2026年2月，宁波二手房市场整体呈现‌量缩价稳、结构性分化加剧‌的特征。尽管成交量受春节因素影响显著下滑，但价格在高端项目集中备案的带动下保持坚挺，部分区域甚至出现“量跌价涨”的背离现象。

一、全市均价：主流平台数据高度一致

宁波2月二手房‌挂牌均价为17077元/㎡‌，环比下跌0.77%，同比下跌9.05%。

不同平台数据基本吻合：房天下、百度搜索房产数据均显示相同数值，安居客数据为17026元/㎡，差异极小。

尽管挂牌价微降，但实际成交均价因高单价房源集中过户而出现“虚高”——2月二手房‌成交均价达17077元/㎡，同比上涨77%‌，实为结构性上涨，非普涨行情。

二、区域热度与价格分布：改善型需求主导市场

热搜区域TOP3‌

奉化、鄞州、海曙位列购房者关注度前三，其中海曙南苑街的‌绿城交投·晓风印月‌成为最热楼盘。

重点板块价格解析‌

海曙·青林湾东区‌：2月参考均价‌22267元/㎡‌，紧凑型95㎡户型总价约199万元，别墅产品单价高达‌37752元/㎡‌，组团间价格差异明显。

北仑·环球东方港城‌：2月挂牌价达‌24135元/㎡‌，高于北仑区均值（11658元/㎡）约107%，但较历史高点（42061元/㎡）已下跌42.6%。

鄞州南部商务区‌：次新小区关注度攀升，改善型80-100㎡房源成交占比超七成。

三、市场结构性特征：分化加剧，政策效应初显

成交结构‌：总价150-200万元的房源占比达43%，楼龄15年以上房源超六成，显示刚需与“老破小”置换需求仍为主力。

新房对比‌：2月新房成交均价为‌32034元/㎡‌，主力户型为139-155㎡四居室，高端改善盘表现亮眼，市场呈现“哑铃型”分布。

政策影响‌：虽未直接跟进“沪七条”，但政府收购存量房试点推动置换链条打通，部分购房者启动“卖旧换新”操作。

四、趋势展望：3月或迎“小阳春”，但回调压力仍存

新房供应将放量，预计8个纯新盘入市；

二手房新增挂牌量环比增长63%，议价空间扩大，买方市场特征显著；

公积金新政有望提振首置客群入市意愿，但价格整体仍面临下行压力。