法拍前，案外人突然拿出20年的租约？法院：虚假诉讼，罚款10万！|承租人|抵押权|案外人|法律文书|法院|租约|罚款|虚假诉讼

房子面临法拍，拿出“假租约”想要阻止法拍，能成功吗？东莞这位当事人上演了一出“自相矛盾”的闹剧，最终被法院顶格罚款。

在执行案件拍卖房产的过程中，突然冒出一个“承租人”，手持一份20年的长租合同，声称早已付清219万元租金，要求“带租拍卖”……这样的剧情，你是不是在不少“法拍房捡漏”的帖子里见过？

近日，东莞第一法院审结了一起典型的虚假租赁对抗执行案。案外人丁某试图用一份虚构的租约阻挠法院拍卖，结果不仅被驳回全部诉讼请求，还被处以10万元的顶格罚款。东莞中院复议后，维持原判。

事情要从被执行人邓某名下房产的强制执行说起。

法院准备拍卖该房产时，案外人丁某突然跳出来，主张自己早在2015年8月就与邓某及某实业公司签了《房屋租赁合同》，租期20年，而且已经一次性付清219万余元租金。他要求法院“带租拍卖”，也就是承认他的租赁权，拍卖后不得移交占有。

乍一听，有理有据？可申请执行人某银行不干了。银行指出，该房产的抵押权设立于2015年12月——如果丁某的租约真是在2015年8月签的，那确实在抵押权之前。但问题在于：你凭什么证明抵押权设立前你已经实际占有了该房屋？

法官一查，发现丁某的说法处处是破绽：

自相矛盾的“身份”
此前，某实业公司曾就该房产提起执行异议之诉，当时丁某正是该公司的员工及诉讼代理人。在整整一场诉讼中，他从未提及自己承租该房屋，反而坚称房产由实业公司控制使用。等到公司败诉，他马上“变身”承租人——这种操作，违背基本诉讼逻辑。
一笔钱，两种说法
丁某提交了219万余元的“租金”转账记录。可法院查明，这笔钱在某广场公司破产案中，竟然被丁某担任法定代表人的某酒店公司以 “借款” 名义申报了债权。同一笔钱，在破产案里是借款，在本案中又成了租金。面对法官询问，丁某始终无法给出合理解释。
关联方内部“左手倒右手”
进一步调查显示，邓某、某实业公司、某广场公司、某酒店公司之间存在密切关联关系。所谓的租赁合同签订及租金支付，全都在关联方内部完成。说白了，就是自己人跟自己人演戏。

最终，法院认定丁某与他人恶意串通，虚构租赁关系，意图损害抵押权人的合法权益，属于典型的不诚信诉讼，判决驳回其全部诉讼请求，并依据《民事诉讼法》对其处以10万元顶格罚款。

这个案子虽然情节“狗血”，但背后涉及的法律规则非常实用，尤其对关注法拍房的朋友来说，值得认真了解。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，案外人以租赁权为由请求排除执行的，法院会审查以下三点，缺一不可：

在抵押权设立前，已经签订合法有效的书面租赁合同
比如本案抵押权设立于2015年12月，那么租赁合同必须是在这之前签的，而且内容要真实、合法。
在抵押权设立前，已经实际占有使用该房屋
光有合同还不够，你得证明你确实住进去了、用起来了，比如水电费、物业费缴纳记录、现场照片等。如果一直空着，法院很难认定你有真实的租赁权。
已经按约定支付租金
租金支付要有真实的银行流水、收据等，而且金额、周期要符合常理。像本案中“一次性付清20年租金219万”，本身就极不寻常——现实中除非有特殊商业安排，很少有人会这么干。

以上三个条件，必须同时满足，租赁权才能对抗已经登记的抵押权。若任何一个环节缺失，法院都可以直接认定虚假租赁，如果情节严重，将面临更严重的处罚，甚至可能因涉嫌拒执承担刑事责任。