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核心导读
2025年，香港楼市上演了一场惊心动魄的"V型反转"。当内地买家豪掷1380亿港元扫货、每4套住宅就有1套被内地人买走时，当国际资本巨头摩根大通计划年付11亿港元租金抢驻西九时——
一个关键问题浮出水面：香港楼市，究竟发生了什么？
这不是简单的"抄底"故事，而是一场涉及全球资本流动、地缘政治重构、人才争夺战的宏大叙事。
1
现象级爆发：数据背后的楼市真相
成交量创13年新高，市场热度空前
香港差饷物业估价署《2026年香港物业报告》显示，2025年整体楼宇买卖合约80,702宗，同比上升18.7%，创近4年最高水平。住宅成交62,832宗，总值5,198.3亿港元。
往年首季多属楼市传统淡季，只有今年市况明显"反传统"。楼市见底信号明确，买家普遍抱持"迟买会贵"的心理。
—— 中原地产亚太区副主席 陈永杰
内地买家占比25%，每4套就有1套被内地人买走
2025年内地买家核心数据
指标数据同比变化
成交宗数
13,906宗
+14.1%
成交金额
1,380亿港元
+3.8%（历史新高）
占总成交比例
约25%
创近年新高
5000万以上豪宅占比
69.7%
价格越高比例越大
这意味着什么？香港每卖出4套住宅，就有1套的买家是内地人。这不是"小打小闹"，而是系统性、规模化的资本配置行为。
2
四大驱动力：解码楼市狂飙的底层逻辑
政策"撤辣"：14年压抑需求的集中释放
2024年2月28日，香港特区政府宣布全面撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称"撤辣"）。这一政策的历史意义，堪比2008年金融危机后的"量化宽松"。
撤辣前后税费对比
税费项目撤辣前（非永居）撤辣后
买家印花税(BSD)
15%
取消
新住宅印花税(NRSD)
15%
取消
额外印花税(SSD)
10-20%
取消
实际税负
最高30%
约3.7%-4.25%
以一套1000万港元房产为例，撤辣前内地买家需支付约300万港元额外税费，撤辣后仅需约37万港元——节省超过250万港元。
人才涌入：40万新香港人的居住刚需
累计收到申请：逾57万宗
获批数量：近40万宗
实际抵港：26万人才携家属
合计新增人口：近50万
利率下行：金融环境的根本性改善
美联储从2024年9月开启降息周期，至今累计降息150个基点。香港按揭利率随之大幅下行，实际按揭利率降至3.25%-4.125%，部分银行已跌破3%。
以元朗600平方呎单位为例，月供约1.05万港元，市场租金约2.2万港元——月供低于租金，实现正向现金流。
"供平过租"现象重现
3
国际视野：全球资本为何重仓香港？
国际巨头的"用脚投票"
摩根大通：计划承租西九艺术广场，年租金超11亿港元，将成为香港有史以来最大宗租赁交易
简街资本：月租3061万港元进驻中环，5年总租金达18.3亿港元
阿里巴巴+蚂蚁集团：投资9.25亿美元购置铜锣湾写字楼设立香港总部
港股财富效应的外溢
2025年香港资本市场表现
指标数据
IPO融资额
2,746亿港元
恒生指数涨幅
+27.8%
新股首日平均回报
+38%
证券市场市值
46.6万亿港元
4
投资洞察：香港楼市的未来趋势
主流机构2026年楼价预测
机构预测汇总
机构预测涨幅核心逻辑
花旗
供应萎缩、需求稳健
摩根大通
+5%
财富效应、资金流入
高力
+3-5%
减息周期、人才流入
美联
+10-15%
库存下降、需求释放
风险警示
本文仅供信息参考，不构成任何投资建议。房地产市场存在地缘政治风险、利率反弹风险、政策风险及市场过热风险，投资需谨慎。读者应根据自身情况独立判断，必要时咨询专业顾问。
香港楼市的"新叙事"
当内地买家豪掷1380亿港元扫货时，他们买的不是钢筋水泥，而是
连接全球金融市场的通道
为子女铺就的教育跳板
对冲汇率波动的避险工具
家族财富传承的实物载体
香港楼市的狂飙，本质上是全球资本对"香港价值"的重新定价。
数据来源
香港差饷物业估价署《2026年香港物业报告》
香港土地注册处官方数据
香港入境事务处人才计划统计数据
中原地产、美联物业研究中心
香港金融管理局官方发布
莱坊《全球超级豪宅报告》
华泰证券、花旗、摩根大通等金融机构研报
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来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合
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