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（来源：地产鲸落）

万科房地产开发系统员工从2020年末的19,649人锐减至2025年末的7,181人，五年累计减员12,468人，比例高达63.45%——绝非一次普通的企业人员优化，而是中国房地产行业从“黄金时代”跌入“黑铁时代”过程中，最剧烈、最深刻的结构性调整的集中体现。这背后，是政策、市场、企业战略与组织形态的多重巨变共同作用的结果。

一、 直接动因：行业寒冬与极限财务压力

2020年8月出台的“三道红线”政策，彻底终结了房地产依赖“高杠杆、高负债、高周转”的扩张模式。行业进入深度调整期，销售萎缩、价格下行。作为行业龙头，万科首当其冲，承受了巨大的经营和财务压力：

• 巨额亏损：2025年，万科归母净利润亏损高达885.56亿元，2024-2025两年累计亏损近1380亿元。2025年前三季度净亏损已达280.2亿元。

• 债务压顶：截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期的达1605.6亿元，而货币资金仅672.4亿元，偿债压力巨大。2026年4月至7月，还将面临112.7亿元公开债的集中到期兑付压力。

• 销售下滑：2025年上半年销售金额691亿元，同比下降45.7%；前三季度销售收入1004.6亿元，同比大幅缩水。

在这种“活下去”成为首要任务的极限压力下，降本增效、极限“瘦身”成为生存的必然选择。通过组织优化和人员精简，据估算每年能为公司节省约18亿元的管理费用。

二、 战略转型：从“开发”到“开发、经营、服务并重”

面对行业变局，万科明确了 “开发业务做减法，经营服务业务做加法” 的核心战略。

• 开发业务收缩：投资大幅放缓，2024年全年仅新增13个项目。资源高度聚焦于核心城市和“保交付”任务。

• 经营服务业务扩张：物业服务（万物云）、商业运营、长租公寓、物流仓储等经营性业务，因其现金流稳定、周期性弱，被确立为对抗行业周期的“第二曲线”。2025年，经营服务业务全口径收入达435.7亿元，2025年全年收入达580.1亿元。

人员结构的“一减一增”正是这一战略最直观的体现。开发业务人员锐减，而服务业务人员持续增加。

三、 组织革命：撤销“诸侯”，总部集权

如果说战略指明了方向，那么2025年9月落地的史上最大规模组织架构调整，则是实现人员精简最直接、最彻底的手术。

1. 打破近20年三级架构：全面撤销北京、华东、华中、南方、西南五大区域公司，以及开发经营本部。

2. 转向二级扁平管控：新架构变为“集团总部-地区公司”两级模式。集团总部设立13个职能中心，直接管理全国16个地区公司。

3. 核心目的：打破过去区域公司“各自为战”造成的资源浪费和内耗，实现总部对投资、财务、运营等核心权限的强力集权，进行“极限降本”。这场“组织革命”直接导致大量区域平台的中后台管理、支持岗位被合并或取消。

四、 人员结构调整的实质：结构性优化，而非总量崩溃

一个关键事实是，万科的总员工数量并未同比例坍塌。

• 截至2025年末，万科集团在册员工总数为131,429人，甚至较2024年末的127,638人还有所增长。

• 结构性巨变：

◦ 房地产开发业务：7,181人，全年减少2,228人。

◦ 物业服务业务：108,745人，全年增加6,304人。

这清晰地表明，万科的“减员”是业务结构重塑下的结构性调整。传统开发板块在剧烈收缩，而面向存量市场和服务的板块仍在扩张，公司正从“开发商”向“城乡建设与生活服务商”转型。

五、 行业普遍现象：一场席卷全行业的深度出清

万科的剧变是整个行业寒冬的缩影。自2019年房地产从业人员达到293.7万人的峰值后，行业便进入持续减员通道。

• 碧桂园：员工从2018年末的约13.1万人锐减至2025年中的1.79万人，累计减员超11万人，比例超过86%。

• 融创中国：2021年至2025年期间，员工从约7.2万人减少至约3.4万人，累计优化约3.84万人。

• 保利发展：2022年末至2024年末，员工从67,260人减少至49,790人，净减17,470人。

• 行业整体：全国房地产开发企业从业人数从2019年的293.7万人锐减至2025年的150.7万人，六年减少143万人，减员比例高达48.69%。2025年，超过80%的房企仍在继续裁员。

总结：一个时代的终结与另一个时代的开启

万科开发业务63.45%的人员减员，是三重逻辑叠加的必然结果：

1. 生存逻辑：在行业冰冻、巨额亏损和债务重压下，通过组织“刮骨疗毒”和人员精简来极限求生。

2. 战略逻辑：坚决从高周转的增量开发模式，转向以经营性业务为稳定器的存量运营模式。

3. 治理逻辑：在深圳国资（深铁集团）全面主导下，推动了一场告别“诸侯分治”、强化总部集权的深刻治理变革。

这12,468人的离开，标志着一个依赖土地红利和金融杠杆狂飙突进的时代彻底落幕。与此同时，一个更聚焦、更扁平、更注重现金流和运营质量的新万科，正在艰难重塑之中。这场人员结构的“地震”，是行业穿越周期必须承受的阵痛，也是企业面向未来不得不做的彻底重生。