上周，天津发布了61宗今年重点待出让地块（详情）。
虽然没有特别说明，但需要明确的是这些地块是存在“优先级”的，并不是所有都能挂牌出让。
因为，目前的土地市场都是有房企勾地，才会挂牌。
本质上，受房企买地意愿的影响，相对来说都比较保守。
所以，地块周边的供需关系、供应量、市场流速、竞争格局，再结合自身质素（体量、容积率等）和房企成本控制，成为决定“优先级”的关键。
要知道，房企都是趋利的，谁能利益最大化，谁就能优先被选中。
那么，在这61宗土地中，哪些“优先级”更高？
为此，365房地产市场研究机构对这批土地进行了推测评估，主要选取重点板块中体量适中，容积率较低的地块。
最终有12宗地块“胜出”，成为房企必争。
我们按照区域划分，逐一进行解析。
天津五大重点片区
年初天津政府工作报告中，钦点了今年重点建设的五大板块：
华苑—南站、新梅江、水西、柳林以及西站。
自然，这些板块中待出让的土地将会打“头阵”。
365房地产市场研究机构根据当前的市场现状，筛选出“重中之重”的地块。
117项目—南站片区
该板块中，有2宗地块值得重点关注。
【南站1-10地块】
该地块位于西青区丰泽道南侧，即南站商务区板块。
目前，板块仅有金地时光印一盘在售，面临新盘供应断档。
所以，南站1-10地块可解燃眉之急。
从地块质素上来看，用地面积小于5万平米，且容积率为2.0，可以做小高+洋房社区。
一方面，体量在5万方以上的地块，房企出于成本考虑都会掂量掂量；
另一方面，低容积率可以做出迎合市场的产品，在楼盘去化速度上也会有保障。
再叠加供需失衡，会吸引一批房企进行关注。
【张家窝中学地块】
该地块位于张家窝的核心区域，周边配套比较齐全。
甚至，南站商务区目前都要依仗这里的资源。
而且，社会山西苑和东苑已经是交付多年的社区，整体生活要素和烟火气都比较浓郁。
最关键的是，张家窝在近几年也没有新盘供应了。
所以，张家窝中学地块未来会成为新房供应的“独苗”。
虽然地块体量达到了6.4万方，但1.3的容积率还是很有竞争力的。
要知道，板块已发展10余年时间，已产生置换需求。
此时，如果有低密的新一代洋房进行补充，相信会吸引一波改善的流量。
这无疑对房企来说是一次机会。
水西公园片区
水西板块这一轮的供地主要集中在水西公园的南岸。
目前，板块发展正在东移，可开发地块集中在文洁路附近，生活要素比较齐全，包含地铁和商业。
此前，N地块已经出让，为城投东方启宸，面积105-125平米，容积率1.8。
纯居住用地仅剩4宗：D、Q、K2和K3。
看点在于Q和K2两宗地块。
【Q地块】
Q地块位于楚雄西道和文洁路交口西南侧，这宗地块的优势在于生活场景比较丰富。
一路之隔为天津作家协会，还有很多临街商业满足日常生活。
周边金地水西印二期产品在售，户型都比较大，洋房115-173平米，叠拼134-178平米。
地块体量仅有1万多方，房企拿地压力不大，容积率为2.0。
从官方公布的方案示意来看，由于地块形态和体量决定很难做标准的改善社区。
关键是，当下水西存在一个小户型的真空区，一旦新盘呈现之后会弥补这部分的空白。
【K2地块】
K2地块北侧为保山西道，东侧为简阳路快速路。
从目前的区位条件来看，由于紧邻快速，其价格不会太高。
但是，它是有成长空间的。
毕竟，有简阳路—春明路高架桥的规划，一旦打通之后，沿着保山西路这条主轴经高架桥进入保山道，进而通达天开园。
同时，2.0的容积率也会以中等户型的小高层为主，与周边竞品产生差异化。
海河柳林
海河柳林片区属于四区交汇的大板块。
需要更正的是，文件中推介的东丽区海河柳林片区58号地应属津南区。
此前，津南海河柳林已出让59和60号地，但两宗地的进度都很慢。
60号地确定为绿城代建，59号地暂无消息。
故津南区58号地不作为重点，主要聚焦东丽区海河柳林片区。
【海河柳林43号地】
该宗地块位于海河沿线，板块内有中交海河玺和金地海河玖里两个新盘。
地块的整体质素还是很不错的。
首先，地块南向望海河，景观视野非常好。
其次，地块的容积率仅有1.6，比中交海河玺和金地海河玖里地容积率还要低。
要知道，在海河柳林“低密”才是硬道理，它的优先级会更高。
京津冀同城商务区
去年，西站板块“大放光彩”，建投誉河院和天津金茂府一个市区第1，一个市区第3。
房企对于板块楼市还是发展的期待值自然走高。
在待出让的两宗宅地中，光荣道地块的容积率高达2.9，这可能是近年来市区容积率最高的一宗宅地了，几乎不在房企的考虑范围之内。
所以，有望今年出让的仅有西于庄Z1、Z2地块了。
实际上，这宗地块已经多次出现在土地推介上，并于2023年挂牌。
但由于当年同城商务区尚未启动，再叠加房企很谨慎，造成土地流拍。
现在的西站板块板块今时不同往日，行情大涨。
这宗宅地不仅占据了市场热点，还有城建红利进行加持。
最重要的是，这宗地距离天津实验小学红桥学校和耀华中学红桥学校的距离非常近，并且转学条件非常宽松。
这也让房企看到了巨大的利益空间。
新梅江片区
作为重点开发片区，新梅江今年需要控制土地出让节奏了。
毕竟，现在板块内不缺新房，供应量过大导致新盘流速也会受到影响。
所以，推介的土地可以当作储备了。
市内六区+环城板块
红桥有京津冀同城商务区，河东也有大批的新盘供应，河西、南开库存也相对充足，就连和平的供应量也上来了。
只有河北，还要补作业。
虽然新盘供应量有所提升，但相对集中，在板块布局上还有空缺。
所以，这次河北区的土地供应在市区会是重点。
河北区：新大路片区南地块
新大路地块凸显的是区位优势。
相比三十五中的群雄激战，这里算作老城改善带，多年以来无新盘供应。
要知道，昆纬路是河北区的一条“大腿”，很多地缘还是比较认可的。
最具代表性的项目就是首创大都汇，汇集的都是当年的高端改善客群。
可这已经是10年前的作品了，而且还是大高层。
2.0的容积率能做出部分洋房产品，肯定会对改善有很大的吸引力。
同时，地块体量也并不是很大，对于房企来说在成本上更好接受。
如果产品跟得上，量价都有保证。
环城板块除了四区之外，这次也把团泊西板块算上了，重点聚焦5块地。
西青区：李七庄百奥地块
这几年，李七庄板块逐渐走进城市西南改善的视野。
它是典型的“分界线”板块，可以承接河西和南开的外溢。
同时，相比水西它又有价格优势，金地和绿城在李七庄都在这里获益了。
百奥地块其实已经有房企在研究了，而且容积率也从之前的2.4降到了1.6。
需要注意的是，环内的王兰庄地块可能会截胡，洋房将在2.5万/平米以内。
所以，百奥地块的楼面价决定了它能否顺利出让。
东丽区：卫国道多闻地块+张贵庄路方山道9号地
卫国道多闻地块，属于紧急补货。
沿线的路劲太阳城房源已经不多，远洋寬阅时光也是尾盘状态。
该地块的体量不到3万方，容积率仅1.8，会具有一定的后发优势。
要知道，板块内在售的新盘都属于二代产品，急需更新迭代。
新地块出现后，一方面是为了提升供应量，另一方面就是要进行产品创新。
而且，板块整体价格不高，产品力一旦有断层优势，成为流量盘的可能性很大。
张贵庄路方山道9号地，紧邻金茂锦棠。
目前已开发到第八期，即金茂观棠，面积101-159平米，已启动排卡。
所以，这块地就是金茂储备的九期产品。
津南区：国展东板块B1地块
这宗地块位于国展大道的南侧，临近天津大道和国展中心。
板块内的第一个新盘为绿地水云川，别墅+洋房，首开入市表现还不错。
据了解，绿地会继续拿地深耕国展。
静海区：团泊西区合作示范区1号地
该地块紧邻荣泰一号院，南侧为板块NO.1津铁 ·境界。
以目前的市场状况来说，荣泰一号院户型面积太大了，津铁 ·境界也没有什么房了。
所以，这宗地块打造的产品需要更亲民一点，1.6的容积率做一个纯洋房社区就很好。
既要兼顾总价，也要兼顾品质。
因为，今年天津医科大学就要迁过来了，会有教职工客群进入。
房企看到增量，会提升拿地的欲望。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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