司伟：以物抵债债权对抗执行效力的规范构造 | 法治研究202602|债权|司伟|法治研究|物权|约定

【作者】司伟（天津大学法学院教授，博士生导师）

【来源】北大法宝法学期刊库《法治研究》2026年第2期（文末附本期期刊目录）。因篇幅较长，已略去原文注释。

内容提要：以物抵债债权能否排除债务人的金钱债权人申请的强制执行，需要类型化分析。担保型以物抵债债权人享有的是一种价值优先权，缺乏对特定物的排他性权利，不具有执行的效力；清偿型以物抵债中，债之更改与新债清偿因新债与旧债的关系不同而存在差异，债之更改型以物抵债债权人已将其期待利益完全锁定于抵债物本身，因而具备了产生对抗执行效力的可能，新债清偿型以物抵债债权在结合占有事实后亦存在构成物权期待权而对抗执行之可能。以物抵债债权能否排除金钱债权执行通常需要考量基础债权真实有效性、抵债合意的时间、查封前的占有事实、抵债金额与抵债物客观价值的相当性以及未登记的非可归责性等因素。而以不动产抵偿工程款债权排除金钱债权执行还需满足权利主体适格、抵债协议签订于建设工程价款优先权行使法定期间等特殊要件。在抵押权存在于用以抵偿工程款债权的不动产之上时，判决排除执行的效力可及于抵押登记涂销，从而避免权利僵局，实现物尽其用。

关键词：以物抵债；物权期待权；建设工程价款优先受偿权；排除执行；涂销登记

一、引言

二、以物抵债债权对抗执行效力的正当性基础与类型化分析

三、以物抵债债权对抗普通金钱债权执行效力的规范适用

四、以不动产抵偿工程款债权对抗执行效力规范适用的特殊考量

五、对抗效力的终局实现：排除执行判决的权利涤除功能

六、结语

一

引言

以物抵债，是债务人或者第三人与债权人在债务履行期届满之前或之后达成的，以特定财产替代原定给付以消灭债务的协议。以物抵债作为债务清偿的替代方式，在执行程序中常引发债权人能否对抗债务人的金钱债权人对抵债物强制执行的争议。既往法律、司法解释对此没有明确规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条为不动产买受人提供了排除金钱债权执行的依据，实践中争议多围绕以物抵债债权是否可参照适用该条规定展开。

否定观点认为，《执行异议复议规定》第28条所要保护的买受人权利的基础是以购买不动产为目的而成立的买卖关系，内容是请求交付该不动产并实现权属转移。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。而且，以物抵债仅为旧债的替代履行方法，目的在于消灭旧的金钱之债，故未改变其金钱债权的本质。因此，以物抵债债权不足以排除债务人的金钱债权人对抵债财产申请的强制执行。

肯定观点则认为，《执行异议复议规定》第28条所称的“买卖合同”应作广义理解，包括最终体现为买卖形式的各种法律关系。而基于有效的抵债协议，在债权消灭的同时，相应的抵债款也就转化为买卖款，故可将以物抵债理解为一种购买不动产价款的支付方式。实践中有不少法院案例即通过参照适用该条规定支持了以物抵债债权排除债务人的金钱债权人对抵债财产申请的强制执行。

最高人民法院在此问题上的态度一直摇摆不定，而多个地方法院出台的指导性文件则肯认了以物抵债债权具有排除债务人的金钱债权人申请执行效力的可能性，并在参照《执行异议复议规定》第28条的基础上，又结合以物抵债的不同类型并着眼于防范虚假抵债、低价抵债等规避执行的行为对要件进行了完善。

随着认识的深化，尤其是《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 合同编通则若干问题的解释》(以下简称《合同编通则解释》)对以物抵债的性质与效力进行了类型化的界定后，对以物抵债债权对抗执行的问题不应再局限于对《执行异议复议规定》第28条形式上的参照与否，而应进一步深化为对其背后所体现的原理适用与否，即以物抵债债权可否构成一种与买受人权利类似但又独立的物权期待权类型的探讨。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(以下简称《执行异议之诉解释》)将以不动产抵债债权作为一种可对抗执行的情形单独加以规定，制度规则层面的明晰演进可见一斑。但以解释论角度视之，对前述基础性问题的探讨反而更显重要，本文即以此为出发点，以《执行异议之诉解释》第15条、第17条为中心进一步厘清权利效力与规范适用的逻辑。

二

以物抵债债权对抗执行效力的正当性基础与类型化分析

(一)以物权期待权为“面向”的正当性基础

对于出卖人的金钱债权人申请执行，不动产买受人权利虽未满足所有权转移的全部要件，但在符合一定条件下可排除执行，理论上虽仍有争议，但主流观点均予认可。然而买受人缘何可以受此优待，权利性质作何解释？学界仍存争议，尚未形成统一的理论范式。归纳起来，关于赋予不动产买受人此种优先保护地位的正当性解释，主要形成了“事实物权说”“中间权利说”“物权期待权说”等观点。“事实物权说”认为，买受人在支付全部价款并合法占有不动产后，虽未完成过户登记，但已实质性地取得了对物的大部分权能，构成了一种事实上的所有权状态。“中间权利说”与“物权期待权说”则在本质上殊途同归。二者均承认，物权的变动并非一个瞬时完成的静态结果，而是一个从债权生成到物权设立的动态过程。传统的物权与债权二元划分理论，在处理此类处于变动过程中的权利时，显得过于僵化，无法妥善解释中国法语境下的复杂实践。

上述学说，尽管切入视角与理论建构各有侧重，但其共同的内核在于，承认从债权向物权的转换并非一蹴而就，过于僵化的物债二分存在明显弊端，不动产买卖中物权变动是一个动态过程的实质，在纯粹债权与完整物权之间，存在一个值得特殊保护的“中间状态”。在此动态过程中，随着买受人履行了支付价款等主要合同义务，所有权项下的各项权能(如占有、使用、收益)逐渐由出卖人向买受人转移。当这一转移过程达到特定阶段(例如支付全部或大部分价款、合法占有)，买受人的权利便开始呈现出“债权物权化”的特征，此时给予其超出一般意义上的债权之保护，具有合理性。尤其是与出卖人的金钱债权人相比较，在已经具备了相当程度的物权权能之时，买受人所处的地位已经从债权端“出发”而非常接近物权端“终点”了，相应地，出卖人对于买卖标的物的物权权能已经几乎全部转移给买受人，如此再把买卖标的物作为出卖人的责任财产，显然有违公平原则。从这个角度而言，“中间权利说”“物权期待权说”有异曲同工之处，至于给其贴上哪个标签反倒没那么重要了。虽然有诸多学者从比较法视角指出，源于德国法的物权期待权与滥觞于我国司法实践中的中国式物权期待权存在重大差异四，不应套用前者来解释不动产物权变动中的买受人保护之正当性与法理基础。但鉴于我国当前司法实践中对于物权期待权概念的使用已经相当普遍，囿于本文主题，本文亦沿用此称谓。

对于以物抵债债权排除执行效力的考察，虽然不应再机械地拘泥于形式上对《执行异议复议规定》第28条是否参照适用的关注，而是应当注重以物抵债债权人的权利是否已经“褪去”了旧债中浓重的金钱之债的“色彩”而转为新债下对特定物权获得的“期待”，但基于以物抵债的性质与特点，在实质上将其与不动产买受人的法律地位进行类比，可有助于判断其是否享有物权期待权从而排除执行。此项分析作业，需建立在对以物抵债性质及其类型化分析的基础之上。

(二)以物抵债的性质及其类型化构造

对于以物抵债协议是诺成性或要物性，一直存在激烈争议。但代物清偿仅为以物抵债的一种情形或可选方式，故仅因代物清偿协议的要物性而将以物抵债协议均认为系要物合同，显然不可取。随着现代交易形式日趋复杂化以及对合意优先的强调，要物性要求在立法上逐渐式微。因此，对以物抵债协议的成立应以当事人的合意为标准，并将其与清偿效果区分开来。这逐渐成为理论界的通说，也为司法实践所采纳，并最终被《合同编通则解释》所确认。

实践中，以物抵债的类型丰富多样，依据不同的分类标准可进行多种划分。《合同编通则解释》以债务履行期是否届满为标准进行了类型化构造。履行期届满前的以物抵债，债务人通过预先约定以特定财产抵债，降低违约风险。例如，当事人约定“若债务到期未清偿，则以房屋抵债”，此类协议本质上系对债权的担保。故又可将其称为担保型以物抵债。抵债物已经完成权利变动公示的，构成让与担保，债务人不履行到期债务时，债权人可就抵债物变价款优先受偿。履行期届满前的以物抵债效力受到流押禁止规则和物权变动规定的双重限制，即约定债务不履行时抵债财产直接归属债权人的条款无效，债权人在未完成物权变动时不得主张优先受偿。值得注意的是，履行期届满前达成的协议若明确抛弃期限利益(如约定“立即以物抵债”)，可视为履行期届满后的以物抵债。

履行期届满后的以物抵债，旨在彻底消灭原债务，具有债务清偿的终局性，故又可称为清偿型以物抵债。以新旧债务关系是否并存为标准，又可进一步区分为新债清偿和债之更改。新债清偿，又称新债抵旧、间接清偿，其实质系以负担新债务清偿旧债务的一种方法，债务获得清偿前，新债与旧债系并存关系。债权人需先请求履行新债务，仅在债务人拒绝履行新债务时，方可回溯至原金钱债权。债权人未经请求新债务履行即主张旧债务的，构成权利滥用。以当事人的意思表示为根据，若以物抵债协议未明确约定消灭旧债务，且未排除债权人选择权的，推定为新债清偿。债之更改，又称债务更新，其关键特征是新债务完全替代旧债务，旧债务自协议生效时消灭。由于消灭旧债显然会对当事人利益产生重大影响，故对债之更改的认定要求当事人须有明确的“以新代旧”合意。

(三)以物抵债债权对抗执行效力的类型化分析

由上所述，以物抵债因类型不同而性质迥异，由此导致抵债债权对抗执行的效力也呈现出明显的差异性。

担保型以物抵债多见于债务履行期届满前，此时不仅旧债与新债并存，而且债权人的核心诉求仍是实现其金钱债权，而非直接取得抵债物的所有权。因此，其权利指向的是物的交换价值，而非物本身，不具备产生物权期待权的法律基础。债权人不得直接取得抵债物所有权，而须通过清算程序，仅能就拍卖、变卖价款优先受偿，其可通过参与执行分配等程序实现优先于普通金钱债权受偿的权利。因此，担保型以物抵债的债权人，其法律地位更接近于抵押权人，享有的是一种价值优先权。该权利并不构成可对抗债务人的其他金钱债权人对该财产申请强制执行的实体权利。

对于清偿型以物抵债，应区分债之更改与新债清偿加以探讨。债之更改型以物抵债债权人的期待利益已从获得金钱清偿转化为取得抵债物的所有权，因而具备了构成物权期待权从而对抗执行的可能，在这一点上其与典型的不动产买受人的权利性质具有高度同质性。而且，不动产买受人通过支付价款的方式使出卖人获得财产上的增益，债之更改型以物抵债协议通过使债务人无须偿还旧债而构成其消极财产的减少，两者在法律上应作同等价值评判。

新债清偿型以物抵债中，新债与旧债并存，新债履行完毕才会导致相应的旧债消灭。对于新债清偿型以物抵债效力的评判，因存在新债与旧债的履行选择权而更为复杂。在新债与旧债履行的选择问题上，理论上存在两种不同的解释路径：采选择之债解释路径的观点认为，新旧债务构成一项选择之债，对于债务人而言，除非当事人特别约定履行新债优先，否则，由于债务人履行旧债符合当事人最初的缔约目的以及债权人的预期，故债务人可在旧债与新债之间择一履行；对于债权人而言，因以物抵债协议的缔结与履行，其选择权受到限制，只能请求债务人履行新债，唯有当新债已届履行期而债务人未按照约定履行以物抵债协议且经催告仍不履行时，根据《合同编通则解释》第27条第2款的规定，债权人方有权选择请求履行新债还是旧债。至于债务人或债权人选择权行使的法效果，则是使新旧债并存的“选择之债”变为简单之债，即未被选择履行的债将因此消灭。采区分不同阶段结合当事人利益状态确定法效果的解释路径的观点认为，债权人与债务人均应受到以物抵债协议的约束，债务人在以物抵债协议生效后履行旧债以消灭新旧债仍需得到债权人同意；债权人可以选择请求履行旧债或新债构成选择竞合，债权人虽可选择其一进行主张，但一项请求权的行使并不当然消灭另一项。只有当其中一项请求权获得满足后，两者才同时消灭。若请求履行新债遇阻，债权人仍可回头请求履行旧债。

在选择之债解释路径下，在债务人履行之前的选择阶段，抵债债权人因缺乏对特定物的排他性权利，从而无法排除对抵债物的执行。但一旦债务人选择履行新债，债权人就享有了获得抵债物物权之期待。但此时仍可能出现债务人不履行新债构成根本违约之情形，此时债权人的选择权被触发，若债权人选择请求履行旧债，则意味着放弃了对获得抵债物物权的期待。而在区分不同阶段结合当事人利益状态确定法效果的解释路径下，虽然原则上债权人对于履行以物抵债协议并获取抵债物物权享有期待利益，但在债务人请求履行旧债、债务人不履行新债构成根本违约时，债权人有权选择旧债，并在旧债未获得履行时仍可再行转换请求履行新债。

可见，无论采上述何种解释路径，抵债债权人对于抵债物物权是否具有期待利益均存在一定程度的不确定性，似乎难以对其对抗执行的效力作出一概而论的评判。有观点因此认为，新债清偿型以物抵债债权人对抵债物不享有排除执行的物权期待权。笔者认为，通过引入“占有”这一外观事实作为物权期待权的重要构成要件，可为消解因履行选择权引发的效力不确定性提供有效解决方案：若抵债债权人未合法占有抵债物，则其权利的外部表征不足，不构成物权期待权，从而无法排除对抵债物的执行；若抵债债权人已基于以物抵债协议合法占有抵债物，则除非有相反证据，否则应推定债务人已通过交付行为作出了履行新债的最终选择。债务人的这一履行行为使其自身的选择权归于消灭，同时也使得债权人(若有)的选择权不再具有发动的条件。此刻，新旧债务并存的模糊状态趋于明朗，债权人对抵债物物权的期待利益已然呈现。

三

以物抵债债权对抗普通金钱债权执行效力的规范适用

与不动产买受人类似，因强制执行行为的介入，使得清偿型以物抵债债权与执行债权针对抵债物产生争夺，而原本处于平等地位的债权，一方获得了强制执行程序所保障的清偿优势地位，作为抵债债权的另一方则必须满足一定条件，将权利状态推进至物权期待权的程度，方可消弭这种优势，并建立起自己相对优先的效力。兹对规范适用阐释如下。

(一)基础债权的真实有效性与清偿届期性

在以物抵债债权人提起的执行异议之诉中，对其主张审查的逻辑起点在于对基础债权真实、有效性的关注，这不仅反映了对以物抵债协议是否具备基本生效要件的穿透式审视，更为重要的是其背后所蕴含的深层法理，即出卖人的总责任财产未因交易而减少，具体则体现为审查确认抵债债权人是否已经为获取抵债物付出了实质性的“对价”。通过与不动产买受人物权期待权的对比，可以更为清晰地揭示出这一逻辑。

在不动产买卖中，买受人之所以能享有对抗执行的优先权利，其核心正当性就在于已支付了全部价款。从财产法的角度看，出卖人在收取了全部价款后，其责任财产的形态就发生了由不动产到等值货币的等价置换。此时，若仍允许出卖人的其他金钱债权人执行该不动产偿债，事实上将使得出卖人责任财产的不当增加，买受人的财产被用于清偿出卖人的债务，这对已支付对价的买受人而言显然既不公平，更非正义。因此，已付清全款是对抗其他债权人执行该不动产偿债的根本原因。

将此逻辑映射到以物抵债场景中，可以发现两者存在功能上的等同与结构上的同构。以债之更改型以物抵债为例，抵债债权人所付出的对价，正是其所放弃的、真实有效的原金钱债权。对债务人而言，不动产买受人支付价款，使其“积极财产”(资产)增加；抵债债权人放弃旧债，使其“消极财产”(负债)减少。积极财产的增加与消极财产的减少，在决定债务人总责任财产的净值上，具有完全等同的法律与经济效果。

因此，真实、有效的基础债权，就是抵债债权人为获取抵债物而支付的“对价”。通过以物抵债，同样完成了对债务人责任财产的“等价置换”。也正因如此，法院必须对该对价所赖以存在的基础债权债务关系的真实性进行严格审查。如果基础债权真实、足额，就意味着抵债债权人获得了与不动产买受人同等的、请求优先保护的道德与法律基础。反之，则意味着抵债债权人是零成本获取抵债物，所谓的以物抵债也自然“皮之不存毛将焉附”，其行为无异于纯粹的欺诈性财产转移。

此外，对基础债权真实、有效性的审查，还体现出法院对于防止虚假诉讼的重点关切。实践中当事人串通制造虚假债务，然后通过合意抵债协议“清偿”，实质上却是将债务人的财产转移以躲避债权人追偿的现象并不鲜见。而通过这一审查，可以有效识别并过滤掉旨在逃避债务、损害其他债权人利益的虚假诉讼。

基础债务是否已届清偿期，则是判断抵债债权人对抵债物享有物权期待权还是担保权的根本标准。如前所述，其实履行期限届满前的以物抵债也并非均为担保型以物抵债，法律并不禁止双方在债务履行期届满前达成协议约定债务人抛弃期限利益(如约定“立即以物抵债”)而提前清偿，此时应与履行期届满后的以物抵债作同等对待。但这给实践审查造成了困难：如何甄别当事人之间是真的达成了提前清偿的合意，还是“名为清偿，实为担保”？这只能依赖于对办案法官在合同解释与目的探究方面提出更为精细的要求。如在以物抵债协议的措辞与结构上，是无条件地、即时地约定转移财产所有权(如“本协议签订后，甲同意将其名下房产过户给乙，以清偿所欠债务”)，还是将财产转移作为债务到期不能履行的后果(如“若甲到期未能偿还欠款，则其名下房产归乙所有”)。前者体现了清偿的即时性与确定性，后者则暴露出了其担保的属性。在以物抵债协议的履行方面，双方是否在协议签订后为履行财产转移义务作出了实际、积极的准备，如债务人是否已将房产证照、钥匙等交付给债权人，双方是否已着手准备过户所需的文件？此类积极履行行为可作为旁证，对双方是否具有真实清偿合意加以印证。法官唯有通过这种从形式到实质的穿透式审查，才能探究当事人的内心真意，防止当事人利用“提前清偿”的外衣，规避法律对于流质、流押条款的禁止性规定。

鉴于司法实践中甄别“名为清偿、实为担保”的复杂性与不确定性，以债务是否已届清偿期作为区分标准，无疑在规范层面具有相当的现实合理性。从债务清偿制度的宏观视角审视，债务未到期债权人的请求权，与已到期债权人的请求权，其法律状态与强制力上存在重大差异。而允许债务人与未到期债权人通过以物抵债协议提前“锁定”财产，实质上构成了本可用于即时清偿的责任财产的非公开处分，在功能上与破产法所规制的偏颇清偿行为相似。虽然在非破产语境下，偏颇清偿行为并不当然受到否定性评价。但强制执行程序作为债务清理程序，同样应当在个别权利主张与全体债权人集体利益之间寻求平衡。因此，将债务已届清偿期确立为赋予以物抵债债权以物权期待权保护的前提，更有利于维护执行程序的整体公正。《执行异议之诉解释》以债务已届清偿期作为担保型以物抵债与清偿型以物抵债的区分标准，有其合理性。

(二)抵债合意的在先性与抵债物约定的特定性

查封是一种公法行为，它将特定财产“冻结”，并以国家强制力的方式向全社会公示该财产已进入执行程序，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第1款规定，查封有对抗在后财产移转、设定权利负担等行为的效力。因此，虽然以物抵债作为负担行为，其合同效力不受查封影响，但在强制执行中，抵债债权人的权利寻求对抗的是通过公权力谋求实现的执行债权，抵债债权人权利的效力因此在一定程度上超出了合同本身所产生的债权效力，故其赖以存在的基础法律关系与查封之间成立的时间先后有必要成为判断此种情形下对抗关系的重要因素，同时也为甄别抵债合意的真实与否提供重要证据。因此，以物抵债协议签订于查封之后的，不能对抗执行债权。

作为物权客体的物必须具有特定性。如果物权客体不明确、不具体从而不能被特定，物权的支配性就无从谈起，物权的变动也无法公示和完成。物权期待权虽尚未成为完整意义上的物权，但其核心在于对未来取得某一特定物所有权的期待。因此，它同样必须遵循客体特定化原则。如果以物抵债协议中约定的抵债物是模糊的、不确定的，那么债权人的期待就失去了具体指向的对象，其权利在性质上就蜕化为一种普通的、请求债务人以某种财产偿债的债权，而无法凝聚成针对此物而非他物的、具有物权化倾向的特殊权利。此外，抵债物的特定性也是满足其他规范要件的逻辑基础。若抵债物不特定，占有便无从谈起；对抵债金额与抵债物价值的相当性审查也因缺乏明确的估价对象而无法进行。因此，抵债物特定性不仅是独立的要件，更是串联起整个物权期待权体系的初始环节。

(三)权利外观的公示性

在大陆法系的物权变动模式中，登记是彰显不动产权利归属、产生对世效力的核心公示方法，占有的权利推定效力因此受到限制。然而，在我国司法实践中，逐步承认了在特定条件下，占有能够扮演一种准公示角色，成为承载物权期待权从而使其对抗执行的核心权利外观。之所以强调抵债债权人在法院查封前合法占有不动产，这背后至少有两层考量：

一方面，在不动产物权变动尚未完成登记时，占有作为一种最直观的事实状态，能够向外界传递出一种信号，即该不动产的实际权利状态可能与登记簿的记载内容不一致。这就使得第三人在与债务人进行交易或评估债务人偿债能力时，负有更高程度的注意义务。可以说，占有将一项原本仅存在于当事人之间的内部约定，转化为一个具有外部识别性的法律事实，具有对世效力的物权从中“萌芽”。

而对“查封前”这一时间基准的要求，则与查封的效力密切相关。强制执行过程中，除非被执行人进入参与分配或破产程序，我国法在查封效力问题上采取了优先主义。查封的优先效力体现为，对于原本处于相同清偿顺位的债权而言，查封债权的清偿顺位优先于未查封债权，先顺位查封债权的清偿顺位优先于后顺位查封债权。因此，查封行为使得申请执行人的债权获得了就查封财产优先受偿的顺位。在查封后财产上新设的权利负担，均不得对抗已生效的查封。抵债债权人的物权期待权自无例外。因此，查封后的占有，对构建足以排除执行的物权期待权而言，已无实际意义。

另一方面，书面协议的日期可以轻易伪造，但一个持续、稳定的公开占有状态很难在短时间内伪造出来。因此，通过对占有事实的要求，大大增加了当事人通谋的难度与成本，从而能有效防止债务人与个别债权人恶意串通，在法院查封之后倒签抵债协议，虚构出一个发生在查封前的“优先权利”，从而规避执行。

司法实践中，在认定房屋的合法占有时，并不仅关注于实际居住的状态，而是对其来源、形态进行综合判断。在来源上，占有移转应当是双方合意的履行结果。占有必须来源于债务人基于以物抵债协议的自主、和平交付，而非债权人通过暴力、胁迫或欺诈等非法手段强行取得。在形态上，占有应当是实现有效管领与支配。所谓“有效管领与支配”，实践中表现形态多样：既可以是亲身居住的直接控制，也可以是通过收取租金、委托管理实现的间接支配，还可以是通过持有钥匙、缴纳水电、修缮维护等一系列行为所构成的象征性控制。“有效管领与支配”还要求占有的状态应当具有持续性，即占有必须是一种稳定、持续的状态，而非短暂性的接触。

(四)抵押债权与抵债物的价值相当性

以物抵债是当事人基于特定商业情境作出的一项具有显著主观色彩的清偿安排。因此，在处理以物抵债的内部关系时，只要抵债所涉债权合法有效(例如不包含高利贷等非法债务)，对抵债金额公允性的判断，就应以当事人合意形成的主观价值为基准，原则上无需探究其客观市场价值。司法机关对此亦不宜主动干预。据此，清偿型以物抵债因建立在当事人合意的基础上，且通常不存在债权人利用债务人危困状态而获取不当利益之虞，故法律并不强制要求履行清算程序，而是完全交由当事人的合意决定。

但当债务人陷入责任财产稀缺的境况时，不同债权人之间将就优质资产展开竞争，而抵债债权若可排除强制执行，则抵债债权人实质上就获得了优于其他债权人的清偿顺位，因此，以物抵债协议的效力超出了内部关系的范围。若允许债务人以明显不合理的低价将资产抵偿给特定债权人，将构成对债务人责任财产的不当减损，从而直接损害其他债权人的平等受偿权。这就使得对清偿型以物抵债的审查，呈现出与担保型以物抵债中担保物价值须经清算程序检验相类似的局面。此时，正如《民事诉讼法解释》第489条所揭示的执行和解中以物抵债的精神，对于以物抵债合意的认可，应以无损于其他债权人合法权益为前提。故而，为防止低价抵债损害其他债权人利益的行为通过执行异议之诉被“合法化”，法院通过引入客观市场价值作为参照基准，对抵债的公允性进行审查，具有正当性与必要性。这与《民法典》第539条规定的债权人撤销权制度的内在逻辑一致，即允许债权人质疑以“明显不合理价格”进行的、影响债权人实现债权的交易。当然，在适用此标准时，法院应当保持一定的司法谦抑。考虑到以物抵债的发生场景通常是债务人已陷入清偿困境，而抵债债权人接受非货币性资产也承担了额外的变现成本与风险，故双方合意的抵债金额适度低于抵债物的市场估值，往往符合商业常理。因此，只要主观合意价值与客观市场价值之间的差距未达到过分悬殊的程度，就不应轻易认定其构成“明显不合理”。

而客观价值的判断基准，应为以物抵债协议达成时抵债物的公平市场价值，此后价值的波动与公平性判断无涉；价值评估的地点应以抵债物所在地为准。在证明方法上，案外人可提交多元化的证据材料以佐证其主张，例如，贝壳等平台同期同地段房源挂牌价与成交价记录、阿里拍卖等司法拍卖平台上同类标的物评估价、流拍价或成交价等市场可比数据，双方历史交易合同、往来函件、行业惯例等交易习惯，区域基础设施规划、市政配套图等能够证明资产未来价值的因素等，并通过债务人财务困境状况等进行商业交易的合理性补强。在双方证据产生矛盾导致事实真伪不明时，负有证明责任的一方可申请通过司法鉴定的方式，由中立的评估机构对抵债物的市场价值进行评估。

此外，需要强调的是，如果当事人明确约定应适用清算程序，或者虽未明确约定，但根据合同解释原则可推定出当事人具有通过清算确定最终抵债范围的真实意思，如约定“多退少补”，则法院应尊重当事人的此项约定，通过司法拍卖或评估等清算程序来确定抵债物的实际价值与抵偿范围，进而判断案外人主张的权利是否成立以及具体边界。

(五)欠缺登记的非可归责性

法律不保护“躺在权利上睡觉”的人。赋予未完成所有权转移登记的权利人物权期待权并给予其优先保护，是对物权变动的登记生效主义的一项例外与突破，其逻辑合理性在于对诚实信用与公平原则的维护，即不应让一个已付出对价、积极行权的善意债权人，因其无法控制的外部障碍而承受权利丧失的巨大风险。这体现了从“登记生效主义”的僵化规则，向“勤勉者受偿”的实质公平的价值倾斜。因此，“名实不符”的现象是否系由抵债债权人自身的过错或懈怠所致，是其执行异议能否成立的又一个关键问题。

《执行异议之诉解释》第16条列举了“非因案外人自身原因”的常见情形，这些情形可归为四类：

第一类是案外人积极的履约请求。主要是以物抵债协议的双方当事人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；抵债债权人已请求被执行人履行协助办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等。此时，抵债债权人已经穷尽了其作为一名普通民事主体所能采取的私力救济乃至公力救济手段，未能完成登记的障碍，显然不应归责于抵债债权人。

第二类是客观的登记障碍，主要是开发商尚未完成楼盘的首次登记，而这将导致业主的转移登记无法推进，这是非抵债债权人所能控制的典型外部障碍。法律不能强人所难。当抵债债权人面对此情此景时，只要其没有放任该障碍的持续，就应当认定构成“非因案外人自身原因”。

第三类是替代性的公示手段，即已办理买卖合同网签备案。虽然网签备案的法律效力不能等同于正式的物权登记，但它通过将合同信息录入政府部门的系统，使该房屋的交易状态在相当程度上(尤其是对其他潜在购房者、部分金融机构而言)公开化，并且基于房地产行政管理部门的交易管理制度，使得出卖人无法将已经网签备案的房屋再次处分。因此，案外人积极完成网签备案这一行为虽然未直接指向物权登记，但已最大限度地利用了现行制度来公示其权利、固化其期待，是其积极主张权利的有力证据。

第四类是合理期间内的响应。抵债债权人在接到债务人办理不动产转移登记通知后是否去办理登记，应当以“合理期间”和“正当理由”作为标准考量。法律应当允许商业活动与个人生活中存在合理事由的耽搁，例如，抵债债权人因出差、疾病等短期正当理由未能及时响应，不应被视为其“懈怠”。但如果抵债债权人接到通知后，在无正当理由的情况下长期不予理会，则其行为就构成了对自身权利的漠视，由此导致的登记迟延，理应由其自行承担风险。

当然，实践中的情况千差万别，上述情形也难以穷尽所有可能，例如，因被执行人欠缴税费、登记机关系统故障、发生不可抗力事件等原因导致未能登记，就应被纳入“非因案外人自身原因”的范畴。总之，上述常见情形反映出的共同点是，应该以案外人是否为实现其权利付出了合理的努力作为欠缺登记的非可归责性的认定标准。

四

以不动产抵偿工程款债权对抗执行效力规范适用的特殊考量

相较于以物抵偿普通金钱债权，当抵债所涉基础债权为建设工程价款时，其权利的实现与保护呈现出显著的特殊性。此种特殊性的根源在于，《民法典》第807条为保障承包人的劳动与材料投入，赋予其建设工程价款优先受偿权。当事人以不动产抵偿工程款，可能构成以“折价”的方式实现工程价款优先受偿权。鉴于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(以下简称《建工解释(一)》)第36条已明确该优先权在效力上优于抵押权与其他债权，逻辑上，以此种方式实现的权利不仅能排除普通金钱债权的执行，更应具备对抗抵押权强制执行的效力。这一点亦为《执行异议之诉解释》第17条所肯认。在判断此类以物抵债债权能否对抗执行时，我们必须考量因建设工程价款优先受偿权的存在而导致的特殊因素。

(一)不动产抵偿工程款关系中抵债债权人的适格性

如前所述，以不动产抵偿工程款债权之所以能够对抗包括抵押权在内的执行债权，根源在于其上附着的建设工程价款优先受偿权。这就决定了能够主张此项优先效力的抵债债权人，其主体资格必须受到严格限定，即其应是建设工程价款优先受偿权人。根据《民法典》第807条、《建工解释(一)》第35条的规定，该权利主体应当是与发包人订立建设工程施工合同的承包人。建设工程的勘察、设计、监理单位，尽管其贡献对工程亦非常重要，但因其并非施工合同的当事人，故并非适格主体。

根据《建工解释(一)》第38条、第39条之规定，建设工程质量合格，是承包人享有建设工程价款优先受偿权的首要前提，而建设工程施工合同是否有效则对此并无影响。因此，转包、违法分包、借用资质情形下实际完成了施工义务的主体，即实际施工人是否享有建设工程价款受偿权并进而成为不动产抵偿工程款关系中的适格抵债债权人，需要厘清。由于建设工程价款优先受偿权的主体必须与发包人存在直接的建设工程施工合同关系。而转包、违法分包的实际施工人的合同关系相对人是承包人而非发包人，故其非该法定优先权的适格主体。此外，《建工解释(一)》第43条第2款虽然允许实际施工人直接向发包人追索工程款，但该款规定系对合同相对性原则的例外与突破，而非认可实际施工人与发包人之间成立建设工程施工合同关系，而且，最高人民法院在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)(征求意见稿)》中体现出了废止前述允许实际施工人直接向发包人追索工程款规则的意图，故转包、违法分包的实际施工人不能据此享有建设工程价款优先受偿权。

借用资质的挂靠人则有所区别。当发包人知道或应知存在挂靠时，就意味着发包人和挂靠人之间已经就工程施工、结算等达成合意，故在两者之间形成事实上的建设工程施工合同关系，挂靠人自可据此直接向发包人请求支付工程款；如发包人不知道或不应当知道存在挂靠，基于对发包人善意的保护，应当认定发包人与被挂靠人之间成立建设工程施工合同关系，挂靠人与被挂靠人之间则构成转包关系。那么，在前一情形下，挂靠人基于与发包人之间的事实建设工程施工合同关系，当然应当享有建设工程价款优先受偿权。

当然，即便不享有建设工程价款优先受偿权，也不应影响实际施工人根据《民法典》第535条在承包人怠于向发包人主张工程款债权时行使代位权。虽有观点认为，《民法典》第535条所称的“与该债权有关的从权利”不应包括建设工程价款优先受偿权。但笔者认为，代位权属于债的保全，其存在的意义是为防止债权人的到期债权无法实现；而建设工程价款优先受偿权虽属于法定优先权，但相对于工程款债权而言具有从属性，且具有担保工程款债权实现的功能，故应当属于“与该债权有关的从权利”。因此，在上述权利人代位向发包人主张工程款时一并行使建设工程价款优先受偿权并无不妥。

与之相关的值得探讨的程序问题是，如果承包人已经与发包人达成了以不动产抵债协议，却怠于履行该协议，而对该抵债不动产享有抵押权的发包人的其他债权人申请强制执行时，合法分包人以及实际施工人可否代位提起执行异议之诉。

有观点认为，案外人应当是对执行标的拥有实体权利的人，案外人的债权人为了保全债权可以代位该案外人提起异议之诉，因此，执行异议之诉的原告也应当包括案外人的债权人。笔者认为，从实践角度看，案外人的债权人代位提出异议，其权利源于案外人异议，异议事由系对执行标的主张实体权利。若本来可以提出执行异议寻求救济的案外人没有提出异议，就导致其债权人的债权有不能实现之虞。该异议的目标在于排除执行，本质上是一种实体性异议，只有参照案外人异议的规定进行审查处理，才能保障各方的程序权利，确保最终通过异议之诉对执行标的的权属和能否执行问题作出裁判。当然，案外人的债权人既然系行使代位权，则其提起执行异议之诉需满足代位权行使要件，即债权合法且到期、案外人怠于行使权利、案外人怠于行使权利影响到债权人债权实现、案外人对执行标的的权利不专属于其自身。因此，合法分包人以及实际施工人可代位提起针对抵债物的执行异议之诉。

(二)以物抵债合意与行使建设工程价款优先受偿权的关联性

以不动产抵偿工程款债权之所以具有对抗抵押权执行的效力，不仅在于抵债债权人享有物权期待权，更重要的是作为从权利的建设工程价款优先受偿权。因此，这就需要抵债债权人具有行使建设工程价款优先受偿权的意思表示。而以不动产抵偿工程款的概念外延大于以折价方式行使建设工程价款优先受偿权。从实践中大量“以房抵债”协议的形式和内容看，往往缺乏以“协议折价”行使承包人优先权的意思表示，故不能简单地将以不动产抵偿工程款协议认定为发承包人以协议折价的方式行使优先受偿权。因此，对于以不动产抵偿工程款债权，应当注意探求工程款债权债务关系双方的真意为何，在此基础上认定其性质究竟是否系行使优先受偿权。若无以折价方式行使建设工程价款优先受偿权的意思表示，则不应认定该种以物抵债可排除基于抵押权的强制执行。

正是因为两者之间存在如此强的关联性，有观点进一步认为，以不动产折价抵偿工程款协议不同于一般的以物抵债协议，其旨在通过转移工程所有权的方式实现优先权，具有终局性清偿的意图，故当事人双方之间不发生新债，而是构成债之更改。笔者对此不敢苟同。将此类协议一概而论地定性为“债之更改”，至少存在以下三点不妥：其一，混淆了清偿方式的选择与清偿行为的完成。以协议折价，确实是承包人行使优先受偿权的方式之一。但签订抵债协议，仅仅标志着承包人启动了这一清偿路径，它只是履行过程的外部表征，而远非清偿义务履行完毕的终点。其二，不当剥夺了债权人的选择自由与救济权利。建设工程价款优先受偿权的实现路径是多元的。若将签订折价协议的行为视为一种不可逆的“债之更改”，则意味着承包人一旦选定此路径，便彻底放弃了原有的、受法定优先权保护的工程款债权。倘若后续过户遇阻，承包人将无法回头寻求拍卖等其他救济，其债权实现将面临更为严峻的障碍，这无疑极大地加重了其选择成本，有违优先权制度的保护本意。其三，可能悖离了当事人的真实意思表示。从实践来看，承包人的核心诉求是获得工程款，接受不动产仅是实现这一目标的替代性手段。除非协议中明确载有“本协议签订后，原工程款债权消灭”等消灭旧债的条款，否则，将协议推定为承包人自愿放弃一个有强大法定优先权保障的旧债，而去换取一个履行前景尚不明朗的新债，这显然不符合大多数承包人的商业理性与真实意愿。综上所述，对以不动产抵偿工程款协议性质的认定，尽管因其附着了法定优先权而具有特殊性，但在基础的法律构造上并未脱离以物抵债的范畴，仍应回归到我们在前文所确立的清偿型以物抵债的区分原则上来。

五

对抗效力的终局实现：排除执行判决的权利涤除功能

以物抵债债权对抗执行的效力，当然及于相应的强制执行行为，故在执行异议之诉判决生效后，相关的强制执行措施解除。因此，若排除执行的债权系普通金钱债权，则抵债债权人办理不动产所有权转移登记以实现物权的障碍已不复存在。对于以不动产抵偿工程款债权的情形，基于建设工程价款优先受偿权的效力，承包人对折价不动产排除执行的效力所及于的执行债权还包括了抵押权，此时，对抗执行的效力是否及于抵押登记的问题需要回应。

既往的司法实践通常认为，以不动产抵偿工程款债权人提起执行异议之诉解决的仅是能否排除执行的问题，并不解决抵债不动产所有权的移转以及归属，尤其是在发包人为其金钱债权人设定了抵押的情况下，即便判决以物抵债债权可以排除基于抵押权的执行，但由于该判决并不解决抵押权的存废问题，因而只是使得抵押权的行使在特定情况下受到了限制，并不意味着抵押权被涤除，这就使得通过执行异议之诉对以不动产抵偿工程款债权人的保护大打折扣，因为该不动产上的抵押负担未消除，工程款债权人仍无法办理不动产所有权转移登记，从而不能取得所有权。而在《民法典》实施后，抵押权的追及力得到明确肯认，除当事人另有约定以外，不动产所有权转移不再因抵押权的存在而受到阻碍。但以不动产抵偿工程款债权人得到的是负担有抵押权的所有权，这显然并非其通过以折价方式行使建设工程价款优先受偿权的本意。且这种做法导致在同一不动产上存在不同权利，却均无法使其权利状态得以圆满，这显然既不利于物尽其用的实现，也不利于工程款债权保护，是一种“双输”格局。因而，有必要探寻破局之策。

从法律依据层面看，就抵押权的消灭原因，《民法典》第393条规定了主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权以及法律规定担保物权消灭的其他情形四类。其中，抵押权人的主债权有生效判决作为执行依据，故显然并未消灭。有观点认为，抵押权实现又称为抵押权行使，抵押权人请求法院处置抵押财产是抵押权行使的重要途径，而对抵债物排除执行的判决导致抵押权的行使行为终结，故应当认定抵押权消灭。笔者认为，该观点曲解了“实现”之义，所谓“担保物权实现”虽然与被担保债权是否已受全部清偿无关，但通过强制执行程序的实现，应当是指通过拍卖、变卖等强制执行措施完成了担保物的处分，而非为只要进入了强制执行程序就构成了“担保物权实现”。在案外人通过执行异议之诉阻却了针对担保物的强制执行程序时，担保物并未完成处分，因而并不构成“担保物权实现”。至于“债权人放弃担保物权”，如果抵押权人同意放弃执行标的房屋上的抵押权，则抵押权消灭，抵押登记应予涂销，这并无争议。存在争议的是并没有抵押权人明确同意放弃抵押权的证据，而以房地产企业已经在进行商品房预售但抵押权人并未反对推定构成抵押权放弃的默示同意，则难免过于牵强，且与抵押物转让不影响抵押权行使的规则不相吻合。

担保物权行使期间届满的法律后果分析，为破解上述僵局提供了颇具启发的思路。学界主流观点认为，当抵押权人怠于在主债权诉讼时效期间内行使其权利时，该抵押权虽未在形式上消灭，但已丧失了强制执行的可能性。为贯彻物尽其用的原则，避免此种“僵尸权利”阻碍财产的自由流通，法律应赋予抵押人及利害关系人请求涤除该权利负担的救济途径。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第59条第1款采纳了这一观点。被以不动产抵偿工程款债权排除执行的抵押权，与因超期而无法行使的抵押权，都处于“名存实亡”的状态。基于同样的法理，为避免对抵债不动产造成不当妨碍，应当允许抵债债权人申请涂销该抵押登记，解释上可将此列入《民法典》第393条第4项的兜底情形。司法实践中，亦有裁判指出，如案外人执行异议之诉中已判决停止抵押权的执行程序，抵押登记已无实质意义，应当予以涂销。笔者深以为然。对于以不动产抵偿工程款债权排除执行的效力，应以建设工程价款优先受偿权通过折价方式实现为目的审视。而除特别约定外，承包人同意以不动产抵工程款显然并非仅为占有使用该不动产，取得其所有权属应有之义。就此而言，《执行异议之诉解释》第17条第2款所称的“以不动产抵偿工程款债权人请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续的，应予支持”，应当解释为判决排除对抵债不动产执行产生涤除抵押权的法律效果，工程款债权人可持排除执行的判决直接请求不动产登记机构进行涂销登记，从而避免权利僵局，实现物尽其用。

六

结语

正义是给予每个人其应得部分的坚定而恒久的愿望。在以物抵债债权与执行债权针对抵债物产生的“争夺”中，面对当事人意思自治的契约自由、债权人之间的实质平等追求以及物权登记生效的形式主义之间的“碰撞”，法律规则的构建要实现正义绝非易事。笔者试图通过本文描绘其中的多层次、全方位考量：从基础债权的真实性与到期性审查，到抵债公允性的价值衡量；从占有作为权利外观的公示，到未登记原因的善意与勤勉考察；从抵债合意的解释与时间要求，到抵债物的特定与范围的辨别。籍此可知，对以物抵债债权的保护，并非仅形式上的规则适用那么简单，背后更体现着法律对于公平、效率与安全等多元价值的平衡。当然，法律的完善永无止境。从更宏观的视角看，成长于民事实体法与民事执行法交叉领域的中国式物权期待权，其理论归宿与体系定位还远未尘埃落定，依然值得我们不断深耕。

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《法治研究》2026年第2期目录

【本刊特稿】

1.行政诉讼因应新《行政复议法》实施之道

章志远

【理论前沿】

2.论未成年人检察监督责任的实践样态与规范路径

自正法

3.权利理论的“利益说”正当性之证成

崔文星

4.越权代表规范群的解释论展开

姚辉、张宏帅