前两天，杭州风风火火搞了场土拍。
一块位于火车东站旁，一线临运河的宅地， 成交楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%。
这次土拍到底有多火？
土拍结束后，我一朋友连着给我发了两条信息：
一条就是“杭州土拍爆了”的新闻。
另一条则是他交了10万块，落位杭州一套新房的截图。
实话实说，我写这篇文章是有私心的。
希望借着杭州往期的真实市场数据，做一波“打假”，去一去这场土拍的水分。
让我的朋友拿回十万块钱。
1
杭州这次的土拍到底好不好？
普普通通！
我相信大家看到“溢价率50%”这些字眼的时候，一定以为开发商拿地情绪高涨，杭州地价疯狂上蹿，市场就要绷不住了。
真实情况恰恰相反。
看似溢价上涨，实则地价下降。
这里，我整理此宗宅地周边近两年来的土拍情况：
2024.2.27 ，滨江·翡翠嘉运府，拿地价36240元/㎡，溢价率24.44%；
2024.7.23，滨江·翡翠锦和府，拿地价35524元/㎡，溢价率22.55%；
2024.11.15，滨江·锦上万象府，拿地价40479元/㎡，溢价率35.3% ；
2025.2.20，大家·咏印明庐，拿地价47485元/㎡，溢价率54.04%；
2025.3.25，绿城招商·翠隐江粼轩，拿地价40246元/㎡，溢价率43.4% ；
2025.6.5，华润置地·元起观潮，拿地价50683元/㎡，溢价率72.48% ；
2026.3.6，此宗地块，拿地价44985元/㎡，溢价率51.08%。
简单做成一个折线图，大致呈现如下走势。
此次土拍楼面价相比近两年往期价格，仅能排到历史第三。
此次土拍楼面价相比上一次，下降约5700元/㎡。
以下，再附一些个人观点。
仅以我个人出发： 这块地的综合素质高于往期地块。
与西南的这些宅地相比，它坐拥南向的一线运河风景。
与北面的宅地相比，它离铁路更远。
同时，这块宅地的容积率为2.2，是这些宅地里面最低的，天然更适合做叠墅等低密形态的产品，那么 也意味着天然能卖出更高的价格。
根据以上信息，杭州今年第一次土拍的风向可能就得变一变。
我这里提供两个版本。
常规版本：杭州马年第一拍，平淡出让。
如“爆了”的夸张版本：杭州土拍市场，颓势止不住了…
2
老黄我，也不是纯粹的黑子。
咱们话分两头，前面已经从近两年的市场，理性分析了一波杭州的土拍含金量。
接下来，咱们再从全局的角度，看待杭州的市场。
杭州市场到底好不好？
我给一个很多人都不愿意相信和接受的答案： 简直不要太好！
看了那么多城市， 深圳、广州、南京、成都……杭州的新房市场绝对是最好的。
具体体现在哪里？
杭州的新房是真的会涨价。
光看前面的那张土拍走势图，我们都可以发现两年以来市场明明在下行/企稳，杭州的新房价格跟窜火箭一样。
地价最低点35524元/㎡。
地价最高点50683元/㎡。
涨了约15000元/㎡。
咱们再来看 杭州全局各个板块新房的涨价情况 （仅供参考）：
奥体，从4.6万/㎡涨到9万/㎡；
城东，从4.65万/㎡涨到6.1万/㎡；
市北，从3.95万/㎡涨到5万/㎡；
未科，从3.6万/㎡涨到4.8万/㎡。
——图片来源小胖，在此感谢。
不光如此，杭州新房的套均面积越做越大。
2021年，杭州新房住宅套均成交面积约115㎡。
2025年，杭州新房住宅套均成交面积约139㎡。
新房套均面积涨了24㎡。
那么，杭州一套新房的总价不得几十万上百万地往上涨！？
但，杭州新房的建筑规则大体没有变动。
广州、南京、成都等城市，为了把新房卖出去，早就把建筑规则给改了。
也就是大家耳熟能详的： 第四代宅。
第四代的本质就是提高得房率。
原本80㎡的房子，实际使用面积能做100㎡。
原本100㎡的房子，实际使用面积能做到120㎡。
所以，广州、南京、成都这些城市现在最流行的就是120㎡的大四房，餐客厅比传统160㎡住宅还要阔气！
其它城市，得房率超过100%。
杭州，得房率还在85-95%徘徊。
这才是杭州最牛逼的地方！
其它城市，早就在想尽办法偷偷给你赠送面积，变相地降价。
杭州，硬到不行！
单价要涨！
套均面积要涨！
赠送面积是什么玩意？没听过！
3
很多人都不能理解，杭州新房市场为啥这么硬？
老黄认为这压根是市场逻辑的区别。
杭州新房市场，就是纯粹的奢侈品逻辑。
在这儿给大家掰扯掰扯杭州新房的奢侈品逻辑。
1、杭州的新房，独一档的性感。
先看几张图片。
以上，是杭州总价三四百万的新房。
具体说一下尺寸：超70米宽的大门，5米的架空层，自带下沉式庭院会所……
你再看看人家的外立面：线条铝板+全玻璃幕墙，极高的窗墙比……
杭州三四百万的新房，放在广州等城市大概是千万级别的品质。
杭州新房的质感，在全国范围内都是独一档。
（这里面大概可能是因为杭州是绿城的大本营的原因，哪怕是保利、越秀、建发这些开发商在其它地方新房都造得一般般，来了杭州比绿城还卷。）
2、杭州新房总价，凡人莫触。
根据杭州2025年主城四区的新房总价分布情况，我们能看出很多信息。
300万以内新房，仅占5%： 刚需几乎买不到新房。
1000万以上新房，占15%： 有钱人的狂欢。
这就是杭州新房市场现状。
只有手握七八百万的买房人，才够资格去看新房。
咱们还是以火车东站附近的新房为例：
2021年，火车东站新房单价4.65万/㎡，面积100-140㎡， 新房门槛在500万内。
2025年，最贵的新房元起观潮单价7.5万/㎡，面积225㎡起， 新房门槛在1600万。
5年时间，买房门槛涨了1000万。
这是多少人的几辈子？
这就是杭州的新房。
只做好的，只做贵的。
这不就是奢侈品吗？
那么，谁在买杭州的奢侈品新房？
3、浙江人是真的有钱。
闲来无事的时候，我曾统计过杭州某千万级豪宅的客户画像。
今天不藏拙，直接分享给大家。
根据我统计的案例：
杭州本土人购置新房豪宅，仅占24%；
温州人购置杭州新房豪宅，占25%，比杭州人还多；
金华人购置杭州新房豪宅，占10%；
温州人、金华人、绍兴人、宁波人、台州人……撑起了杭州的新房市场。
所以，为啥杭州的新房能走奢侈品逻辑？
杭州，是浙江的杭州。
浙江居民的人均可支配收入仅次于北京和上海。
你去问一下浙江的朋友，哪个不想在杭州买套房？
4
杭州市场后续怎么走？
咱们大概可以根据以下几个维度，做个参考：
1、杭州这座城市的基本盘。
下表是我让ai总结的杭州近五年来的人口、GDP、人均可支配收入、上市公司数量情况。
整体情况稳中向好，长期来看杭州市场是值得期待的。
但是，没有特别猛的变量，整体基本盘只能说是稳定。
2、杭州二手房成交情况。
2025年，杭州二手房总成交约8.8万套，平均单月成交7300套。
本月以来，杭州二手房日均成交约200套，按照此趋势本月成交量约6000套， 不及去年的平均值。
3、杭州土拍市场成交情况。
正如前面的分析，杭州的地价波动向下。
4、供地情况。
2023年，杭州涉宅用地供应约7789亩；
2024年，杭州涉宅用地供应约4228亩；
2025年，杭州涉宅用地供应约5167亩；
可见， 杭州并不甘心于供地的缩减。
再来看一个细节：本次土拍当天，杭州又有新的宅地挂牌。
卖地的小心思，一点也藏不住。
5、沪七条影响。
自沪七条发布以来，上海2月末的新房线上咨询量环比涨了接近200%，二手房单日成交量超千套，已经在发力。
随着上海限购的逐渐放宽，对周边的虹吸作用只会愈发明显。
如今，上海的政策工具箱仍有余力，杭州的底牌已经不多了。
杭州接下来的市场怎么走，得看浙江人能不能继续给力。
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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