该地块的前身是世茂集团在2017年以239.43亿元竞得的深港国际中心项目核心部分。 当年世茂计划在此建造约700米的超高层建筑，目标直指“中国第一高楼”。 然而随着企业流动性危机爆发，项目于2022年全面停工，只留下一个巨大的基坑。 2023年，相关资产两次进入司法拍卖程序，起拍价从130.44亿元降至104.35亿元，均因无人出价而流拍。
转折发生在2025年，深圳市龙岗区通过“清调供”存量纾困机制，以约68亿元的价格收储了世茂持有的相关地块及地上物。 所谓“清调供”，是深圳在城市更新领域推出的一项创新政策，旨在清理历史问题、调整规划指标、创新供应方式，盘活停滞项目。 2026年3月，深圳正式施行《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，为这类项目的盘活提供了政策依据。
重新出让的地块规划发生了根本性改变。 用地性质从纯商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”。 其中住宅建筑面积约30.56万平方米，占总建筑面积的64%，商业部分为14.35万平方米，酒店面积另计。 规划容积率从原来的约4.17大幅降至3.26，这意味着曾经的摩天地标彻底转型为大型宜居社区。
出让条件中首次引入了“分宗开发、分期建设”的模式。 根据要求，住宅部分须在签订出让合同后1年内开工、4年内竣工；集中商业及酒店则可在2.5年内开工、6年内竣工。 这种开发时序的安排，为开发商提供了“先住宅回血、后商业善后”的操作空间，体现了务实的开发思路。
该地块对竞买方的商业运营能力设置了极高门槛。 根据产业发展协议，购物中心的运营方所在集团旗下所有并表公司，2024年在境内及港澳地区运营的购物中心和百货营业收入合计不低于50亿元。 同时，项目需引入不少于5个高端国际零售品牌和5个国际一线户外运动品牌。
品牌引入的要求进一步细化，高端国际零售品牌须全部入选《2025全球高档和奢侈品牌价值50强》前20名，这意味着香奈儿、路易威登、爱马仕等顶奢品牌可能入驻。 国际一线户外运动品牌则需来自中商产业研究院2025中国最受欢迎户外榜前20名，如始祖鸟、北面、哥伦比亚等。 项目还承诺在开业3年内累计招引不少于30家全国、华南、深圳或龙岗首店、旗舰店。
酒店部分同样要求严苛，需引入国际高端品牌运营，达到Upper Upscale超高端或Luxury奢华等级，符合标准的品牌包括瑞吉、丽思卡尔顿、柏悦、康莱德、文华东方等。 如果未完成购物中心运营主体引进承诺或国际品牌引入承诺，开发商将面临最高10亿元的违约金；未完成酒店管理公司意向引进承诺，则需按照每天30万元的标准承担违约金。
如此高的商业运营门槛，在业内能接住的企业屈指可数。 华润置地凭借其成熟的商业运营体系成为最合适的选择。 华润万象生活作为国内领先的商业运营平台，完全符合年营收不低于50亿元的要求。 华润在深圳东部已有深度布局，周边运营着大运中心体育场馆和大运天地购物中心等项目。
大运天地购物中心于2024年7月开业，月均营业额已超过1亿元，显示出华润在片区商业运营的成功。 此次拿下核心地块，可以与现有项目形成“体育+商业+住宅”的片区协同效应，相互赋能。 地块范围内有在建的深惠城际大运北站出入口，同时进入深惠城际、地铁16号线安全保护区及23号线、21号线规划控制区。
华润需要与轨道建设运营单位协调，将出入口与项目一体化设计，并承担改建费用。 未来该片区将成为深惠城际、地铁3号线、14号线、16号线及规划21号线、23号线交汇的枢纽区域。 这种轨道交通的密集布局，为项目带来了显著的区位优势。
过去争建“第一高楼”的排位赛已彻底终结，未来大宗烂尾项目的盘活，大概率将遵循“降高度、增住宅、分业态、强运营”的逻辑。 能活下来的不是最敢加杠杆的企业，而是最有运营底子和区域深耕能力的玩家。 华润的接盘，标志着这个深圳东部的“疤痕”终于开始修复。
从239亿元的天价地王到70.45亿元的底价成交，从700米的摩天幻梦到住宅占比64%的务实规划，这宗地块的变迁折射出中国房地产行业从规模扩张向精细化运营的深刻转型。 当“第一高楼”的梦想让位于“以住养商”的现实，当激进扩张让位于稳健运营，我们或许正在见证一个新时代的开启——在这个时代，城市的生长不再仅仅追求天际线的高度，更关注普通人生活的温度。
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