元宵节后，春节正式过完了，2 月份也已经结束了。
今天咱们聊一下近期的房地产市场走势，主要分析一下成交量和价格。
这两个关键指标，因为春节的时间比较短，而且春节的数据容易出现异动。
所以我们就来看一下 1 月和 2 月，这两个月份的综合情况。
二手房成交量
这是全国 30 个重点城市，二手房的签约量走势。
从图中可以看到，今年 1 月份的成交量出现了明显增长，明显高于 2024 年 4 月份之后的月均交易量。
那今年 2 月份的量相比 1 月份大幅的下滑，这个可以理解。
因为今年的 2 月份是春节月份，而去年的 1 月份是春节，所以去年的 1 月份量能比较低。
比较合理的比较方法，就是 1 月加 2 月的成交量，进行比较。
今年的 1 月加 2 月成交量相比去年的 1 到 2 月份要高一些。
2025 年的 1 月份，2 月份实际上还受到了 2024 年 9 月新政的一个余波的影响。
而今年的 1 到 2 月份，基本上没有什么政策影响，也就是国家层面是比较平淡的。
今年 1 到 2 月份的量能要强于去年的 1 到 2 月份，说明在 2025年 4 月份之后，量能连续的低迷之后，已经积累了一些购房需求，在年底前后释放了。
预计 3 月份的量能，将会大幅的超过 1 月份和 2 月份，楼市交易量的小阳春肯定会出现。
我们再来看两个典型城市。
一个是深圳，今年的 1 到 2 月份加总之后的量能要明显高于去年的 1 到 2 月份。
另外一个城市是杭州，今年 1 到 2 月份，杭州的楼市量能要明显低于去年的 1 到 2 月份。
这反映出，虽然这两个城市都是领头羊，但近几个月杭州楼市的表现要明显弱于深圳。
二手房价格
这里的价格源自贝壳网。下图是全国 50 个重点城市的二手房价格走势。
今年 1 月份相比 12 月份环比小涨，主要是 1 月份的成交量出现了明显增长。
2 月份是春节，量能大幅萎缩，交易比较平淡。
所以二手房的价格环比 1 月份小跌，1 月 2 月加总来看，价格基本上是比较平稳的。
按照过去的经验，每年的 1 月 2 月，因为受春节因素的干扰交易比较平淡，房东们也不想在价格方面做出大幅的让步调整了，所以一般价格会偏平稳一点。
比如我们看一下 2025 年的 1 到 2 月份，也是基本上是平稳的。
但是 2024 年，因为当时楼市特别弱，这个 2 月份的价格相比 1 月份呢下跌比较明显。
综合来看，虽然今年的 1 到 2 月份，二手房价格呢有点止跌，有点稳住了。
但我想在这个位置，房价应还没有总体止跌，季节性的干扰因素可能会明显一些。
未来几个月 3 月 4 月 5 月，我估计总体来看，50 个城市的价格呢还会保持一个下跌。
但是跌的势头，应该会比去年的 2、3 季度会放缓。
来看深圳和杭州的价格
深圳价格今年 1 月环比的涨幅比较明显，2 月份呢继续小涨啊，也就是今年的 1 到 2 月份，深圳的二手房价格呢已经止跌了，还小涨了一些。
回顾 2025 年的 2 月份，房价环比 1 月是小跌的，1 月环比 12 月是小涨的啊，那个时候有点盘整震荡。
再看 2024 年的 1 月份，2 月份房价是稳中小跌，房价是持续下跌。
所以回顾过去的 3 年，今年的 1 到 2 月份，深圳楼市的价格表现最好最强。
除了深圳是全国的领头羊这个因素之外，另外还有个因素就是香港的房价，去年以来持续的上涨，就是连续 8 个月的房价都是涨的，部分的机构，还预测香港的房价今年会涨 15% 左右。
而深圳呢紧邻香港，所以说也受到了香港楼市回暖的波及，至少是情绪面啊，最近的话呢有点稳住了。
杭州的房价
相比深圳的房价，杭州的房价呢表现比较弱，杭州的房价今年 1 月 2 月啊，小幅的止跌了，有点小涨，但是涨幅明显要小于深圳。
而在 2024 年的 4 月份之前的 1 年多，杭州的房价震荡式的上涨。
之前我曾分析过， 2025 年的 4 月份，对杭州楼市是一个小的分水岭，之前楼市比较强势，包括 2025 年春节之后，DeepSeek 机器人等等概念炒作比较厉害。
杭州的六小龙开始闻名全国，对楼市也是个利好。
但是 2025 年的 4 月份，中美贸易战爆发之后，对浙江对杭州楼市冲击比较明显，杭州的二手房价格出现了一轮补跌，近 2 个月，低位稳住有点小涨。
根据杭州的二手房的交易量来看，目前很难说在这个位置，杭州的房价已经稳住了，因为交易量还是比较低迷的。
总体来看，今年的 1 到 2 月份，全国的数据有点亮点，但是城市分化比较严重。3 月份 4 月份的小阳春的数据值得我们高度关注。
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