张壹杰律师，北京观韬（温州）律师事务所执业律师

温政复〔2025〕1523 号行政复议案，是典型的国有土地上厂房征收、承租人独立补偿权益争议案。我在代理本案时发现，很多企业主遇到类似情况，都会陷入 “只赔房主、不赔承租人” 的误区，甚至被以 “违建不补偿” 直接驳回。本文结合本案完整复盘，给同类企业主提供可直接套用的维权路径。

一、案件核心事实锚点

  1. 某实业公司承租工业厂房，租赁合同明确拆迁装修赔偿、搬迁费归承租人所有。
  2. 案涉房屋有合法土地证、临时规划许可，到期未续，被认定为未经登记建筑，但政府按视同合法给予重置价补偿。
  3. 征收部门与房主签订补偿协议，未包含装修、搬迁补偿，并书面答复承租人不予补偿。
  4. 历经一审、二审、前序复议，均确认补偿不含承租人权益，责令征收方另行处理。
  5. 征收方再次以 “仅重置价、不含装修搬迁” 为由拒赔，企业提起本次行政复议。

二、争议焦点（企业主必看）

  • 焦点 1：视同合法房屋补偿，是否必须包含装修、搬迁费
  • 焦点 2：承租人是否享有独立于房主的征收补偿权益？
  • 焦点 3：征收方以 “内部政策” 排除承租人补偿，是否合法？

三、张壹杰律师代理策略（实战可复制）

我在本案中采用三维破局法，直接扭转复议结果：

  1. 锁定生效文书闭环

全面梳理 (2024) 浙 0304 行初 201 号、(2024) 浙 03 行终 579 号、温政复〔2024〕3258号等多份文书，固定补偿协议不含装修、搬迁费、承租人享有独立利益两大关键事实，让对方无法自圆其说。

  1. 解构视同合法法律内涵

我提出：既然按视同合法给予重置价，就不能选择性适用补偿项目。依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿应含房屋价值（含装修）、搬迁、临时安置等；结合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收方案必须列明装修、搬迁标准。只给房屋重置价、排除装修搬迁，属于事实不清、适用法律错误。

  1. 直击程序与证据硬伤

指出征收方将 “视同合法” 曲解为 “仅重置价”，无正式批复与政策依据，违背行政确定性原则；同时提交租赁合同、批复文件、测绘与认定材料，形成完整证据链。

四、司法裁判规则（同类案件参考）

复议机关最终采纳我方观点，依据《行政复议法》，作出如下裁判要点：

  1. 案涉房屋因历史规划原因按视同合法补偿，不同于普通违建零补偿。
  2. 视同合法对应的装修、搬迁附属权益应一并认可，不得割裂排除。
  3. 征收方答复事实不清、证据不足，予以撤销并责令重新处理。

五、企业主维权实务要点

  1. 租赁合同必加条款：明确遇征收时装修、搬迁、停产停业损失归属，避免后期扯皮。
  2. 区分违建视同合法：有土地证、临时许可、历史原因未办证的，大概率可争取视同合法补偿。
  3. 不要只跟房主谈：承租人有权直接向征收部门主张独立补偿权益，协商不成及时复议或诉讼。
  4. 重视生效文书效力：前案判决 / 复议认定的事实，可直接作为后案关键依据。

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