦城、彰泰红等大型成熟小区环绕，人流量充足，交通便利，商业与生活配套齐全，不存在位置偏僻、没人气的问题。
同小区的历史成交数据，更能直接戳破商业地产的“低价假象”。去年该小区一套244.58平方米的城镇住宅拍卖，面积只有这栋商业别墅的三分之一，历经三次拍卖才以202.5万元成交，单价高达8279元/平方米。同样的小区、同样的联排形态，商业房的价格连住宅的一半都不到，足以看出两类房产在市场上的天差地别。
看似捡漏的价格，背后藏着容易被忽略的硬伤。这栋商业别墅最大的问题，就是公摊面积大得惊人。整栋楼分摊建筑面积224.6平方米，实际可用面积仅564.42平方米。按实用面积核算，起拍单价直接升至6109元/平方米，表面的超高性价比，瞬间缩水一大半。
更关键的是，商业地产在产权年限、交易税费、水电收费标准、转手流通性上，都远不如普通住宅，看似低价入手，后续持有、出租、出售的成本与风险，让普通买家不敢轻易尝试，就连经验丰富的投资客也会谨慎掂量。
按照拍卖流程，这栋别墅接下来会进入第三次拍卖，起拍价依旧维持344.8万元不变，不再继续下调。价格到位、地段优质、面积充足，却因为商业属性与公摊问题无人接盘，这不是市场不理性，而是大家用脚投票，看清了商业地产的真实逻辑。
买房捡漏，从来不是只看单价和地段。这栋两次流拍的别墅，恰恰给所有想抄底的人提了个醒：便宜的房子不一定是福利，产权性质、实用面积、长期持有成本，才是决定资产价值的核心。
看似唾手可得的市中心大别墅，其实是普通人踩不起的坑。第三次拍卖即将到来，这栋低价商业别墅，最终能否找到真正懂它的买家，我们不妨一起拭目以待。
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