前言
2025年，中国商业地产在经历了三年疫情冲击和深度调整后，迎来了格局重塑的关键节点。购物中心新开量跌至2013年以来最低仅353个，存量调改占比超20%，行业从增量扩张全面转向存量运营。消费类REITs从2022年的空白到如今市值近400亿元，深刻改变了商业地产的投资逻辑。“首发经济”被写入国家政策文件，首店经济从市场现象上升为国家战略。奢侈品牌从此前的积极扩张转向“一城一店”集中化布局，六大一线品牌在华门店网络持续收缩，已连续两年呈现净关店态势，Gucci 2025年在上海再关2家。演出经济持续增长，2025年全国营业性演出票房收入616.55亿元，“为一场演唱会奔赴一座城”成为新型休闲消费范式。
作为德勤、南洋理工大学与RET睿意德联合发布的第十二年度报告，《2025中国商业地产活力40城》在延续过往研究框架的基础上，对指标体系进行了重要升级迭代：新增首店经济指数和资管活力指数两个维度，形成“4+2”架构；休闲指数四个子维度全面迭代，以演出经济替代影院数据、新消费业态密度替代星巴克门店数、运动户外替代健身房POI。同时对40城名单进行了自2017年以来最大幅度的调整，换出6个表现低迷的城市，换入6个万亿/强二线城市，万亿GDP城市占比从40%提升至55%。
商业地产活力指数指标体系
©RET睿意德商业地产研究中心
总体排名
商业地产活力指数
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01
北上位列第一梯队，上海断层领跑，杭州杀入前三
北京、上海依旧领跑全国，显著领先于第二梯队城市。北京与上海间的总体差距较2022年进一步拉大至17.3分。上海购物中心指数从4.05飙升至4.56，存量时代优质商业资源加速向上海集中。上海2025年吸引159家全国首店、咖啡馆超9500家，全国第一。
从2025年全国首店数量看，上海以159家继续领跑全国，北京以68家超越杭州的54家，重回第二位。值得关注的是，深圳和南京分别以30家、28家首次超越成都的26家，这一变化深刻折射出首店经济竞争格局的演变。从休闲业态指数来看，北京在咖啡、餐饮指数均远落后于上海，但在演出经济方面，北京大型演唱会票房超20亿元。
注：商业资源聚集度 = 平均（零售指数，休闲指数）/ 购物中心指数
2025年北京与上海商业地产活力指数(6维)
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2022年北京与上海商业地产活力指数(4维)
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2025年京沪零售品牌偏好度
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2025年京沪休闲业态指数
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2019-2025年北京与上海商业资源聚集度
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02
华中华西指数增幅转正
东北地区活力指数持续下滑
华东地区核心城市活力排名整体稳定，指数平均同比提升0.3%，凸显区域经济发展的超强韧性。长三角地区大型演唱会票房占全国31.4%，首店数量占比近50%，是中国商业活力最密集的区域。
华中地区核心城市商业地产活力指数平均增幅为1.0%，其中武汉活力排名上升二位至全国第七、长沙上升四位至第十一，郑州上升三位至第17名。武汉SKP 2024年开业带来Dior、Gucci、Prada入驻，叠加REITs底层资产贡献，成为华中重大的商业地产事件。
东北地区核心城市活力指数延续下降趋势，平均下降4.0%，为所有区域中降幅最大。沈阳下降7位，哈尔滨暴跌14位，长春下滑9位。LV撤出沈阳卓展、Chanel首次关闭沈阳恒隆门店、Dior撤离大连时代广场，东北商业活力持续流失。
2022-2025各区域核心城市商业地产活力指数平均增幅
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2022-2025各区域核心城市排名变化
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03
武汉进入TOP7
成为年度突破城市
本年度，武汉在商业地产活力指数排名超越重庆，上升至全国第七位，是二梯队中上升幅度最大的城市。驱动力来自多个维度的共振：
零售指数方面，武汉SKP的落地带来了Dior、Gucci、Prada等品牌的华中布局，以独栋门店模式开创了武汉高奢商业的新范式；与此同时，武汉恒隆广场经过两年培育期，已稳定吸引CELINE、Longchamp等品牌入驻，武汉武商MALL与武汉SKP的“贴脸竞争”反而推高了整个城市的奢侈品资源聚集度。
休闲指数方面，武汉演出经济表现强劲，2025年一季度演唱会场次位居新一线城市第三，仅次于杭州和成都；小剧场和演艺新空间渐成集群发展态势，与长沙、南京并列为中部演艺消费的核心城市。
资管活力方面，首创奥莱REIT为武汉贡献了REITs底层资产，使武汉成为中部地区唯一拥有消费REITs标的的城市。
历来有“九省通衢”之称的武汉，叠加1400万常住人口的消费纵深、中部六省消费外溢的虹吸效应，以及高铁枢纽带来的跨城消费便利，正在从“中部商业重镇”向“全国商业地产第二梯队核心城市”跃升。
04
成都持续领跑新一线
杭州商业活力超越成都升至第三
本年度，成都虽在零售和休闲维度上仍具绝对领先优势，但杭州凭借两大新增维度的强劲表现，首次在总排名中超越成都，升至全国第三。一是首店经济，杭州以54家全国首店高居全国第三；二是演出经济，杭州独占全国唯一Ed Sheeran巡演站点，六场演出引发全国轰动。
杭州湖滨银泰in77全年客流9350万人次，杭州也已实现集齐Hermès、Chanel、LV六大顶奢的全矩阵。加上浙江省人均消费性支出全国第三的消费力底盘，使杭州成为品牌试水中国市场的“第二选择”。
2025年部分新一线城市商业地产活力指数
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05
新一线城市商业活力表现分化
2025年新一线城市商业活力指数方差同比上升，城市间差距加大。其中，武汉、长沙、青岛的活力指数增幅最大；而在活力指数下降的城市中，沈阳、大连的降幅最大。
年度黑马：济南上升5位，凭借首创奥莱REIT和绿发商业REIT审核通过，成为目前REITs最大受益城市。长沙上升4位，得益于演出经济与金茂商业REIT的双重加持；青岛同样上升4位，凭借华润万象城REIT底层资产获得显著加分。
年度失速：哈尔滨大幅下滑14位，面临购物中心增速停滞、奢侈品品牌覆盖不足、首店数量较少、演出经济近乎空白等多重问题。长春下降9位、石家庄下降7位、南宁与大连各下降5位，同样表现不佳，排名明显回落。
06
奢侈品从扩转向“一城一店”收缩
2025年，奢侈品牌在中国的收缩态势延续。北京三里屯太古里成为唯一增长极——LV旗舰店、Dior独栋以及北京市区第四家Hermès之家集中开业。但Gucci继续收缩，于2025年2月在上海芮欧百货和大丸百货再关两家门店，使其上海门店数量降至7家。开云集团计划在全球范围内关闭约50家门店。
六大顶奢品牌门店城市分布(截至2025年底)
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2017-2025奢侈品门店占比
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品牌策略正从“广泛布局”转向“一城一店”的集中化模式：缩减区域门店数量，同时升级核心门店的规模与品质。Gucci近期关闭上海、福州、大连、沈阳、太原等城市门店，也从侧面印证了这些城市商业吸引力的相对下降。
07
零售首店仍是城市商业活力风向标
2025年全国36城共开出420家全国首店。其中绝对首店263家，较2024年下降16.24%；非标首店157家，同比增长52.43%。“首发经济”被写入国家《优化消费环境三年行动方案（2025-2027）》。
2025年全国首店城市TOP10
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上海以159家全国首店稳居第一，北京68家超越杭州跃居第二，杭州54家排第三，深圳30家、南京28家超过成都的26家。品牌首店正从数量扩张转向品质升级——非标首店数量持续攀升，奢侈品跨界咖啡、二次元IP主题店成为新亮点。
08
演出经济为城市商业带来新动能
2025年全国5000人以上大型演出票房324.48亿元，同比增长9.49%，观众4338.58万人次，同比增长18.81%。大型演出带动消费超2200亿元，带动系数达1:6.85。“为一场演出奔赴一座城”已成消费新常态。
2025年城市大型演唱会场次TOP11
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杭州独占全国唯一Ed Sheeran巡演站点，6场演出轰动全国。佛山作为新增城市竟然进入热门举办城市TOP11——草莓音乐节两天吸引超6万观众，带动南海文旅消费2.1亿元。
09
REITs成为商业资产价值的试金石
截至2025年底，全国已上市12单消费基础设施REITs，总市值418.77亿元，占公募REITs市场的19.14%。2025年，消费REITs在二级市场的平均涨幅超过30%，领跑所有REITs类型，展现出强劲的资产价值认可度。
城市层面，济南凭借坐拥双REITs标的，成为资管活力维度的最大获益者。与此同时，华夏华润商业REIT启动扩募，将资产版图拓展至杭州、沈阳、苏州三城，标志着消费REITs正从单一项目管理走向资产平台化运营的新阶段。
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10
新开项目持续收缩，存量竞争日益加剧
2025年，全国新开业集中式商业项目为353个，体量超过2740万平方米，两项数据较2024年分别下降24.39%和25.03%，为2013年以来新开业最少的一年。值得注意的是，存量改造项目约占当年开业总量的20%，达到70个。城市层面，北京以21个项目领跑全国，而东北地区全年仅开业7个项目。
全国购物中心总量已突破8700个，总面积达6.3亿平方米，行业正从增量竞争全面转向存量博弈。在此大环境下，上海购物中心指数却逆势上升，是唯一实现大幅正增长的城市。
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