（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
王建国与妻子王秀英育有一子王强、一女王丽。王强与李梅结婚后生下儿子王浩。这个看似普通的家庭，却因一套房子引发了一场持续多年的纠纷。
2001年，王建国不幸去世，次年王强也因病离世。王建国生前承租了一套单位公房（一号房屋），而儿子王强则承租了另一套（二号房屋）。
2001年11月，王秀英与甲公司签订《危旧房改造回迁安置协议书》，将一号房屋拆迁后安置为三号房屋。虽然协议中安置人口包括已故的王建国，但实际签约和付款均由王秀英完成。2004年，三号房屋登记在王秀英名下。
与此同时，王强也与甲公司签订了协议，将二号房屋拆迁后安置为四号房屋，并登记在自己名下。值得注意的是，两套回迁房的购房款都是由王秀英用家庭积蓄支付的。
2011年6月，王秀英与女儿王丽签订《存量房屋买卖合同》，将三号房屋以56.6万元的价格"出售"给王丽。但王丽自认，母亲心疼她身体不便，根本没打算要这笔钱，她也分文未付。同年6月，房屋过户到王丽名下。
2019年，王浩偶然发现三号房屋早已不在奶奶名下。当时王秀英还在世，王浩并未提出异议。直到2021年王秀英去世后，李梅和王浩才提起诉讼，要求确认王秀英与王丽的买卖合同无效。
法院评析
法院审理后认为，本案的争议焦点在于三号房屋是否属于王建国与王秀英的夫妻共同财产。
首先，一号房屋为公房性质，不属于承租人个人财产，因此王建国去世后，该房屋不属于遗产范围。拆迁安置时，王建国已经去世，不具备被安置人资格，故三号房屋并非夫妻共同财产。
其次，虽然购房款可能使用了夫妻共同积蓄，但不能以此认定房屋就属于夫妻共同财产。根据产权证登记，王秀英系该房所有权人，有权处分该房产。
再次，即使王秀英与王丽之间没有真实买卖合意，也应审查虚假意思表示所隐藏的民事法律行为的效力。根据未支付对价的情况，可认定为赠与关系，而原告未举证证明赠与存在法定无效情形。
最后，三号房屋于2011年即已过户，原告自认2019年已知晓过户事实却未提出异议，与常理不合。
综上，法院驳回了李梅和王浩的诉讼请求。
律师胜诉心得
本案胜诉的关键在于：
抓住核心法律关系：本案本质是确认合同效力纠纷，而非遗产继承纠纷。始终坚持三号房屋属于王秀英个人财产的观点。
证据准备充分：提交了拆迁协议、产权证书等关键证据，证明房屋登记在王秀英名下，其有权处分。
法律适用准确：正确运用了民法典关于合同效力、物权归属的相关规定，特别是关于虚假意思表示的法律规定。
时机把握得当：虽然对方主张诉讼时效，但成功论证本案不适用诉讼时效规定，避免了程序性败诉风险。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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